Методика выполнения. Стоимость недвижимости при использовании данного метода определяется как сумма стоимости отдельно взятого земельного участка и стоимости строений с учетом

Стоимость недвижимости при использовании данного метода определяется как сумма стоимости отдельно взятого земельного участка и стоимости строений с учетом износа.

Этапы оценки недвижимости затратным методом:

1) оценка стоимости земельного участка как свободного и доступного для наиболее эффективного. использования;

2) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости строений на дату оценки;

3) оценка косвенных издержек, имеющих место после окончания строительства (благоустройство);

4) оценка средней величины предпринимательской прибыли;

5) оценка величины общего накопленного износа строений;

6) оценка восстановительной или полной замещающей стоимости с учетом износа;

7) оценка рыночной стоимости полного права собственности недвижимости.

Восстановительная стоимость – это расчетная стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, технологии строительства и квалификации работников.

Полная замещающая стоимость - это стоимость строительства такого же объекта в текущих ценах на дату оценки с применением современных материалов, способов производства, работ и проектных решений.

Накопленный износ - это уменьшение стоимости объекта, которое может происходить в результате физического разрушения, функционального и внешнего устаревания или комбинации этих источников.

Физический износ вызывается разрушением строительных конструкций и материалов под действием внешних физических факторов. Износ может быть либо устранимым – предполагает, что затраты на исправления меньше, чем добавленная стоимость, либо неустранимым – затраты на устранение дефекта превосходят стоимость, которая при этом будет добавлена.

Функциональный износ вызывается несоответствием характеристик строений и объектов современным рыночным стандартам данных типов недвижимости. Он также может быть устранимым и неустранимым.

Внешний (экономический) износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту, носящими экономический характер (такими факторами могут быть перегруженные улицы или промышленное предприятие, расположенное по близости от жилой зоны).

Для определения накопленного износа также необходимо учесть возраст объекта недвижимости:

1) физическая жизнь – это отрезок времени, в течение которого объект способен реально использоваться по своему назначению;

2) экономическая жизнь – период, когда вклады в стоимость превышают затраты;

3) остаточная экономическая жизнь – это оцениваемый период (после момента оценки) в течение которого улучшения будут продолжать повышать стоимость;

4) эффективный возраст – это возраст, показываемый состоянием и полезностью объекта.

В табл.2.1 и табл.2.2 приведены необходимые данные для расчета износа стоимости объекта.