Обзор рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

По данным агентства «РосБизнесКонсалтинг» (РБК), опережающее развитие рынка транспортно-логистических услуг по сравнению с темпами роста ВВП является одной из характерных тенденций развития мировой экономики на современном этапе.

Россия с точки зрения мирового опыта и тенденций развития глобального рынка логистики пока находится лишь на этапе формирования и консолидации отрасли, существенно уступая западным странам, как по качеству, так и по комплексности предоставляемых услуг. Однако сегмент комплексной логистики (хранение и дистрибуция товаров) развивается в ней более высокими темпами, чем грузоперевозка и управленческая логистика (около 30% в год). В РБК прогнозируют сохранение этой тенденции до 2010 года, объясняя это исходно низким уровнем развития данного вида услуг, существенным превышением спроса над предложением и перспективами масштабного строительства современных складских комплексов[4]. Ожидается, что к 2010 году суммарная емкость российского рынка услуг по хранению и дистрибуции товаров увеличится в 5 раз, а среднегодовые темпы роста регионального рынка складских услуг (без московского региона) прогнозируются на уровне 17-18% при опережающем росте публичного предложения качественных складских площадей для аренды или ответственного хранения (свыше 30% в год).

Через Санкт-Петербург и Ленинградскую область проходит кратчайший морской путь из Европы на рынки России и СНГ. По объему обрабатываемых грузов Санкт-Петербург – второй порт России после Новороссийска: ~35% всего морского грузопотока и более 65% контейнерного трафика страны. Плюс, в регионе быстро растут собственное производство и торговля, что наряду с транзитом грузов стимулирует развитие складского хозяйства. Но пока Санкт-Петербург не стал терминальным центром международного уровня, самые выгодные импортные грузы идут через Москву, где сегодня находятся основные дистрибьюторские центры,[5] и их мощности наращиваются очень быстрыми темпами.

С учетом изложенного выше, концепция транспортно-транзитной политики Санкт-Петербурга предполагает акцент на развитие в городе уже не просто перевалки грузов, а именно комплексной логистики, то есть придание транспортно-логистическому комплексу статуса приоритетного бизнеса. Перспектива для Санкт-Петербурга стать одним из крупнейших логистических центров высока: известно, что сегодня самые высокие арендные ставки на складские помещения в Европе – в Хельсинки, и, прежде всего, это обусловлено большим грузопотоком, проходящим через столицу Финляндии в Россию.

Общие данные о рынке

Емкость рынка. По данным ГУИОН, на 1.01.2006г. в Санкт-Петербурге насчитывается около 5,2 млн кв. м складских строений. Кроме того, еще 694 тыс кв. м складов расположены во встроенных помещениях, в основном сосредоточенных в подвалах и в цоколях жилых зданий. Таким образом, совокупное складское пространство города – это почти 6 млн кв. м или 8,5% всего нежилого фонда города. При этом 48,6% (2,52 млн кв. м) предназначены для обслуживания внешнеэкономического грузопотока. Из них 2 млн кв. м – это портовые мощности и 0,52 млн – внутренние терминалы, выполняющие накопительную и таможенную функции.

Эксперты насчитывают в городе более 100 относительно крупных складских комплексов, предоставляющих соответствующий набор услуг (всего ГУИОН учитывает 4503 склада), тогда как число различных площадок и временных помещений, просто приспособленных для хранения, не поддается учету. Почти на каждом крупном предприятии есть складские или переоборудованные под склады помещения. По оценкам риэлтеров, не менее 50% складов в городе не зарегистрированы в качестве таковых. Они допускают, что реальный объем складского рынка может быть в 1,5 раза больше, чем официальные данные.

Динамику общего размера площадей в городе определяют встречные процессы. Один – это строительство современных складских комплексов. Второй – ликвидация существующих складов, прежде всего в центре города, где земля может давать б о льшую отдачу (например, холодильных складов ЗАО «Фрукон» на Ново-Рыбинской улице - под торгово-офисный центр, Бадаевских складов - под общественно-деловой комплекс и т.д.), железобетонный склад в Санкт-Петербурге на Полюстровском пр., 66 - под бизнес-центр. А также возврат заводами под производство помещений, сдававшихся под склады.

