Аренда помещения под офис для предпринимательской деятельности

Актуальность темы предопределена формированием и развитием рыночных отношений между субъектами хозяйственной деятельности; необходимостью эффективного правового обеспечения предпринимательской деятельности; расширением арендных отношений на территории Республики Беларусь.

Субъектами арендной сделки являются арендатор и арендодатель. Арендаторами помещений в данном случае являются индивидуальные предприниматели – физические лица, имеющие статус индивидуального предпринимателя. Арендодателями помещений выступают республиканские унитарные предприятия, учреждения, иные государственные (республиканские и коммунальные) организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или оперативного управления помещения, которые находятся в собственности Республики Беларусь или административно-территориальных единиц. Помещения, находящиеся в частной собственности, сдаются в аренду их собственниками (физическими или юридическими лицами).

Основным документом, регулирующим отношения арендодателя с арендатором, является договор аренды. В соответствии со статьей 402 Гражданского Кодекса Республики Беларусь (ГКРБ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Достаточность сведений об объекте аренды определяется судом в каждом конкретном случае, исходя из обстоятельств дела.

При сдаче в аренду нежилых помещений в договоре, как правило, должны быть указаны общая площадь, место расположения, планировка и состав (перечень, нумерация) арендуемых помещений. Стоимость передаваемого в аренду имущества не является существенным условием договора, если иное не установлено соглашением сторон, поскольку в указанной части норма статьи 8 Закона Республики Беларусь “Об аренде” не согласуется с нормами главы 34 ГКРБ. Неотъемлемым приложением к договору аренды здания и сооружения является план предмета аренды и план земельного участка.

В соответствии с нормами главы 34 ГКРБ условие о размере арендной платы является существенным для договора аренды зданий и сооружений. Согласно статье 625 ГКРБ при отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания или сооружения считается незаключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 622 ГКРБ договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации.

Пункт 1 статьи 623 ГКРБ содержит норму, согласно которой в связи с передачей по договору аренды помещения прав владения и пользования недвижимостью одновременно передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Вопрос о праве пользования арендатором остальной частью земельного участка стороны решают в договоре аренды помещения по своему усмотрению.

В практике арендных отношений имеют место случаи сдачи в аренду помещений, расположенных в общественных и административных зданиях и сооружениях, имеющих отдельный вход. В местах расположения таких помещений могут находиться места общего пользования (лестницы, коридоры, санузлы и т.п.), изолированные от других помещений и мест общего пользования, находящихся в здании, сооружении. Вместе с тем не всегда арендуемые помещения с отдельным входом имеют необходимые места общего пользования, находящиеся в здании, сооружении. Кроме того, арендуемые помещения могут быть изолированными, иметь при этом свои места общего пользования, но не иметь отдельного изолированного входа. Поэтому возникают трудности при определении арендуемой площади, а, следовательно, и расчета размеров арендной платы при сдаче в аренду помещений в общественных и административных зданиях и сооружениях. В таких случаях арендная плата определяется в соответствии с Положением об определении размеров арендной платы за общественные, административные и переоборудованные производственные здания, сооружения и помещения, находящиеся в государственной собственности, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 30 сентября 2002 г. № 495.

Таким образом, анализируя нормативно-правовые акты и практику ведения предпринимательской деятельности можно сделать вывод, что в последнее время наблюдается положительная тенденция к усовершенствованию нормативно-правовой базы по поддержке предпринимательской деятельности, что позволяет судить об улучшении условий для развития малого бизнеса в целом и правового регулирования в частности.

Каразей О.Г.

Академия МВД (г. Минск)