Классификация ограниченных вещных прав. Традиционно выделяется три основные группы таких прав:

Традиционно выделяется три основные группы таких прав:

• во-первых, права пользования чужими вещами (например, известные
со времен римского права сервитуты, эмфитевзис, суперфиций, т.е.
право застройки чужого земельного участка);

• во-вторых, права на получение известной ценности из чужой вещи (на­
пример, залоговое право или право на получение ренты за счет сто­имости недвижимой вещи);

• в-третьих, права на приобретение известной вещи (например, преиму­
щественное право покупки недвижимой вещи или доли в праве на
нее)¹.

1 См.: Покровский И.А. Указ. соч. С. 207-208. Примечательно, что аналогичная по сути классификация ограниченных вещных прав проводится и в современном германском праве, где выделяют: 1) Nutzungsrechte — права пользования чужой ве­щью (сервитуты, узуфрукт, право застройки); 2) Verwertungsrechte — «права реализа­ции» чужой вещи (залог и «вещные обременения» рентного типа); 3) Erwerbsrechte — права приобретения чужой вещи (преимущественное право покупки и некоторые сервитуты) — см.: BaurF. А. а. О., S. 19-21; WolfM. А. а. О., S. 4. Данное обстоятель­ство не случайно и свидетельствует об общности исходных положений теории огра­ниченных вещных прав.

К сожалению, отечественная цивилистика по указанным ранее причинам более полувека назад была вынуждена отойти от этих клас­сических подходов и в настоящее время (в действующей кодификации гражданского права) пока лишь пытается возродить их. При этом, с одной стороны, появились искусственно созданные для нужд ого­сударствленной экономики ограниченные вещные права «оператив­ного управления» и «хозяйственного ведения», не имеющие анало-

гов в развитых правопорядках и не соответствующие традиционным цивилистическим воззрениям. С другой стороны, ряд известных ра­нее ограниченных вещных прав оказался просто забытым в этом ка­честве (например, преимущественное право покупки недвижимости или обременение ее рентой) либо невостребованным из-за неразви­тости оборота недвижимости, особенно — земельных участков и прав на них (например, право застройки и узуфрукт), а залог стал рассмат­риваться законом лишь как способ обеспечения надлежащего испол­нения обязательств, что дало основания подвергать сомнению его вещную природу.

В связи с этим «набор» ограниченных вещных прав и их система в современном российском гражданском праве не совпадают с тради­ционной систематизацией. Из указанных выше трех групп таких прав отечественному правопорядку пока бесспорно известна лишь первая. Поэтому и систематизация данных прав проводится внутри этой группы по иным, нежели классические, принципам. Ее основным критерием стали не содержание, а объекты рассматриваемых прав.

С этой точки зрения можно выделить четыре группы ограничен­ных вещных прав:

1) права по использованию чужих земельных участков и других природ­
ных ресурсов (земельные, водные, лесные и градостроительные сер­витуты, а также права пожизненного наследуемого владения и посто­янного бессрочного пользования);

2) права по использованию чужих жилых помещений (право пользования
жилым помещением члена семьи его собственника, право пользова­ния жильем по договору пожизненного содержания с иждивением
или в силу завещательного отказа);

3) «обеспечительные» права — залог (включая залог недвижимости — ипотеку) и удержание (вещная природа которых оспаривается в совре­менной отечественной литературе);

4) права на «хозяйствование с имуществом собственника» («хозяйст­
венное ведение» и «оперативное управление»), объектом которых яв­
ляются имущественные комплексы унитарных предприятий и учреж­дений (причем недвижимостью абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК признает лишь предприятие).

При этом ГК в п. 1 ст. 216 в качестве ограниченных вещных прав прямо называет лишь некоторые из этих групп. В действительности ими, однако, не исчерпываются предусмотренные как Гражданским

Раздел IV

Вещное право

Ограниченные вещные права

Глава 23 § 2 (1)

кодексом, так и другими законами иные вещные права. Другое дело, что эти законы, в особенности Земельный и другие природоресурс-ные кодексы, будучи по своей юридической природе актами публич­ного, а не частного (гражданского) права, тем не менее вмешивают­ся в регулирование не входящих в их предмет отношений, нередко искажая традиционные цивилистические конструкции. Данное по­ложение следует отнести к издержкам формирования нового россий­ского законодательства.

Вместе с тем перечень ограниченных вещных прав остается пря­мо предусмотренным законом и в этом смысле продолжает быть ис­черпывающим. Никаких иных вещных прав, кроме прямо установлен­ных, законодательство не допускает, и создать их или изменить их содержание в результате соглашения (договора) участников имущест­венного оборота невозможно. Тем самым можно сказать, что и в оте­чественном правопорядке действует важнейший для юридической характеристики ограниченных вещных прав принцип «numerus clausus» (исчерпывающий перечень) их видов и содержания.

Иное дело, что по мере развития законодательства этот перечень может изменяться и дополняться. Так, преимущественное право по­купки недвижимой вещи или доли в праве собственности на нее при придании ему законом свойств права следования вполне может быть квалифицировано как ограниченное вещное право¹. В этом же каче­стве может быть рассмотрено и право получателя ренты, обременя­ющей недвижимость², а также право покупателя предприятия (иму­щественного комплекса) распоряжаться приобретенным имуществом еще до его полной оплаты или до государственной регистрации дан-

¹ Таковым оно было ранее (см., например: Покровский И.А. Указ. соч. С. 208) и является сейчас в ряде европейских правопорядков (ср. § 1094-1097 Германского гражданского уложения; § 1073 австрийского Общего гражданского уложения; ст. 256 Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.).

² Что давно известно развитым правопорядкам в виде «земельных» или «вещных
обременении» (§ 1105-1112 и 1191-1203 Германского гражданского уложения;
ст. 782—792 Швейцарского гражданского кодекса; § 530 австрийского Общего граж­данского уложения и § 12 Федерального закона Австрии от 2 февраля 1955 г. «О по­земельных книгах»), а теперь закреплено (в качестве особого вещного права «реаль­ных обременении») в современных законах ряда прибалтийских и балканских госу­дарств (см., например, ст. 229 Закона о вещном праве Эстонии 1993 г.; ст. 246 Закона о собственности и других вещных правах Хорватии 1996 г.; ст. 236 Закона о собствен­ности и других вещных правах Македонии 2001 г.). Подробнее о договоре ренты см. § 3 гл. 44 т. III настоящего учебника.

ной сделки «в той мере, в какой это необходимо для целей, для ко­торых предприятие было приобретено» (п. 3 ст. 564 ГК)¹.