Фізичний знос об’єкта нерухомості. Сутність та способи визначення впливу фізичного зносу на вартість нерухомості

Фізичний знос – зумовлений частковою або повною втратою первісних технічних та технологічних якостей об’єкта оцінки.

Под физическим износом конструкций, элементов, систем инженерного оборудования и здания в целом надо понимать утрату ими первоначальных технико-эксплуатационных качеств в результате воздействия природно-климатических факторов и жизнедеятельности человека. Физический износ бывает устранимый и неустранимый. Считается, что износ относится к устранимому, если затраты на его исправление меньше, чем добавляемая при этом стоимость и, наоборот, износ относится к неустранимому, если затраты на исправление больше, чем добавляемая стоимость.

Под устранимым физическим износом понимается потеря стоимости недвижимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. При этом предполагается, что конструкции и элементы восстанавливаются до состояния, соответствующего условиям нормальной эксплуатации, или полностью заменяются.

Выделяют следующие методы расчета физического износа зданий:

Нормативный;

Стоимостной.

Согласно нормативному методу, оценка физического износа может производиться как в укрупненной, так и в детализированной форме. Укрупненная оценка осуществляется, в зависимости от общего технического состояния здания, в соответствии с примерной шкалой оценки физического износа строений из «Правил оценки физического износа жилых зданий», утверж. Приказом Госкомитета Украины по жилищно-коммунальному хозяйству № 52 от 02.07.93 г. детализированная оценка физического износа осуществляется для отдельных элементов зданий и сооружений и определяется на основании сравнения совокупности признаков имеющегося физического износа с приведенными в нормативных таблицах. Выражение физического износа (Фи) производится посредством коэффициента физического износа (Ки), который определяется по формуле:

Ки = 1 – Фи / 100

Неустранимый физический износ здания и сооружений вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной восстановительной стоимости (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактического и нормативного сроков службы объекта недвижимости.