Оценка эффективности инвестиций в объект недвижимости

Инвестиции – это вложения капитала, обеспечивающие его сохранение и преумножение или удовлетворяющие личные потребности. Объектами вложения свободных средств могут быть фондовые ценности или реальные имущественные ценности, в том числе объекты недвижимости. Инвестиции в недвижимость имеют свои особенности. Они отличаются долгосрочностью вложений и большой длительностью оборота капитала, низкой ликвидностью, потребностью в профессиональном управлении недвижимостью и высокими затратами, связанными с ее содержанием и обслуживанием, относительно высокой надежностью, большими масштабами инвестируемого капитала и разнообразием его источников.

Важнейшей характеристикой денег при оценке инвестиций является их временная ценность. Этот параметр можно рассматривать в двух аспектах. Первый аспект связан с обесценением денег с течением времени. Второй - с обращением денежных средств. Проблема «деньги – время» не нова, разработаны удобные модели и алгоритмы, позволяющие ориентироваться в истинной цене будущих доходов с позиций текущего момента. Логика построения основных алгоритмов достаточно проста и основана на следующей идее.

Простейшим видом финансовой сделки является однократное предоставление в долг некоторой суммы PV с условием, что через некоторое время t будет возвращена большая сумма FV. Как известно, результативность такой сделки может быть оценена двояко: либо с помощью абсолютного показателя – прироста (FV – PV), либо путем расчета некоторого относительного показателя. Абсолютные показатели чаще всего не подходят для подобной оценки ввиду их несопоставимости в пространственно-временном аспекте. Поэтому пользуются специальным коэффициентом – ставкой. Этот показатель рассчитывается отношением приращения исходной суммы к базовой величине, в качестве которой, очевидно, можно взять либо PV, либо FV. Таким образом, ставка может быть рассчитана по одной из двух формул:

темп прироста: , (1)

темп снижения: . (2)

В финансовых вычислениях первый показатель имеет еще название «процентная ставка», «процент», «рост», «норма прибыли», «доходность». Второй показатель – «учетная ставка», «дисконт». Оба показателя, очевидно, взаимосвязаны:

или . (3а, 3б)

Капитал, вложенный в недвижимость, увеличивает за год свой размер на величину процента, определяемого ставкой процента. Последняя определяется как отношение чистой прибыли к вложенному капиталу. Рост каждой единицы капитала за период в n лет может определяться либо по правилу простого процента, когда процент начисляют только на первоначальную сумму, либо по правилу сложного процента, когда процент начисляют на всю накопленную к началу года сумму.

Первый способ проще в вычислениях, второй несколько сложнее. Применение первого способа оправдано при незначительной ставке процента и малых периодах накопления:

. (4)

Применение второго способа объективно правильно, однако опирается на допущение, что вложенные деньги не будут изыматься из оборота до конца срока инвестирования:

. (5)

Оценивая целесообразность финансовых вложений в тот или иной актив, исходят из оценки будущих поступлений (в виде процентов, прибыли, дивидендов) с позиции текущего момента. Базовая расчетная формула для такого анализа:

, (6)

где: - доход, планируемый к получению в n-ом году;

- текущая (или приведенная) стоимость, т.е. оценка величины с позиции текущего момента;

- ставка дисконтирования (в эволюционно развивающейся экономике можно использовать ставку доходности).

называется дисконтирующим множителем для единичного платежа, его значения табулированы (см., например, «Введение в финансовый менеджмент» В.В. Ковалева), .

Если предполагаются поступления от инвестированного капитала в течение ряда лет, текущая оценка будущих доходов будет определяться соответствующей суммой:

. (7)

Критерий чистого дисконтированного дохода ЧДД (в англоязычной литературе NPV – Net Present Value – чистая текущая стоимость или чистый приведенный эффект) имеет размерность денежной единицы и показывает насколько богаче станет инвестор после окончания проекта. Если ЧДД > 0, то инвестиционный проект экономически эффективен, в противном случае инвестиции нецелесообразны.

Например, делается прогноз, что инвестиция IC будет генерировать в течение n лет годовые доходы в размере P₁, P₂ и т.д.

Общая накопленная величина дисконтированных доходов:

. (8)

Чистый приведенный эффект:

. (9)

Если проект предполагает не разовую инвестицию, а последовательное инвестирование в течение m лет, то:

. (10)

У ЧДД, как и у всех абсолютных показателей, есть существенный недостаток. Один и тот же ЧДД может быть у инвестиционных проектов разной стоимости.

Показателем, выражающем общую отдачу с каждой единицы инвестиций, является индекс доходности – ИД (в англоязычной литературе PI – Profitability Index) или индекс рентабельности инвестиций. Он безразмерен и показывает, во сколько раз дисконтированный доход превосходит дисконтированные затраты. Если ИД > 1, то инвестиции имеют смысл.

. (11)

Задача 1. Собственник объекта недвижимости рассматривает проект его модернизации. Минимальная норма дохода на инвестиции оценивается в (15+<номер варианта>)%. Затраты и результаты представлены в таблице:

Год, i	ICi, тыс. руб.	Pi, тыс. руб.
0-й	12 000
1-й	3 000	9 000
2-й	3 000	9 000
3-й		10 000

Оценить эффективность инвестиций с помощью критериев ЧДД и ИД.

Пример решения. Вариант 0: минимальная норма дохода на инвестиции – 15%.

Решение удобно произвести в таблице:

Год, i	FM2(0,15;i)	ICi	Pi	ICi× FM2(0,15;i)	Pi× FM2(0,15;i)
0-й	1	12 000		12 000	0
1-й	0,87	3 000	9 000	2 610	7 830
2-й	0,76	3 000	9 000	2 280	6 840
3-й	0,66		10 000	0	6 600
	16 890	Х
	Х	21 270
	4 380
	1,26

Вывод: Инвестиции эффективны, т.к. чистый приведенный эффект проекта положителен. Индекс доходности составляет 1,26, т.е. отдача от инвестиций составляет 1,26 тыс. руб. на каждую вложенную тысячу.