Вопрос 61. Права и обязанности сторон в договоре аренды. Изменение и расторжение договора аренды: основания и порядок

Обязанности арендодателя:

· предоставить имущество во владение и пользование или только во владение;

· предоставить имущество без недостатков (если есть недостатки – то ответственность независимо от вины арендодателя (если не уведомил и таких недостатках и т.д.), кроме следующих случаев, когда не будет ответственности арендодателя – ст. 612 ГК РФ: а) явные недостатки у имущества; б) недостатки известны арендатору; в) о недостатках арендодатель уведомил арендатора;

· предоставить имущество со всеми имеющимися необходимыми документами (если такие документы не предоставлены, то арендная плата не подлежит взысканию);

· предоставить имущество в предусмотренный договором или разумный срок. Если арендодатель не передал имущество в предусмотренный договором или разумный срок, то арендная плата будет уплачиваться с момента фактической передачи имущества арендатору;

· обязан осуществлять капитальный ремонт имущества (по общему правилу). Капитальный ремонт – это ремонт в общем виде, т.е. замена, восстановление частей, агрегатов арендованного имущества без которых невозможно использование имущества по назначению. Капитальный ремонт требует таких затрат, которые несоизмеримы с той выгодой, которую получает арендатор от пользования имуществом.

Обязанности арендатора:

1. внести арендную плату. Если ограничивается пользование арендованным имуществом, то арендатор вправе требовать уменьшение арендной платы. Если арендатор не пользуется имуществом по обстоятельствам, зависящим от арендатора, то арендная плата должна вноситься. Досрочный возврат арендованного имущества по инициативе арендатора не влечет прекращения обязанности по внесению арендной платы;

2. поддерживать имущество в исправном состоянии, нести расходы по содержанию и производить текущий ремонт (ст. 616 ГК РФ). Текущий ремонт не связан с заменой или изменением агрегатов, частей и не требует тех расходов, которые явно несоизмеримы выгоде, получаемой арендатором.;

3. пользоваться имуществом в соответствии с его назначением. Последствия не соблюдения этого правила – одностороннее расторжение договора при существенных нарушениях;

4. возвратить имущество при прекращении договора аренды. В связи с возвратом имущества стоит вопрос о судьбе улучшенного арендованного имущества – ст. 623 ГК РФ.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью… В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.