Территориальная структура рынка. Исторически в Санкт-Петербурге пять основных районов концентрации складов – (1) зона Морского порта, Кировского завода и Северной верфи, еще советские промзоны (2) Парнас, (3) Предпортовая и (4) Рыбацкое, а также (5) начало и конец Софийской улицы. По количеству складских площадей в городе лидируют промышленные районы: Кировский (767 тыс кв. м), Московский (700 тыс кв. м), Фрунзенский (662 тыс кв. м), Приморский (516 тыс кв. м), Выборгский (454 тыс кв. м). В основном здесь расположены склады заводов и фабрик, а также построенные еще в советские времена базы и хранилища.

Однако новые объекты складской инфраструктуры создаются уже в основном в нежилых (промышленных) зонах, просто на окраине города (Пулково, Уткина Заводь и т.д.) или на смежных с городом территориях Ленинградской области (о Санкт-Петербурге и области в пределах до 25-30 км от города специалисты говорят как о едином рынке складской недвижимости). По подсчетам ООО «Агентство специальных исследований» («АСИ»), 44% от общего объема вводимых в ближайшие годы складов появятся в Шушарах, 16,5% - в Парнасе и 12% - в Предпортовой. Самой перспективной в городе и области для строительства складов считается территория вдоль КАД.

Качественная структура рынка. По данным «Бекар», до 80% рынка складских площадей приходится на перепрофилированные здания бывших производств. Доля «встроек» составляет 13% рынка и лишь 7% предложения – профессиональные склады.

Пока в Санкт-Петербурге отсутствует общепринятая классификация складских помещений (как, впрочем, и в Москве, где этот сегмент рынка развит лучше). До недавнего времени их просто делили на две категории – качественные склады и все остальные. Сегодня одной из наиболее распространенных является классификация складов от ЗАО «Бекар. Консалтинг» – московская разработка, адаптированная к петербургскому рынку (таблица 14.2.1).

К складам класса А эксперты относят в Санкт-Петербурге примерно 150 тыс кв. м (или 3% всего предложения), к классу В – порядка 210 тыс кв. м. В Москве эти две категории занимают в общей сложности около 2 млн кв. м, то есть в 6 раз больше. По количеству профессиональных складских площадей, приходящихся на тысячу человек населения, Санкт-Петербург отстает от восточноевропейский столиц в 8-20 раз (Санкт-Петербург – 26 кв. м/тыс чел, Будапешт – 200 кв. м/тыс чел, Прага – 470 кв. м/тыс чел, Варшава – 620 кв. м/ тыс чел).

При этом, по подсчетам экспертов ЗАО «Менеджмент компании ПСБ», из 360 тыс кв. м имеющихся складов А и В лишь немногим более 100 тыс кв. м вовлечены в рынок. Остальные используются владельцами для нужд собственного бизнеса. Так, собственные терминалы есть у компаний «Агроторг» (управляет сетью магазинов «Пятерочка»), JFC, «Ригли» и многих других. Осенью 2005 года в пос. Ольгино заработал крупный логистический центр компании «Бритиш Американ Тобакко Россия».

Таблица 14.2.1. Классификация складских помещений Санкт-Петербурга

Класс А:
- современное складское 1-этажное здание, построенное с использованием высококачественных материалов
- высокие потолки от 8 метров, позволяющие установку многоуровневого стеллажного оборудования
- ровный пол с антипылевым покрытием
- система пожарной сигнализации и автоматическая система пожаротушения (спринклерная или порошковая)
- полностью регулируемый температурный режим
- тепловые завесы на воротах
- автоматические ворота докового типа с гидравлическим пандусом, регулируемым по высоте
- система центрального кондиционирования и/или система приточно-вытяжной вентиляции
- система охранной сигнализации и видеонаблюдения
- офисные площади при складе
- оптико-волоконные коммуникации
- территория для отстоя и маневрирования большегрузных автомобилей
- расположение на центральных магистралях или КАД, обеспечивающее хороший подъезд
Класс В:
- капитальное здание (как правило, многоэтажное)
- высота потолков – от 4,5 до 8 метров
- пол – асфальт или бетон без покрытия
- температурный режим – от 10 до 18оС
- пожарная сигнализация и гидрантная система пожаротушения
- пандус для разгрузки автотранспорта
- офисные площади при складе
- телекоммуникации – ПТС
- охрана по периметру территории
Класс С:
- капитальное производственное помещение или утепленный ангар
- высота потолков – от 3,5 до 8 метров
- отапливаемое помещение, температура зимой – 8-14оС
- пол – асфальт или бетонная плитка, бетон без покрытия
- ворота на нулевой отметке, автомашина заходит внутрь помещения
Класс D:
- подвальные помещения или объекты ГО, неотапливаемые производственные помещения или ангары
Источник: ЗАО «Бекар. Консалтинг»

