Правовое обеспечение земельной реформы РФ в настоящее время

В настоящее время земельное законодательство представляет собой совокупность несистематизированных нормативных правовых актов, отсутствие кодификации которых ведет к проблемам правоприменения данных норм как у рядовых граждан и предпринимателей, так и у профессиональных юристов. Возникающие в процессе применении норм земельного права коллизии ведут к осложнению и затормаживанию рыночного оборота земельных участков и расположенных на них иных объектов недвижимости, неэффективности налогообложения и уменьшению бюджетных сборов.

Необходимость концептуального обеспечения развития земельного законодательства вообще и правового обеспечения земельной реформы в особенности привела к разработке кодификационного акта, поскольку существующее земельное законодательство не способно соразмерно урегулировать современные земельные отношения и не учитывает произошедшие за последние 10 лет изменений экономического, политического и правового характера, совокупность принятых за этот период президентских указов не может заменить кодификационный акт.

Итак, одним из основных элементов современной структуры земельного законодательства, ориентированного на проведение земельной реформы, является Новый Земельный кодекс. В Кодексе разрешена проблема использования для регулирования земельных отношений норм Гражданского Кодекса Российской Федерации с целью максимального сближения правового режима земельного участка и расположенных на нем иных объектов недвижимости. Принципы разграничения государственной собственности на землю на федеральную, собственность субъектов федерации и муниципальную определены проектом в строгом соответствии с Конституцией Российской Федерации и Федеральными законами "Об общих принципах организации местного самоуправления" и "О принципах и порядке разграничения предметов ведения и полномочий между органами государственной власти Российской Федерации и органами государственной власти субъектов Российской Федерации". В кодексе разделены функции государственных органов, выступающих от имени собственников земельных участков, от функций в области управления использования и охраны земель, установлены виды и формы контроля за соблюдением земельного законодательства.

Уточнение приоритетов категорий земель, специфики правового регулирования отдельных категорий земель осуществлено в Кодексе посредством закрепления принципа деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется принадлежностью к той или иной категории и разрешенным использованием в соответствии с территориальным зонированием. Отнесение земельного участка к определенной категории земель означает распространение на режим его использования общих требований и ограничений, предъявляемых к землям указанной категории, однако его собственник (арендатор, землепользователь) может свободно избрать любой из предусмотренных территориальным зонированием видов разрешенного использования этого участка без дополнительных разрешений и согласований.

В связи с проведением аграрной реформы, большие изменения произошли и в принципах земельного права, касающегося пользования землей. В отличие от ранее действовавшего законодательства, допускавшего лишь одну форму пользования земли как производную и зависимую от государственной собственности на землю, сегодняшнее земельное законодательство исходит из признания множественности форм использования земли. По действующему законодательству допускаются такие формы использования земли, как пользование земли на основе права частной, общей долевой, общей совместной собственности, аренды земельного участка.

Важный, с точки зрения федерального центра, этап проведения радикальной земельной реформы, начатый в середине 2001 года, можно считать законченным лишь в первом приближении. Центр инициировал проведение реформы по своему сценарию и преодолел сопротивление других участников рынка только в законодательных новациях. При этом, почти не учитывались позиции региональных властей, поскольку центр использовал "заложенные" в нормы действующего законодательства возможности. С высокой степенью вероятности процедура "учета мнения" в большинстве случаев сводилась к принятию центром решений в одностороннем порядке, несмотря на то, что решение "земельных" вопросов является предметом совместного ведения центра и субъектов федерации.

Достаточно очевидно, что центральная власть, реализуя свою стратегию создания максимально либерального земельного рынка, должна регламентировать выполнение следующих функций:

· разграничение государственной собственности на землю;

· предоставление прав на земельные участки (приватизация и долгосрочная аренда);

· развитие системы кадастровой (массовой) оценки недвижимости для целей налогообложения;

· формирование и кадастровый учет объектов недвижимости;

· установление сервитутов;

· резервирование и изъятие земельных участков для государственных и муниципальных нужд.

На протяжении последних четырех лет центр предпринимал попытки параллельного решения этих вопросов, однако "столкнулся" с сопротивлением регионов по двум первым функциям, подлежащих регламентации.

Процесс разграничения государственной собственности на землю на собственность Российской Федерации, субъектов РФ и муниципальных образований в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 25.10.01 № 745 " Об утверждении федеральной целевой программы "Создание автоматизированной системы государственного земельного кадастра и государственного учета объектов недвижимости (2002-2007 гг.) " предполагалось завершить к 2008 году.

К этому сроку должно было быть зарегистрировано право собственности Российской Федерации более чем на 150 тыс. земельных участков общей площадью около 1,2 млрд. га, в том числе

· 5 тыс. земельных участков площадью 2.5 тыс. га, закрепленных за органами государственной власти и их территориальными органами;

· 29 тыс. земельных участков площадью 147 тыс. га, закрепленных за федеральными государственными унитарными предприятиями;

· 43 тыс. земельных участков общей площадью 2 млн. га, закрепленных за федеральными государственными учреждениями;

· 66 тыс. земельных участков общей площадью 330 тыс. га, закрепленных за предприятиями, приватизированными из федеральной собственности.

Вместе с тем, реальные объемы работ существенно отличались от запланированных.

Итогом работы по разграничению государственной собственности на землю с момента вступления в силу Федерального закона "О разграничении государственной собственности на землю" является зарегистрированное право собственности Российской Федерации на 33,6 тыс. земельных участков общей площадью 401,8 млн. га, что составляет около 33% общей площади земель РФ, права государственной собственности на которые подлежат разграничению.