Особенности проведений операций с земельными участками

Операции с недвижимым имуществом

Земельный участок - часть земной поверхности на территории государства, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (ст. 6 ЗК РФ). Иными словами, он относится к объектам недвижимости и может стать предметом различных сделок. Согласно Земельному кодексу РФ (далее ЗК РФ) все земли подразделяют на категории. Для каждой из них предусмотрен свой правовой режим и разрешенное использование.

В зависимости от целевого назначения выделяют следующие категории:

· сельскохозяйственного назначения;

· поселений;

· промышленного и иного специального назначения;

· особо охраняемых территорий и объектов;

· лесного фонда;

· водного фонда;

· запаса.

Согласно ч.2 ст.8, категория земель обязательно должна быть указана в актах органов исполнительной власти о предоставлении земельных участков, а также в договорах, сделках и других документах, подтверждающих переход права на земельные участки. Кроме того, каждая из категорий земли имеет свой вид разрешенного использования.

К примеру, земли населенных пунктов могут иметь такие виды разрешенного использования как:

· Индивидуальное жилищное строительство (ИЖС)

· Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ)

А земли сельскохозяйственного назначения могут иметь такой вид разрешенного использования как:

· Ведение крестьянско-фермерского хозяйства (КФХ).

· Ведение личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

· Дачное строительство.

· Садоводство.

Перевод из одной категории в другую осуществляется:

· Правительством РФ - в отношении земель, находящихся в федеральной собственности;

· органами исполнительной власти субъектов РФ - в отношении земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной и частной собственности;

· органами местного самоуправления - в отношении земель, находящихся в муниципальной и частной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения.

Анализ норм Гражданского и Земельного кодексов Российской Федерации позволяет выявить следующие виды сделок с землей:

а) купля-продажа земельных участков и земельных долей (паев);

б) передача органами местного самоуправления за плату земельных участков приватизированным государственным и муниципальным предприятиям, в том числе при расширении и дополнительном строительстве, гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности; иным собственникам недвижимости, иных объектов и прав производится в соответствии с порядком, установленным законодательством Российской Федерации и законодательством области.

в) продажа земельных участков, права аренды земельных участков, права застройки земельных участков с аукциона или конкурса;

г) продажа с аукциона земельных участков и прав на земельные доли (паи) органами местного самоуправления;

д) залог земельных участков и земельных долей;

е) наследование земельных участков и земельных долей;

ж) мена земельных участков и земельных долей;

з) дарение (безвозмездная передача) земельных участков, земельных долей;

и) передача земельных участков и земельных долей (паев) или прав на них в качестве вклада в уставный капитал коммерческих и некоммерческих организаций;

к) передача земельных участков, земельных долей (паев) по договору ренты или пожизненного содержания;

Специально, отдельно от продажи недвижимости куп­лю-продажу земельных участков гражданское законодательство не регулирует. Специальные нормы имеются исключи­тельно земельном законодательстве. Причем как нормы, регулирующие оборот земельных участков, они имеют приоритет перед ГК, так, при продаже земельных участков помимо вышеуказанных норм ЗК применяются и иные его нормы, например, особенности купли-продажи земельных участков установлены ст. 37. В соответствии с этой статьей объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Про­давец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его ис­пользования.

Недействительными являются следующие условия дого­вора купли-продажи (а также мены) земельного участка:

1. устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;

2. ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в том числе ограничивающие ипотеку, пере­дачу земельного участка в аренду совершение иных сделок с землей;

3. ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельное участки третьими ли­цами.

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определённую плату на основании договора аренды. Это одна из самых распространённых и наиболее эффективных форм использования земли во всём мире.

Арендные отношения оформляются договором аренды. Данный договор составляется в письменной форме, за исключением краткосрочной аренды на срок до одного года, который может быть заключён в устной форме и не подлежит государственной регистрации.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка. Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (ст. 209, 608 ГК РФ). Реализовывать право сдачи земли в аренду могут как граждане, так и юридические лица.

В соответствии с законодательством земельные участки в Российской федерации могут предоставляться гражданам, юридическим лицам, иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства и иностранным государствам. Арендатор земельного участка вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставной капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производительный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет, арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускается. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключённого на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.