По использованию чужих земельных участков

Наряду с сервитутами закон устанавливает также ограниченное вещное право пожизненного наследуемого владения земельным участ­ком, находящимся в публичной собственности, которое может при­надлежать только гражданам (ст. 265 ГК; ст. 21 ЗК), а также право по­стоянного (бессрочного) пользования такими земельными участками, субъектом которого могут быть как граждане, так и юридические лица (ст. 268 ГК; ст. 20 ЗК).

Правда, нормы Земельного кодекса не допускают появление та­ких ограниченных вещных прав после 30 октября 2001 г. (времени введения его в действие), но сохраняют те из них, которые возникли до этого момента¹. В постоянное (бессрочное) пользование земель­ные участки теперь могут предоставляться лишь государственным и муниципальным учреждениям либо казенным предприятиям (п. 1 ст. 20 ЗК).

Право наследственного владения, известное еще римскому пра­ву как эмфитевзис (по сути — бессрочная аренда), имело аналог в до­революционном российском гражданском праве в виде чиншевого права². Появление пожизненного наследуемого владения (как и по­стоянного (бессрочного) пользования) в современном российском

¹ Закрепленная в них попытка свести титулы на землю к правам собственности
и аренды противоречит объективной тенденции развития и усложнения оборота зе­мельных участков, требующей расширения, а не сужения круга вещных прав. Не
случайно и сам Земельный кодекс не смог обойтись без фактического установления
новых ограниченных вещных прав (например, безвозмездного срочного пользования
в соответствии со ст. 24 ЗК), впрочем, как правило, весьма неудачно сформулиро­ванных и оформленных (см.: Суханов Е.А. Вещные права в новом Земельном кодек­се РФ // Экологическое право. 2003. № 1).

² «Чинш» — искаженное нем. Zins (процент), определявший размер арендной платы за пользование землей. Подробнее об этом и других ограниченных вещных правах на земельные участки см.: Копылов А.В. Вещные права на землю. М., 2000.

праве стало известным компромиссом в весьма острых спорах о до­пустимости и границах частной собственности на землю.

Как право пожизненного наследуемого владения, так и право постоянного (бессрочного) пользования могли возникать только в от­ношении земельных участков, находившихся в государственной и муниципальной (публичной), но не в частной собственности (поскольку частная собственность на землю в то время почти отсутствовала). Этим они принципиально отличаются от своих исторических аналогов. Ос­нованием их возникновения служит акт органа публичной власти.

Правда, согласно п. 1 ст. 271 ГК собственник здания, строения или сооружения, находящегося на чужом земельном участке, в силу этого обстоятельства также приобретает право постоянного пользо­вания соответствующей частью такого участка, но и в этом случае речь пока обычно идет о земельном участке, находящемся в публич­ной собственности. Их появление возможно также при продаже не­движимости, находящейся на не принадлежащем отчуждателю зе­мельном участке (п. 3 ст. 552 ГК), либо при продаже застроенного земельного участка с сохранением за отчуждателем права собствен­ности на соответствующие строения (ст. 553 ГК).

По содержанию оба рассматриваемых права совпадают, различа­ясь в основном лишь субъектным составом. Они предоставляют сво­им субъектам возможности владеть и пользоваться земельным участ­ком, находящимся в публичной собственности, в пределах, установ­ленных законодательством и актом о предоставлении такого участка, включая возможность возведения на участке зданий, сооружений и других объектов недвижимости («право застройки»). При этом имен­но пользователь, а не собственник земельного участка, становится и собственником таких объектов (п. 2 ст. 266, п. 2 ст. 269 ГК), ибо в ус­ловиях господства государственной собственности на землю не может действовать классический принцип superficies solo cedit («строение следует за землей», т.е. всегда принадлежит собственнику земельного участка). С развитием земельной частной собственности этот принцип также постепенно начинает возрождаться (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК).

В обоих случаях теперь не допускается распоряжение земельными участками, за исключением возможности передачи по наследству земельного участка, находящегося в пожизненном наследственном владении (п. 2 ст. 21, п. 4 ст. 20 ЗК). Ранее субъекты этих прав были лишены только возможностей отчуждения предоставленных им зе-

Раздел IV

Вещное право

Ограниченные вещные права

Глава 23 § 2 (3)

мельных участков, но могли сдавать их в аренду и в безвозмездное срочное пользование (п. 1 ст. 267, ст. 270 ГК). Вместе с тем гражда­не — владельцы и пользователи таких земельных участков вправе приобрести их в собственность, причем один раз — бесплатно (п. 5 ст. 20, п. 3 ст. 21 ЗК), что является особым способом приватизации этого публичного имущества.

Право застройки чужого земельного участка (аналог римского су-перфиция) заключается в возможности возведения на нем зданий, сооружений и других объектов недвижимости, становящихся при этом собственностью застройщика. В таком виде право застройки существовало у нас в условиях наличия исключительной собственно­сти государства на землю до 1948 г. (ст. 71-84 ГК РСФСР 1922 г.).

Традиционно же суперфиций определяет также и содержание прав застройщика на возведенный им на чужом земельном участке объект недвижимости, поскольку в обычном правопорядке застрой­щик лишен возможности стать собственником в силу действия прин­ципа superficies solo cedit. В настоящее время право застройки в ка­честве самостоятельного ограниченного вещного права в нашем за­конодательстве отсутствует, составляя лишь правомочие некоторых других вещных прав¹, а иногда даже отождествляется со «строитель­ным сервитутом» (п. 3 ст. 64 Градостроительного кодекса). В будущем однако возможно и его самостоятельное развитие в связи с развити­ем оборота земельных участков².