Договор аренды. Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю)

Договором аренды признается гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование, а арендатор (наниматель) обязуется уплачивать за это арендную плату.

Сторонами договора аренды являются арендатор и арендодатель. В соответствии со ст.579 Гражданского кодекса Республики Беларусь право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику.

Предмет договора. Согласно общему правилу договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Применительно к договору аренды п.3 ст.578 Гражданского кодекса Республики Беларусь в качестве существенного определяет условие об объекте аренды. Таким образом, договор аренды должен позволять определить состав имущества, подлежащего передаче в аренду, место его расположения, другие данные об имуществе, позволяющие индивидуализировать объект аренды.

Форма договора аренды. Договор аренды на срок более одного года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Следует иметь в виду, что в соответствии со ст.622 Гражданского кодекса Республики Беларусь договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законодательными актами.

Срок аренды. Устанавливается сторонами в договоре аренды. В соответствии с п.2 ст.581 Гражданского кодекса Республики Беларусь если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества - за три месяца, если законодательством или договором не предусмотрен иной срок такого предупреждения.

Обязанности сторон. Основные обязанности сторон устанавливаются законодательством. Стороны при заключении договора могут предусматривать дополнительные обязанности, а также последствия их нарушения.

Обязанности арендодателя. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В соответствии со ст.626 Гражданского кодекса Республики Беларусь передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами.

Обязанности арендатора. В соответствии со ст.586 Гражданского кодекса Республики Беларусь арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Ставки арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Величина арендной платы должна быть обоснована экономическими расчетами, как это предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.02.99г. № 209 "О некоторых мерах по усилению контроля за соблюдением дисциплины цен". Отсутствие экономических расчетов, подтверждающих уровень применяемых цен (тарифов, ставок), влечет наложение на субъектов хозяйствования штрафа в размере до 30% стоимости реализованных товаров (работ, услуг).

Арендная плата за помещения, находящиеся в государственной собственности. При формировании ставок арендной платы (в том числе и при субаренде) за общественные, административные, переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящихся в государственной собственности, необходимо руководствоваться Положением, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30.09.2002г. № 495. Если объектом аренды является помещение в здании, которое находится в государственной собственности, но не является общественным, административным или переоборудованным производственным, размер ставок арендной платы определяется в соответствии Положением о порядке определения размеров арендной платы при сдаче в аренду производственных зданий, сооружений и помещений, находящихся в республиканской собственности, утвержденным постановлением Министерства экономики, Министерства финансов и Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 29.07.2002г.№ 165/104/78.

Арендная плата за помещения, находящиеся в частной собственности. При формировании ставок арендной платы юридическими лицами частной формы собственности до 7 февраля 2002 года применялась Инструкция "О порядке формирования ставок арендной платы юридическими лицами негосударственной собственности при сдаче в аренду нежилых зданий (помещений)", утвержденная Постановлением Министерства экономики Республики Беларусь от 29 мая 2001 г. № 96. После этой даты размер арендной платы определяется соглашением сторон договора аренды.

Порядок государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества. Порядок государственной регистрации договоров аренды, а также вносимых в них изменений определен Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.09.2000г. № 1452 "Об утверждении Временного положения о порядке государственной регистрации договоров аренды зданий, сооружений, нежилых помещений". Действие Временного положения распространяется на все договоры аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, заключенные на срок не менее одного года.

Мазаник В.Г.

БГЭУ (Минск)