Однако современные складские (логистические) центры в Санкт-Петербурге появляются уже и как вид бизнеса (таблица 14.2.2). Несколько таких объектов были введены в строй в 2005 («Ниеншанц-логистик», Terra Logistica, «Авалон-логистик» и др.) и в 2006 годах (Tablogix). Всего таких комплексов в регионе насчитывается уже около двух десятков.

Таблица 14.2.2. Примеры качественных складов в Санкт-Петербурге

Название	Местоположение	Площадь, м2	Владелец
Tablogix	Московский шоссе (Шушары)	12 350	ООО «Сиблоджис»
«Ниеншанц-логистик»	Ул. Карпатская	11 500	«Ниеншанц-логистик»
Terra Logistica	Пр. Лиговский, 254	12 000	ЗАО «Фудлайн»
«Авалон-логистик»	Выборгский район	10 000	«Авалон-групп»
«Экспомаркет»	Пр. Стачек, 45	51 000	ОАО «Кировский завод»
«Интертерминал»	Парнас, ул. Домостроительная, 1	45 000	«Биг Сити», «Грин Марк»
«Охта-Терминал»	Пр. Энергетиков, 22	5 000	ООО «Охта-Терминал»
«PNK Logistics»	Шушары	14 400	PNK Logistics
«Предпортовый»	Ул. Предпортовая, 2/3	4 500	«Евросиб-Терминал»
Логистический парк	Ручьи	3 000	ГК «Транссфера»
Источник: Различные информационные издания

Активность рынка

Спрос - предложение. Сегодня складские помещения - один из самых востребованных видов недвижимости в Санкт-Петербурге. Согласно ГУИОН (–раздел «Анализ рынка коммерческой недвижимости»), рост активности спроса в этом сегменте рынка все последние годы заметно опережает рост предложения (2003 год: аренда – соответственно 115% и 110%, покупка – 126% и 107%; 2004 год: аренда – 107% и 103%, покупка – 122% и 103%). В 2005 году рост активности спроса в части аренды составил 115%, а предложения - 106%.

Бурное развитие в Санкт-Петербурге сектора оптовой и розничной торговли, приход новых игроков на рынок ритейла и открытие крупных торговых центров стали главной причиной повышенного спроса на склады класса А и B. Но пока темпы прироста складских площадей заметно отстают от темпов прироста оборотов торговых предприятий. Спрос на склады класса А и B значительно превышает предложение.

По оценкам источников газеты «Деловой Петербург», спрос на складские помещения в городе и области в 2-3 раза превышает предложение. Хотя оценки абсолютных величин дефицита складов от разных источников существенно разнятся. Так, согласно ГК «Транссфера», общий дефицит складских площадей в регионе составляет 300 тыс. кв. м. В то же время в «АСИ» только текущий дефицит складов класса А оценивают в 350 тыс. кв. м (а к 2008 году - в 600 тыс. кв. м). В компании Knight Frank – в 450 тыс. кв. м. А источники «Делового Петербурга» и вовсе говорят о дефиците складов класса А и В в 1,0 млн кв. м.

Также остается высоким спрос на складские и индустриальные объекты класса С, расположенные в черте города. Такие склады пользуются популярностью у предприятий малого и среднего бизнеса, предприятий розничной торговли, ввиду низких арендных ставок и удобного местоположения в городе, а предложение таких складов ограничено.

