Вопрос 60. Понятие, виды, общая юридическая характеристика договора аренды. Основные элементы арендного обязательства: стороны, предмет, цена, срок, форма договора

Ст. 606 ГК РФ.

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

Общая характеристика договора:

· консенсуальный;

· двусторонний (всегда);

· возмездный

Основания договора – это получение выгоды (арендная плата) от пользования + извлечь полезные свойства из имущества. Пользование – это квалифицирующий признак. Договор может быть заключен с «голым пользованием» - т.е. пользование без владения – например, в компьютерном клубе; так и с пользованием и владением.

Основные элементы договора:

· Предмет – вещь (не потребляемая) к тому же индивидуально – определенная. Это единственное существенное условие;

· Стороны – арендодатель и арендатор.

· Цена – не является существенным условием (по общему правилу). Арендная плата может быть в различном виде (от денежных средств до оказания услуг) + возможны различные комбинации таких форм.

· Форма – устная; простая письменная, а аренда недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом (ст. 609 ГК РФ)

· Срок – не существенное условие (по общему правилу). Выделяются сроки: на неопределенный срок (ст. 621 ГК РФ) и на определенный срок – 1 год. При определенном сроке можно расторгнуть в любое время, но при наличии уведомления одной из сторон за 1 месяц.

!!!! В качестве арендной платы не может рассматриваться несение коммунальных услуг (в судебной практике такое положение установлено – Информационное письмо президиума ВАС 2002 «О применении положений ГК РФ о договоре аренды» + ППВАС РФ «О практике применения норм ГК РФ по договору аренды»)

Арендодателем может быть собственник (но может быть и лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду). Арендатором может быть любой субъект гражданских правоотношений, испытывающий потребность в этом имуществе. Применительно к отдельным видам аренды есть ограничения к субъектному составу (например, договор проката – арендодатель – предприниматель и т.д.). В договоре аренды допускается перемена лиц в обязательстве. По договору аренды допускается перенайм (передача прав и обязанностей арендатором третьим лицам). По договору аренды арендатор с согласия арендодателя вправе передать имущество по договору в субаренду (поднайм) – т.е. арендатор, пользуясь имуществом, передает в пользование и владение третьему лицу (субарендатору), но связи между арендодателем и субарендатором нет.

Согласно ст. 615 ГК РФ договор субаренды зависит от договора аренды:

а) договор субаренды не может быть заключен на срок больший, чем аренда;

б) недействительность аренды влечет за собой прекращение субаренды;

в) досрочное расторжение договора аренды влечет прекращение договора субаренды (при этом субарендатор имеет преимущественное право на заключение договора аренды на оставшейся срок).!!!!!При перенайме субаренда сохраняет свою силу.