Поняття та ознаки нерухомості

За економічним змістом нерухомість — це складова національного багатства держави, тобто сукупність матеріальних благ, об'єктів, накопичених в країні в результаті праці людей, а також частина природних ресурсів, придатних для економічного і соціального використання.

Відповідно до положень національного стандарту № 1 «Загальні засади майна і майнових прав», нерухомість — це земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з по­ліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані, будівлі, спору­ди, їх частини, а також інше майно, що згідно із законодавст­вом належить до нерухомого майна.

В Україні до складу нерухомості відносять:

• землю (земельні ділянки, невидобуті корисні копалини, відокремлені водні об'єкти);

• багаторічні насадження;

• будівлі, споруди та їх структурні елементи (житлові бу­динки, квартири, місця загального користування житлових будинків, дачі, садові будинки, гаражі, інші будівлі);

• передавальні пристрої;

• підприємства, їх структурні підрозділи, цілісні майнові комплекси;

• судна внутрішнього плавання, морські та повітряні судна;

• космічні об'єкти.

Земельна ділянка — це частина земної поверхні з уста­новленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим режимом га іншими суттєвими ознаками з визначеними щодо неї правами.

Поліпшення земельної ділянки — це будь-які фізичні об'єкти, розташовані в межах земельної ділянки та фізично пов'язані з нею, а також фізичні наслідки будь-яких заходів, що спричинили зміну рельєфу, умов освоєння земельної ді­лянки або потенційну прибутковість її використання.

Багаторічні насадження — це штучні багаторічні наса­дження незалежно від віку: плодово-ягідні, технічні, захисні, декоративні й озеленювальні насадження всіх видів; штучні насадження ботанічних садів, інших науково-дослідних орга­нізацій і навчальних закладів для науково-дослідних цілей. Об'єктом класифікації цієї групи є зелені насадження кожно­го парку, скверу, саду, вулиці, бульвару, подвір'я, території підприємства і т. п.

Будівлі як об'єкти нерухомості поділяються на житлові і нежитлові. Нежитлові будинки — будівельно-архітектурні об'єкти, призначенням яких є створення умов для виробничо­го процесу, соціально-культурного обслуговування, збере­ження матеріальних цінностей.

Житлові будинки призначені для постійного проживання людей, а також історичні пам'ятники, ідентифіковані, в осно­вному, як житлові будинки.

Споруди — це інженерно-будівельні об'єкти, призначені для створення і виконання технічних функцій (залізничні шляхи, тунелі, дороги, греблі, естакади) або для обслугову­вання населення (стадіони, басейни, споруди міського благо­устрою). До складу споруд входять усі пристрої, що станов­лять із ними єдине ціле. Споруди як об'єкти Нерухомості можуть бути класифіковані на містобудівні (наземні й під­земні), енергозабезпечуючі (нафтобази, теплоелектростанції), інфраструктурні (транспортні й термінальні), промислові (до­менні та мартенівські печі, стапелі, елінги), екологічні (заво­ди з утилізації відходів й очисні споруди) та спеціальні спо­руди військово-промислового комплексу.

Передавальні пристрої — (нафто- і газопроводи, лінії електропередач) широко використовуються як технологічні споруди паливно-енергетичних комплексів цивільного та промислового призначення.

Будь-який об'єкт нерухомості в реальній дійсності існує в єдності фізичних, економічних, соціальних і правових влас­тивостей, кожен з яких може у відповідних випадках виступа­ти як основний (визначальний) залежно від життєвих ситуацій, цілей і стадій аналізу. Саме на цьому положенні і ґрунтуються концепції, які сформувалися за багаторічну історію дослі­джень нерухомості.

Географічна концепція відображає фізичні (технічні) ха­рактеристики нерухомості: конструкцію, матеріал будівель, розміри, місце розташування, клімат, родючість ґрунтів, по­ліпшення, навколишнє середовище й інші параметри. Всі об'єкти нерухомості піддаються впливу фізичних, хімічних, біологічних, техногенних і інших факторів. У результаті пос­тупово змінюються їхні споживчі якості і функціональна придатність, стан яких враховується при здійсненні угод, во­лодінні і користуванні майном.

Економічна концепція розглядає нерухомість як ефек­тивний об'єкт інвестування і надійний інструмент генеру­вання доходу. Основні економічні елементи нерухомого майна — вартість і ціна — первинно виникають з його ко­рисності, здатності задовольняти різні потреби й інтереси людей. За рахунок оподатковування власників нерухомості формуються муніципальні бюджети і реалізуються соціальні програми.

На юридичному рівні нерухомість — сукупність публічних і приватних прав, встановлюваних державою з урахуванням вітчизняних особливостей і міжнародних норм. Приватні права можуть бути неподільними чи частковими (спільне майно) і розділеними на основі фізичного горизонтального і вертикального розмежування майна на підземні ресурси, поверхню земельних ділянок, будівлі на них і повітряний простір.

В Україні, як і в інших промислово розвинутих країнах світу, законодавчо гарантовано приватним особам право купувати, продавати, здавати в оренду чи передавати майно або права на володіння і користування ним іншим громадянам і підприємствам, тобто вільно розпоряджатися своєю власністю. Однак, коли приватна власність на нерухомість суперечить суспільними інтересами, вона перестає належати до юрисдикції приватного права. Закон України передбачає ви­лучення у приватних осіб для державних чи муніципальних інтересів земельних ділянок разом із розташованими на них будинками і спорудами шляхом їх викупу. Існують й інші форми державного регулювання володіння і користування нерухомістю: будівельні обмеження, система зонування, вимоги з охорони навколишнього середовища, сервітути та інше.

Соціальна роль нерухомого майна полягає в задоволен­ні фізіологічних, психологічних, інтелектуальних та інших потреб людей. Усе, що потрібно людині для проживання, вона одержує в кінцевому рахунку від землі. Володіння нерухомістю престижно в суспільній свідомості і необхід­не для формування цивілізованого середнього соціального класу.