Таблица 14.2. 3. Структура спроса на аренду складских помещений по классам

Класс	Доля в спросе, %
А
В
С
D
Источник: ГК «Бекар»

Потребность в современных складах, выполняющих функцию не только хранения, но и координации складского и транспортного обслуживания, контроля движения грузов, информационного обеспечения, обусловлена появлением крупных западных сетей и развитием отечественных, ростом импорта и транзитных потоков. Поэтому дисбаланс между спросом и предложением складских площадей – не столько в их количестве, сколько в качестве (таблица 14.2.3).

Наиболее востребованы помещения по 1500-2000 кв. м. Их основными арендаторами становятся средние и крупные производства, торговые сети. Довольно весомая доля спроса приходится на площади в 500-100 кв. м. Основной спрос на помещения низкого класса формируют отечественные производство и торговля, для которых важнее фактор местоположения. Среди таких объектов наиболее востребованы небольшие (до 150 кв. м) в центре города.

Наиболее популярными территориями среди арендаторов складских помещений являются: на юге – Московский и Фрунзенский районы; на востоке – Невский; на севере – Выборгский и частично Приморский. Среди наиболее востребованных магистралей – ул. Софийская, пр. Славы, Московский пр., Выборгское шоссе с выездами из города и, конечно, КАД. Предложений складов в черте города становится все меньше, поэтому многие клиенты готовы рассматривать варианты в ближайшем пригороде – в радиусе 10-30 км от Санкт-Петербурга.

Важной тенденцией рынка становится рост предложения складов в индустриальных парках, создаваемых на базе промышленных предприятий и предоставляющих в аренду помимо складов и производств еще и офисные площади. Это, например, территории бывших заводов художественного стекла (ул. Профессора Качалова, 9) и электробытовой аппаратуры (Софийская ул., 14), фабрик «Красная Заря» (Б. Сампсониевский пр., 60) и «Красный треугольник» (наб. Обводного канала, 134-138) и т.д.

Цены. По оценкам экспертов ГУИОН, в феврале 2006 года (более поздние оценки пока не опубликованы) арендные ставки в промышленно-складском сегменте Санкт-Петербурга составили в среднем 115% к уровню февраля 2005 года. Это ровно столько же, сколько и годом ранее. И существенно меньше, чем два года назад, когда арендные ставки и цены продажи в этом сегменте подросли к уровню февраля 2003 года на 24-25%.

В настоящее время актуальный диапазон арендных ставок на объекты в удовлетворительном состоянии - $60-84/кв. м в год. В специализированных, хорошо оборудованных складах с отличным уровнем отделки они могут достигать $108-168/кв. м в год. По ИК Business Vision, наиболее высокая арендная ставка ($110-$150/кв. м в год) преимущественно характеризует аренду иностранных производственных компаний, среди них отсутствует спрос на аренду складских помещений по ставке ниже $50/кв. м в год.

По данным компании «Астера», арендовать склады можно по следующим ставкам (в зависимости от их качества): класс А - $144-180/кв. м в год, класс В - $96-144/кв. м, класс С - $46-96/кв. м и класс D - $12-48/кв. м в год. Аналитики отмечают, что запрашиваемые ставки аренды на складские помещения высокого класса (А и В) в Санкт-Петербурге – одни из самых высоких в Европе. По данным «Коллиерз Интернешнл», сегодня они составляют $120-150/кв. м в год (без НДС и коммунальных платежей) или $180-300/кв. м в год (включая полный спектр услуг).

Средние арендные ставки на качественные складские объекты, расположенные в Ленинградской области на удалении до 10 км от КАД составляют $8-10/кв. м в месяц. На удалении 10-30 км – $4-8/кв. м в месяц, более 30 км от КАД – $4-6/кв. м в месяц. Складские объекты в Ленинградской области, в радиусе 5-30 км и более от города пользуются все большим спросом (в том числе объекты, ранее пользовавшиеся очень низким спросом), так как в городской черте предложение растет меньшими темпами.

По мере ввода в эксплуатацию новых проектов и насыщения рынка следует ожидать усиления конкуренции и, как следствие, стабилизации роста ставок аренды, то есть, в ближайшие 2 года возможен незначительный (на 5-10% в год) рост ставок аренды. В среднем стоимость аренды на складские площади с начала 2006 года увеличилась на 4-5%.

