О правах несовершеннолетних при приватизации жилого фонда, совершении сделок с недвижимым имуществом

Одним из оснований приобретения жилого помещения в собственность и способов реализации права на жилище несовершеннолетнего является приватизация.

Согласно ст. 19 ГК РФ гражданин (физическое лицо) приобретает гражданские права, в том числе и право собственности на жилище под собственным именем, включающем фамилию, имя и отчество. Учитывая, что наступ­ление многих гражданско-правовых последствий и юридически значимых действий связывается Гражданским кодексом РФ с местом постоянного или преимущественного проживания гражданина, то указание места жительства гражданина также является обязательным компонентом любых документов (ст. 20 ГК РФ). При этом место жительства подтверждается отметкой о регистрационном учете гражданина. Местом жительства несовершеннолетних, не достиг­ших четырнадцати лет, или граждан, находящихся под опекой, при­знается место жительства их законных представителей — родите­лей, усыновителей или опекунов (ст. 20 ГК РФ).

Несовершеннолетние вправе наравне с совершеннолетними членами семьи нанимателя приобрести жилое помещение, занимаемое по договору социального найма, в собственность (п. 1 ст. 2 и п. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ) с учетом специфики участия их в гражданском обороте. «Наравне» включает несколько моментов. Во-первых, законодатель признает и за несовершеннолетними субъективное право на приватизацию жилья. Во-вторых, на них, за некоторыми исключениями, распространяются порядок передачи жилых помещений в собственность, включающий принципы (бесплатность, добровольность, возможность расприватизации жилого помещения), ограничения (гражданство РФ, принадлежность приватизируемого жилого помещения к государственной или муниципальной собственности) и запреты на приватизацию ряда жилых помещений (п. 1 ст. 4 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ). В-третьих, осуществление данного права несовершеннолетних происходит в соответствии с их дееспособностью. При этом несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет дают согласие наравне с совершеннолетними членами семьи (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ), письменно его излагают, сами подписывают документы.[43] За несовершеннолетних, не достигших 14 лет, все необходимые действия совершают законные представители (родители, усыновители, опекуны). Это согласуется с требованиями ст. 26, 28 ГК РФ.

Иная ситуация возникает при отказе несовершеннолетнего от приватизации. С одной стороны, а в соответствии с п. 1 ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. С другой стороны, отсутствие или неполнота дееспособности у несовершеннолетних требует участия законных представителей при решении этого вопроса (ст. 26, 28 ГК РФ) и дополнительного контроля органов опеки и попечительства за действиями законных представителей (п. 2 ст. 37 ГК РФ). В соответствии с п. 2 ст. 7 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ в договор передачи жилого помещения в собственность включаются несовершеннолетние, имеющие право пользования данным жилым помещением и проживающие совместно с лицами, которым это жилое помещение передается в общую с несовершеннолетними собственность, или несовершеннолетние, проживающие отдельно от указанных лиц, но не утратившие право пользования данным жилым помещением. Однако в п. 7 постановления Пленума Верховного Суда РФ «О некоторых вопросах применения судами Закона РФ о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» РФ от 24.08.1993 № 8 разъяснено, что отказ от участия в приватизации может быть осуществлен родителями и усыновителями несовершеннолетних, а также их опекунами и попечителями только при наличии предварительного разрешения органов опеки и попечительства.[44] Представляется, что, если бы правило п. 2 ст. 7 Закона было безусловным и несовершеннолетние (до 14 лет) в обязательном порядке включались в договор передачи жилья в собственность, это служило бы реальной гарантией соблюдения прав несовершеннолетних при приватизации жилья.

Стоит обратить внимание еще на один спорный момент. Статья 1 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ предусматривает передачу жилых помещений в собственность граждан на добровольной основе. Если хотя бы один член семьи отказывается участвовать в процессе приватизации, остальные члены семьи не имеют права приватизировать занимаемое жилое помещение. Но ведь также возможна ситуация, когда член семьи в целом не возражает против приватизации жилья, но сам не желает становиться ее участником. Тогда возникают совсем другие последствия: жилое помещение может быть приватизировано, но отказавшийся не становится его сособственником, а сохраняет право бессрочного пользования им. Бесспорно, что в рассматриваемых случаях мнение несовершеннолетнего, не достигшего 14 лет, учитываться не будет. С позицией несовершеннолетнего от 14 до 18 лет, полагаем, ситуация другая. Если несовершеннолетний от 14 до 18 лет выступает принципиально против приватизации жилого помещения (а не участия в приватизации), приватизировать жилое помещение не представляется возможным.[45]

Несовершеннолетние, также как и другие члены семьи нанимателя, могут стать единственными собственниками занимаемого жилого помещения в случае согласия всех остальных лиц, имеющих право на приватизацию данного жилого помещения на передачу жилья в собственность одного несовершеннолетнего (п. 1 ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ). Это также возможно, если несовершеннолетние одни проживают в жилом помещении (п. 2 ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в РФ).

Таким образом, в целом можно говорить о равенстве в правовом регулировании вопросов, связанных с приватизацией жилых помещений, в отношении всех граждан РФ независимо от возраста. Однако некоторые, и очень важные, исключения для несовершеннолетних законодателем сделаны и направлены на приоритетную защиту их прав как более слабой стороны в правоотношении.[46]

Что касается сделок, связанных с отчуждением либо приобретением недвижимого имущества, то они не относятся к числу тех, которые несовершеннолетние до 14 лет могут совершать самостоятельно либо с согласия законных представителей, поэтому сделки с недвижимостью от имени малолетних оформляются их законными представителями.

Без предварительного согласия органов опеки и попечительства родители не вправе совершать или давать согласие на совершение сделок с имуществом своего ребенка, влекущих его уменьшение. Часть 2 ст. 37 ГК РФ относит к таким сделкам:

1) отчуждение недвижимости (продажа, обмен, дарение жилого помещения ребенка, сдачу в наем или аренду, в безвозмездное пользование или в залог);

2) сделки, влекущие отказ от принадлежащих ребенку прав (например, отказ от наследства или дарения жилого помещения);

3) раздел жилого помещения или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.

Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если сделка совершается от имени лиц, признанных в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Сделки от имени указанных лиц, совершенные без предварительного разрешения органов опеки и попечительства, ничтожны.

В целях пресечения злоупотреблений со стороны законных представителей имущественных интересов закон запрещает опекунам совершать сделки от имени подопечных, а попечители не вправе давать разрешение на совершение сделок с жильем подопечного ребенка между ним и своим супругом и другими близкими родственниками (родителями, внуками, дедом, бабкой, родными сестрами и братьями).[47]

Таким образом, приватизация жилого помещения — один из наиболее сложных, но и один из наиболее распространенных способов приобретения в собственность жилого помещения. Несовершеннолетние, как полноправные граждане РФ, также наделены Законом РФ о приватизации жилищного фонда в РФ правом на приобретение жилых помещений в собственность.