Платность землепользования и цена земли

Использование земли в РФ является платным и регулируется Федеральным законом "О плате за землю". Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата.

Для целей налогообложения устанавливается кадастровая стоимость земли, порядок определения которой утверждается Правительством РФ. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Кадастровая стоимость земельного участка может устанавливаться в процентах от рыночной.

Органы местного самоуправления имеют право получать арендную плату от муниципальных земель, сдаваемых в аренду, и земельный налог от иных собственников земельных участков на территории муниципального образования. Экономические механизмы землепользования в муниципальных образованиях могут быть следующими:

категорирование земель, которое может повлиять на планировку и социально-экономическое развитие территории;

оценка стоимости земель промышленных предприятий, что может повлиять на себестоимость выпускаемой ими продукции или размещение предприятия (вновь создаваемого);

земельные аукционы (дают возможность открытой реализации земельных участков, что приводит к увеличению поступлений в бюджет);

регулирование цен на рынке муниципальных земельных участков (это позволит привлечь новых инвесторов) и т.д.

Местные органы власти вправе устанавливать в соответствии с Земельным кодексом РФ размер арендной платы за муниципальные земли, условия и сроки ее внесения. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков и размер арендной платы, показаны на рис. 6.2.2.

┌────────────────────┐ ┌──────────────────────┐ ┌───────────────────────┐

│ Транспортная │ │ Плотность заселения │ │ Озелененность │

│ доступность │ │прилегающих территорий│ │ территории │

└──────────┬─────────┘ └───────────┬──────────┘ └───────────────┬───────┘

└────────────────────┐ │ ┌───────────────────────┘

┌──────────────────────┐ ┌┴──┴────┴┐ ┌───────────────────────┐

│ Наличие сервитутов ├───────┤ Факторы ├──────┤ Наличие неудобных │

└──────────────────────┘ └┬───────┬┘ │ территорий │

│ │ └───────────────────────┘

┌───────────────────────────────┴─┐ ┌─┴──────────────────────────┐

│ Загрязненность окружающей среды │ │ Обеспеченность инженерными │

│ │ │ коммуникациями │

└─────────────────────────────────┘ └────────────────────────────┘

Рис. 6.2.2. Факторы, влияющие на стоимость земельных участков

и размер арендной платы

Действие вышеуказанных факторов зависит от назначения земельного участка, что сказывается на уровне цены участка и размере арендной платы. Например, для земли, используемой для объектов торговли, культуры, банков, гостиниц, важнейшими факторами будут близость к центру города, плотность населения и транспортная доступность. Для земельных участков, предназначенных для жилой застройки, важны транспортная доступность, экологическая безопасность, близость к рекреационным зонам; для объектов промышленности и коммунально-складских объектов - инженерно-транспортная обеспеченность и плотность прирельсовой территории.

Политика муниципальной власти в сфере землепользования должна учитывать все многообразие факторов, влияющих на ценность земельных участков. Все земли необходимо использовать в соответствии с их целевым назначением, генеральным планом поселения и проектами планировки и застройки.

Анализ соотношения стоимости земельных участков в разных городах показал большие различия. В одних городах стоимость квадратного метра земельного участка в центре города и на не освоенной с точки зрения инфраструктуры окраинной территории различается всего в 4-5 раз; в других городах это различие составляет 50 и более раз. Это значит, что муниципальная земельная политика не использует предоставленные законодательством возможности, например, для привлечения инвесторов на неосвоенные территории с помощью низкой цены земли и для получения максимума доходов от использования наиболее престижных земельных участков. Как правило, для этой цели используют систему поправочных коэффициентов к цене различных земельных участков.

Для определения обоснованных размеров платежей за землю и их дифференциации в первую очередь необходима полная инвентаризация.

Осуществление муниципальной земельной политики требует от муниципальных образований создания в местных администрациях соответствующих структурных подразделений. Чаще всего их руководители имеют двойное подчинение (органу местного самоуправления и территориальному подразделению федерального органа, ведущего земельный кадастр), осуществляют функции и муниципального управления, и государственного контроля использования земель и являются государственными служащими.