Принципы оценки недвижимости

3.1. Понятие стоимости и виды стоимости
недвижимого имущества

Стоимость объекта недвижимости – это его ценность для конкретного пользователя.

Стоимость недвижимости зависит от следующих факторов:

– полезности – способности удовлетворять потребности пользователя;

– дефицитности или редкости объекта недвижимости;

– спроса;

– состава и качества передаваемых прав на объект недвижимости.

Рыночная стоимость объекта оценки – наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть продан на открытом рынке при достаточном количестве времени, в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно и в своих интересах, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

Виды стоимости объекта оценки, отличные от рыночной стоимости:

1) стоимость объекта оценки с ограниченным рынком – стоимость объекта оценки, продажа которого на открытом рынке невозможна или требует дополнительных затрат по сравнению с затратами, необходимыми для продажи свободно обращающихся на рынке товаров;

2) стоимость замещения объекта оценки – сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки с учетом износа объекта оценки;

3) стоимость воспроизводства объекта оценки – сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки с применением идентичных материалов и технологий и с учетом износа объекта оценки;

4) стоимость объекта оценки при существующем использовании – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из существующих условий и цели его использования;

5) инвестиционная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, определяемая исходя из его доходности для конкретного лица при заданных инвестиционных целях;

6) стоимость объекта оценки для целей налогообложения – стоимость объекта оценки, определяемая для исчисления налоговой базы и рассчитываемая в соответствии с положениями нормативных правовых актов (в том числе инвентаризационная стоимость);

7) ликвидационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов; при этом под сроком экспозиции объекта оценки подразумевается период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичной оферты) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.

8) утилизационная стоимость объекта оценки – стоимость объекта оценки, равная рыночной стоимости материалов, которые он в себя включает с учетом затрат на утилизацию объекта оценки.

Оценка стоимости недвижимого имущества проводится в следующих случаях:

1) при совершении сделки купли-продажи для определения цены недвижимости;

2) при получении кредита под залог недвижимого имущества;

3) при страховании недвижимого имущества и определении стоимости объекта страхования;

4) при передаче недвижимости в аренду;

5) при внесении объекта недвижимости в качестве вклада в уставный капитал создаваемого предприятия;

6) для целей налогообложения.