Средняя стоимость складских помещений так же зависит от класса (данные за 2006 год представлены в таблице 14.2.4).

Таблица 14.2.4. Стоимость складских объектов в зависимости от классности.

Класс	Стоимость долл/кв. м
А, В	500 -1 000
С	150 - 400
D	80 - 100
Источник: компания «Астера»

В 2005 году аналитики называли самой заметной сделкой на рынке складской недвижимости продажу ГК «ИСТ» компаниям «Биг Сити» и «Грин Марк» всего своего логистического бизнеса - действующего (45 тыс. кв. м в Парнасе) и строящегося (100 тыс. на ул. Кубинской, 73) комплексов «Интертерминал» (стоимость сделки не оглашалась). Пока в начале 2006 года не случилась показательная для регионального рынка, классическая девелоперская сделка. Компания PNK Logistics построила складской комплекс класса А площадью 14650 кв. м (из них 2300 кв. м – офисы) на пересечении Московского шоссе и КАД (бывшая территория совхоза «Шушары»). В 2005 году объект был введен в строй и выставлен на продажу (цена предложения составляла $850/кв. м). Склад купила некая иностранная инвесткомпания, которая сразу же сдала его логистической компании Tablogix в аренду на 10 лет с правом пролонгации. Оборудованием и оснащением склада на 18 тыс. паллет занимался сам арендатор. Он рассчитан на бытовую технику, автокомплектующие, косметику и продукты питания, не требующие специального температурного режима. Еще одна подобная сделка состоялась в мае 2006 года, когда инвестиционная компания Fleming Family & Partners приобрела складской терминал в Шушарах, стоимость которого оценивают в $12-18 млн.

Инвестиционная активность. Инвесторов современных складских комплексов Санкт-Петербурга сегодня можно разделить на четыре группы: производственные предприятия («Эра Хенкель», «Равиолло», «Бритиш-Американ Тобакко-Россия» и др.), крупные торговые компании («Пятерочка», «ОМНИ», JFC, «Искрасофт» и др.), профессиональные логистические фирмы («Национальная контейнерная компания», «Национальная логистическая компания», «Авалон-Логистик», «Интертерминал» и др.), таможенные брокеры.

Еще 2-3 года назад доходность инвестиций в торговом и офисном сегментах Санкт-Петербурга была выше, чем в складском на 20% и более. Сейчас проекты, связанные со строительством профессиональных складов, способны приносить 15-18% годовых и окупаться за 4-7 лет. При этом стоимость возведения объектов категории А составляет $650-850/кв. м, для класса В этот показатель – $400-600/кв. м. Возможность сдать качественный склад (классы А и В) без особого труда одному крупному арендатору делает их еще более привлекательными для инвестиций. Инвестиции в склады классов С и D расцениваются как невыгодные (в силу перераспределения спроса в сторону комплексов высокого класса и достатка на рынке некачественных помещений).

В результате число проектов терминально-складских объектов в регионе (Санкт-Петер-бург и Ленобласть), быстро растет. По различным оценкам, за весь 2006 год должно быть введено от 300 до 500 тыс кв. м складских площадей. Больше всего складских комплексов запланировано к вводу в Пушкинском, Московском, Красногвардейском и в Выборгском районах. Магнитом для инвесторов складской недвижимости по-прежнему служит КАД. По оценке компании «Бекар», на сегодняшний день в районе КАД идет строительство складской недвижимости общей площадью порядка 600 тыс. кв.м. (против 450 тыс. кв.м в 2005 году). На южное направление приходится строительство более 350 тыс. кв. м складских площадей. Самые крупные проекты располагаются в районе Шушар.

Как и раньше, немало объектов возводится инвесторами для собственных нужд, и они вряд ли будут присутствовать в открытом предложении (зарубежные Onninen, Globaltex, Henkel, московские «Металлоинвест-Маркет», «Микояновский мясокомбинат», местные «ВЕСТА Трейдинг», «Александро-Невская мануфактура», «Игристые вина» и другие).

