Экономические теории стоимости и базовые концепции оценки

Оценка стоимости недвижимости — процесс определения рыночной стоимости объекта или отдельных прав в отношении оцениваемого объекта недвижимости. Оценка стоимости недвижимости включает: определение стоимости права собственности или иных прав, например, права аренды, права пользования и т. д. в отношении различных объектов недвижимости.

Потребительская стоимость - ценность товара для лица, использующего его. Она может полностью отличаться от цены продажи. Узел оборудования или машины может не иметь продажной стоимости, что, возможно, обусловлено трудностью разборки.

Меновая стоимость — согласно марксистской экономической доктрине: способность товара быть обмененным на другой товар в определенной пропорции, находящая свое выражение в денежной стоимости, в цене товара. М.С. отличается от потребительной стоимости, характеризующей товар как предмет потребления.

Цена — денежное выражение стоимости товара; формируется на мировом и государственном рынках.

Полезность — характеристика товаров и услуг, которая отражает удовольствие, удовлетворение потребностей, исполнение запросов, которое получают люди от потребления товаров и пользования услугами.

Виды стоимости:

РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ — текущая стоимость товаров, услуг, в том числе биржевых товаров, фондовых ценностей и валюты, определяемая па основе спроса и предложения в каждый конкретный момент на рынке.

БАЛАНСОВАЯ СТОИМОСТЬ — стоимость долгосрочных активов (объекта, основных средств предприятия, фирмы), внесенных в ее баланс, зафиксированных в балансовой ведомости. Исчисляется как первоначальная стоимость приобретения, создания объекта, по которой он был занесен в балансовую ведомость, за вычетом накопленного износа. Б.С. компании, фирмы определяется как ее чистые активы, собственный капитал, то есть совокупные активы за вычетом совокупных обязательств, долгов.

ЛИКВИДАЦИОННАЯ СТОИМОСТЬ — выручка от продажи основных средств, годных строительных материалов, деталей и узлов, металлолома, остающихся после прекращения функционирования объекта. Принципы оценки объектов недвижимости – это свод методических правил, на основании которых определяется степень воздействия различных факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости.

Поскольку в процессе оценки объектов недвижимости наблюдается взаимодействие трех элементов – субъекта, объекта и рыночной среды – то специалистами, занимающимися оценкой объектов недвижимости выделено три группы принципов:

1. Принципы, основанные на представлениях пользователя; полезности; замещения; ожидания – позволяют, с точки зрения пользователя, определить полезность объекта, его приемлемую цену на рынке и ожидаемые выгоды от владения объектом недвижимости.

2. Принципы, связанные с объектом недвижимости (прежде всего с землей) и его улучшением:

• остаточной продуктивности земли;
• предельной продуктивности (принцип вклада);
• возрастающего и уменьшающего дохода;
• сбалансированности;
• экономического размера;
• экономического разделения.

3. Принципы, связанные с рыночной средой: зависимости; соответствия; спроса и предложения; конкуренции; изменения. Позволяют определить:

- зависимость стоимости объекта недвижимости от его местоположения, соответствие недвижимого имущества по архитектурному стилю и уровню удобств потребностям рынка;

- предложения и спрос на конкретные объекты недвижимости;

- уровень конкуренции на рынке недвижимости;

- изменение стоимости объектов недвижимости под влиянием физического и морального износа.