Принципы и методы оценки коммерческой недвижимости

Недвижимость, в том числе и коммерческая недвижимость – это объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно. Оценка коммерческой недвижимости является наиболее востребованной услугой в оценочной деятельности по отношению к оценке остальных видов активов. Коммерческие объекты недвижимости подразделяют на следующие виды:

· магазины и торговые центры, которые составляют сегмент торговой недвижимости;

· офисная недвижимость, в которую включены офисные здания, отдельные офисные помещения и бизнес центры;

· складские и производственные помещения;

· вспомогательные здания и сооружения.

Принципы оценки недвижимости можно сгруппировать по следующим 4 категориям:
1. Принципы, основанные на представлениях пользователя:

Полезность. Недвижимость обладает стоимостью только в том случае, когда она может быть полезной потенциальному собственнику. Она может быть полезной, так как нужна для реализации определенной экономической функции, например, работы промышленного предприятия или выращивания урожая. Она может быть полезной, поскольку кто-то готов платить арендную плату за временное владение ею.

Замещение. Разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше, чем за эквивалентный с меньшей стоимостью объект. Тем более если новый объект можно построить в приемлемые сроки за те же деньги с той же полезностью. Следовательно, инвестор, анализируя поток дохода от объекта должен сопоставлять свою максимальную цену с ценой аналогичных объектов. Следовательно, принцип замещения гласит, что максимальная стоимость имущества определяется наименьшей ценой или стоимостью, по которой может быть приобретен другой объект с эквивалентной полезностью.

Ожидание – это определение текущей стоимости дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владельцев недвижимости.
2. Принципы, связанные с землей, размещенными на ней зданиями и сооружениями:

Остаточная продуктивность – это чистый доход, отнесенный к земле, после того, как были оплачены расходы на труд и предпринимательскую деятельность. Иными словами остаточная продуктивность является результатом того, что земля позволяет извлекать максимальные доходы, минимизировать затраты, удовлетворять какие – то особые потребности, или добиваться сочетания этих трех условий.

Вклад – сумма, на которую увеличивается или уменьшается стоимость хозяйственного объекта или чистый доход от него вследствие наличия или отсутствия какого-то дополнительного фактора производства. Если земля недозастроена или уже перегружена, то она так же становиться менее рентабельной. Отсюда вытекает новый принцип оценки.

Принцип сбалансированности – любому виду землепользования соответствуют оптимальные суммы различных факторов производства, при сочетании которых достигается максимальная стоимость земли.

3. Принципы, связанные с рыночной средой.

Принцип зависимости. Стоимость недвижимости, используемой конкретным образом, подвержена влиянию и сама влияет на природу и величину стоимости других используемых земель в прилегающей местности. Очевидно следующее, в какой степени архитектурный стиль и уровни удобств и услуг, предлагаемых застройкой земли отвечают потребностям и ожиданиям рынка, в той степени будет востребован данный фактор производства, т.е. поток дохода будет достаточно высоким. Данный принцип носит название – принцип соответствия. Рынок недвижимости должен обладать определенным спросом и предложением. Предложение – это количество товаров, имеющихся в наличии по данной цене, спрос – это количество товаров, желаемых по данной цене. Предложение и спрос во взаимодействии определяют цены. Поскольку рынки недвижимости несовершенны, предложение и спрос не всегда диктуют цену, по которой происходят сделки с недвижимостью. Умение торговаться, число и способности участников, эмоции, затраты на финансирование и другие факторы также играют роль в установлении продажных цен.

Принцип конкуренции важен для аналитика, пытающегося оценить стоимость потока дохода, здесь нормальную прибыль необходимо отделять от сверхприбыли.

Принцип изменения. Объекты постепенно изнашиваются. Новые предприятия открываются, старые модернизируются или закрываются. Характер использования меняется под влиянием частных и общественных акций. Следовательно, стоимость объектов недвижимости обычно не остается постоянной, но меняется с течением времени.

4. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – это синтез принципов всех трех категорий, которые были рассмотрены ранее. Это означает следующее: определение наилучшего и наиболее эффективного использования, разумное и возможное использование, которое обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость (по определению) на эффективную дату оценки. Или использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.

Существуют три основных подхода к оценке коммерческой недвижимости:

· Затратный подход.

· Доходный подход.

· Сравнительный подход.

1. Затратный подход

Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его совокупного износа.

Затратный подход реализует принцип замещения, выражающийся в том, что покупатель не заплатит за готовый объект больше, чем за создаваемый объект той же полезности.

Использование данного метода расчета в рамках этого подхода предполагает определение стоимости воспроизводства или стоимость замещения объекта с учетом всех видов его износа, обесценивания и устаревания на дату проведения оценки.

РС – рыночная стоимость объекта недвижимости;

Сзем.уч – рыночная стоимость прав на земельный участок;

ПСв/з – полная стоимость воспроизводства или замещения улучшений без учета износа;

Пдев. – прибыль девелопера;

СИ – совокупный износ;

ИФИЗ – физический износ;

УФУН – функциональное устаревание;

УЭ – экономическое (внешнее) устаревание.

2. Доходный подход

Доходный подход представляет собой совокупность приемов и методов, позволяющих оценить стоимость объекта на основе его потенциальной способности приносить доход. Используя доходный подход, оценщики измеряют текущую стоимость будущих выгод от владения недвижимым имуществом.

При реализации доходного подхода используют следующие методы:

· прямой капитализации;

· дисконтирования денежного потока;

· валовой ренты;

· остатка;

· ипотечно - инвестиционного анализа.

Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор или покупатель, приобретает объект оценки в ожидании получения будущих доходов или выгод. Стоимость объекта оценки может быть определена как его способность приносить доход в будущем. Чтобы применить доходный подход, необходимо спрогнозировать будущие доходы за несколько лет эксплуатации объекта оценки.

3. Сравнительный (рыночный) подход

Сравнительный подход – представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.

Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях. Основной используемый принцип – сопоставление, которое должно проводиться:

· с точным аналогом, сделка по продаже которого зафиксирована на вторичном рынке;

· с приблизительным аналогом, сделка по продаже которого, зафиксирована на вторичном рынке, с внесением корректирующих поправок при отсутствии точного аналога.

· данный подход реализуется в двух основных методах:

1. статистического моделирования стоимости;

2. прямого сравнительного анализа продаж.