Однако уже все больше реализуется проектов, связанных именно со сдачей складов в аренду. LCMC полагает, что их доля в общем объеме складских новостроек вообще может составить даже более 80(!)%. Среди них: 2-3 очереди «Интертерминал-Предпортовый» на ул. Кубинской, 73 (58 тыс. кв. м), 1-я очередь «Астрос Логистик» в Горелово (15 тыс. кв. м) и целый ряд других объектов.

Один из крупнейших девелоперских проектов осуществляет ООО «Терминал Старая Деревня». На Мебельной ул., 12 компания строит многофункциональный комплекс, состоящий из складских, торговых и офисных помещений (всего 36 тыс кв. м).Складские площади предполагается продать целиком логистическому оператору или сдать в аренду тоже «в одни руки». Цена предложения – 600-700 евро/кв. м, предполагаемая арендная ставка - $10/ кв. м в месяц.

Инвесторы заявляют о все новых проектах: ЗАО «Корта» (ул. Кубинская), ООО «Магистраль» (ул. Магнитогорская, 17) и другие. Новый складской терминал площадью 20 тыс. кв.м класса А будет построен на Мурманском шоссе (инвестор – компания «РТБ Диалог»). Характерно, что такими проектами активно интересуются профессиональные логистические компании и таможенные брокеры («Терминал-СВ», «Берейт», «Корпорация «Стерх», «Конкорд-Авто», «Диалог»). Английская компания Raven Russia Limited готова инвестировать 500 млн фунтов стерлингов в приобретение и строительство складов, логистических центров в Санкт-Петербурге. В июне 2006 года состоялась церемония закладки «первого камня» логистического комплекса класса А «Уткина Заводь» московской компании «Международное логистическое партнерство» (МЛП), который располагается на участке площадью 40 га вдоль КАД. Проект включает в себя строительство около 183 тыс. кв.м. складских помещений класса А, а также офисных помещений и мезонинов.

Дальнейший рост рынка в Санкт-Петербурге и области стимулируют: общий рост производства и торговли, усиление роли региона как транспортного узла России, активное развитие в регионе портового хозяйства, строительство КАД и ряд других факторов.

А основными факторами, сдерживающими развитие складского сегмента в Санкт-Петербурге, остаются: (а) несовершенство законодательной базы, регламентирующей сделки с землей, (б) непрозрачность земельного рынка, (в) проблема земельных участков большей площади (от 5-7 га), (г) проблема перевода земель сельхозназначения в другую категорию, (д) ограниченное количество квалифицированных строителей и подрядчиков. А также отсутствие налаженного учета внутрироссийского грузопотока, тормозящее определение реальной потребности в складских помещениях.

Выводы по обзору рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга

1. В Санкт-Петербурге и области сохраняется высокий спрос на складские помещения как следствие активного развития розничной торговли и промышленности. Пока складское строительство, несмотря на свою активность, не способствует быстрому насыщению рынка, так как зачастую ведется для собственных нужд. Спрос на складские помещения низкого качества будет продолжать снижаться в среднесрочной перспективе, в связи с дальнейшим развитием рынка.

2. В ближайшие годы в Санкт-Петербурге ожидается дальнейшее развитие рынка складской недвижимости, появление логистических центров с полным комплексом транспортно-логистических услуг, в том числе большого объема новых современных профессиональных складских объектов с целью сдачи их площадей в аренду, что должно привести к постепенному установлению баланса спроса и предложения. Появление профессиональных операторов на рынке складских и логистических услуг также будет способствовать дальнейшему развитию цивилизованного, стабильного и сбалансированного рынка складской недвижимости в Петербурге.

3. Значительное изменение арендных ставок в ближайшие годы маловероятно. Тенденции к их снижению в настоящее время отсутствуют, несмотря на то, что арендные ставки на складскую недвижимость Санкт-Петербурга одни из самых высоких по сравнению с европейскими городами. Ближайшие годы еще являются благоприятными для запуска новых инвестиционных проектов в сфере качественной складской недвижимости. Для них еще будет характерна достаточно высокая норма доходности (15-18%) и приемлемый срок окупаемости (4-7 лет).