Комплексна містобудівна оцінка міських територій

При розробці генеральних планів міст і проектів реконструкції існуючої забудови для визначення послідовності реконструктивних заходів і ефективного використання території виникає необхідність комплексної містобудівної оцінки міських земель як інструменту обґрунтування просторово-територіального розвитку міст і якісного ранжування міських земель.

Під комплексною містобудівною оцінкою території розуміється порівняльна оцінка окремих районів (ділянок) за комплексом природних і антропогенних факторів з точки зору їх сприятливості для умов мешкання населення й основних видів господарської діяльності.

При виконанні комплексної містобудівної оцінки території необхідно дотримуватись таких умов: оцінюватися повинна вся територія міста за районами, враховуючи існуючий стан і можливий розвиток усіх функціональних зон; оцінка здійснюється за сукупністю природних і антропогенних факторів. На основі комплексної містобудівної оцінки території і перспектив розвитку народногосподарського комплексу складаються схема функціонального зонування території, варіанти територіального розвитку міста, перспективна планувальна структура з урахуванням ефективного взаємозв'язку функціональних зон і планувальних елементів міста.

З метою визначення пріоритетних напрямків розвитку міст у регіоні і упорядкування екологічної діяльності проблему комплексної містобудівної оцінки території доцільно розглядати на двох територіальних рівнях — регіональному і міському. На регіональному рівні для територій, які прямо або побічно забезпечують функціонування крупного міста (обласного центру чи центру регіону), слід визначати пріоритети розвитку того чи іншого міста з урахуванням його ролі в системі взаємозв'язаних населених пунктів, а також проблем раціонального природокористування. На міському рівні — вирішувати з метою визначення орендної плати та вартості продажу (викупу)земельних ділянок.

При комплексній містобудівній оцінці міських територій необхідно враховувати ряд факторів: доступність ділянки відносно основних функцій міста, її розташування відносно загальноміського центру, архітектурно-художню, історичну і ландшафтну цінність забудови, стан навколишнього середовища, мікрокліматичні і санітарно-гігієнічні умови та ін.

Комплексна містобудівна оцінка території відображає якісно-кількісну характеристику умов життєдіяльності в різних міських зонах і є основою для диференціації ставок платежів по зонах міста. Для цього територія міста поділяється на оціночні райони і підрайони. Принцип поділу базується на функціональному значенні території, існуючій планувальній структурі, мережі вулиць і інших природних меж і рубежів з урахуванням перспектив територіального розвитку міста.

При визначенні цінності території враховуєтьсяряд факторів: доступність до центру міста, концентрованих місць трудової діяльності, центрів громадського обслуговування; рівень інженерного забезпечення та благоустрою території і забудови; рівень комплексного розвитку сфери обслуговування населення; екологічна якість території (наявність джерел шкідливих викидів, смуга їх розповсюдження, рівень гранично допустимої концентрації тощо); привабливість середовища: різноманітність місць працевлаштування, наявність історико-культурних пам'яток тощо; рекреаційна цінність території.

Ці фактори визначаються з допомогою відповідних коефіцієнтів, які підвищують або понижують цінність території.

Комплексна містобудівна оцінка території міста є однією з найважливіших передпроектних складових генерального плану міста як інструмента обґрунтування його просторово територіального розвитку і якісного ранжування міських земель. Вона використовується як вихідний матеріал для вибору варіантів планувальних вирішень, розробки моделей можливого його економічного і територіального розвитку і, зокрема, є основою для грошової оцінки міських земель.

Велике значення при визначенні цінності територій відіграє грошова оцінка земель, яка слугує економічним механізмом земельних відносин, приватизації земельних ділянок, земельно-іпотечного кредитування, оподаткування та становлення ринку землі. Грошова оцінка земель є складовою державного земельного кадастру.

Залежно від призначення та порядку проведення грошова оцінка земельних ділянок може бути нормативною і експертною. Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель. Застосування нормативної грошової оцінки як бази для визначення податку, свідчить про те,що покладені в основу нормативної грошової оцінки методичні підходи відповідають сучасним уявленням про вартість землі і, в основному, створюють належні умови для ефективного і об'єктивного оподаткування земельних ділянок.

Експертна грошова оцінка використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок. Основним призначенням експертної грошової оцінки є безпосередня підтримка ринку землі, яка полягає в установленні оцінної вартості земельних ділянок при здійсненні різного роду акцій з земельними ділянками (купівля-продаж, оренда, іпотека, дарування, наслідування, міна тощо). Нормативно методичне забезпечення експертної грошової оцінки дає можливість встановлювати різні види оцінної вартості земельної ділянки: ринкову, стартову вартість при проведенні аукціонів, заставну, ліквідаційну та інші види вартості.

Грошова оцінка земель здійснюється відповідно до "Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів". Інформаційною базою для грошової оцінки є матеріали містобудівного кадастру, генеральних планів та проектів планування і забудови населених пунктів, інвентаризації земель населених пунктів, економічної оцінки територій. Грошова оцінка земель здійснюється на основі нормативів витрат на освоєння та облаштування території, які включають капіталовкладення на її інженерну підготовку, будівництво головних споруд і магістральних мереж інженерного обладнання і санітарної очистки території, зелених насаджень, вулично-дорожньої мережі, міського транспорту, об'єктів соціальної інфраструктури загальноміського значення, а також витрати на компенсацію збитків, пов'язаних із зміною характеру використання території. В розрахунках беруться до уваги коефіцієнти, які характеризують: місце розташування населеного пункту у загальнодержавній, регіональній і місцевій системах виробництва та розселення; природнокліматичні та інженерно-геологічні умови; архітектурно-ландшафтну та історико-культурну цінність; екологічний стан; функціональне призначення (використання земельної ділянки для житлової і громадської забудови, промисловості, транспорту тощо).