Метод валового рентного мультипликатора

Валовой рентный мультипликатор (GRV–Gross Reht Multiplier) определяется как отношение цены продажи объекта недвижимости к потенциальному или к действительному валовому доходу. Валовой рентный мультипликатор рассчитывается по следующей формуле:

где V ₀ – рыночная стоимость объекта недвижимости; ПВД – потенциальный валовой доход; ДВД – действительный валовой доход.

В соответствии с методом валового рентного мультипликатора рыночная стоимость объекта недвижимости рассчитывается путем умножения валового дохода от оцениваемого объекта на валовой рентный мультипликатор, определенный для объектов-аналогов. В качестве объекта-аналога выбирают объект, сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки. Цена объекта-аналога известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.

Валовой рентный мультипликатор не корректируется на различия, существующие между оцениваемым объектом недвижимости и объектом-аналогом, так как валовой рентный мультипликатор рассчитывается на основе фактических валовых доходов и цен продаж, в которых уже учтены указанные различия.

Метод валового рентного мультипликатора имеет ряд ограничений в использовании:

– метод применяется только для оценки доходной недвижимости на активных рынках;

– метод не учитывает разницы в рисках между объектом-аналогом и оцениваемым объектом;

– метод не учитывает разницы в операционных расходах по объекту-аналогу и объекту оценки.

5. ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ ОБЪЕКТОВ
НЕДВИЖИМОСТИ

5.1. Сфера применения и этапы реализации
затратного метода

Затратный метод применяется в следующих случаях:

1) при оценке объектов недвижимости на пассивных рынках;

2) для оценки объектов специального назначения;

3) при оценке объектов для целей страхования и налогообложения;

4) при анализе наилучшего и наиболее эффективногоиспользования объекта;

5) при оценке объектов, выставляемых на аукцион;

6) при оценке недавно построенных объектов.

В основе затратного метода лежит принцип замещения, то есть реальный объект недвижимости замещается строительством нового объекта, а все несоответствия между ними учитываются в виде износов.

Этапы реализации затратного метода при оценке объектов недвижимости:

1) оценка текущей рыночной стоимости земельного участка;

2) оценка стоимости воспроизводства как восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений;

3) определение величины общего износа зданий и сооружений;

4) оценка остаточной стоимости зданий и сооружений как разницы между стоимостью воспроизводства и общим износом;

5) определение рыночной стоимости объекта недвижимости как суммы остаточной стоимости зданий и сооружений и текущей рыночной стоимости земельного участка.

Восстановительная стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из тех же материалов, по тем же строительным стандартам и проекту.

Замещающая стоимость – стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки объекта с полезностью, равной полезности оцениваемого объекта, но с использованием современных материалов, современных стандартов и проекта.

Восстановительная или замещающая стоимость включает в себя следующие элементы:

– прямые издержки – это расходы непосредственно связанные со строи-тельством зданий и сооружений; к ним относят стоимость материалов, амортизационные отчисления по оборудованию, заработная плата строительных рабочих, стоимость временных зданий и сооружений, расходы по хранению материалов, стоимость мероприятий по технике безопасности и т. п.;

– косвенные издержки – расходы, которые непосредственно с процессом строительства не связаны и осуществляются или до начала строительных работ или после их окончания; к ним относят гонорары архитекторам и инженерам за проектирование, консультационные услуги юристов и бухгалтеров, проценты по строительным ссудам, маркетинговые расходы на продажу или перепродажу объекта, расходы на изменение права собственности и т. п.;

– прибыль предпринимателя – это установленная рынком сумма, которую предприниматель планирует получить за финансирование объекта недвижимости с учетом риска и доходности по сопоставимым объектам.

Оценка стоимости воспроизводства зданий и сооружений осуществляется следующими методами:

– методом сравнительной единицы;

– методом разбивки на компоненты;

– методом количественного анализа.

Метод сравнительной единицы основан на сопоставлении стоимости единицы площади или единицы объема оцениваемого объекта со стоимостью единицы площади или единицы объема недавно построенного объекта-аналога. В результате корректировок стоимости объекта-аналога на физические различия и рыночные условия определяется стоимость воспроизводства оцениваемых зданий и сооружений.

Метод разбивки на компоненты соответствует технологии определения сметной стоимости строительно-монтажных работ на основе сборников единичных расценок, применяемых в России. В соответствии с этим методом стоимость всего сооружения определяется как сумма стоимостей его строительных компонентов (фундамента, стен, кровли и т. д.). Далее определяют единичную стоимость строительного компонента как сумму прямых и косвенных издержек, необходимых для строительства единичного объема. Стоимость каждого строительного компонента рассчитывается как произведение его единичной стоимости на площадь строительного компонента. Стоимость воспроизводства всего сооружения определяют как сумму стоимостей его строительных компонентов, а прибыль предпринимателя учитывается в единичной стоимости, или определяется отдельно.

Метод количественного анализа является самым трудоемким, но дает наиболее точный результат. При использовании этого метода абсолютно точно учитываются все элементы, относящиеся к строительству сооружения. Этот метод является дорогостоящим, требует много времени, поэтому редко применяется на практике.