Оценка стоимости восстановления (замещения)

Сущность затратного подхода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение земельного участка, его благоустройства и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости. Для расчета рыночной стоимости затратным подходом используется следующая формула:

,

где: - величина накопленного износа объекта недвижимости на дату оценки, включающая износ физический, функциональный и внешний.

При оценки объекта недвижимости затратным методом в данной курсовой считаем, что земельный участок арендуется.

При определении стоимости восстановления (замещения) объекта недвижимости на дату оценки возможно использование следующих методов:

1) Метод количественного анализа – является наиболее точным, то требует больших затрат времени на поиск информации и в расчете. Обязательно составляется сметная документация на объект оценки.

2) Метод разбивки по компонентам – стоимость определяется на основе затрат на возведение отдельных конструктивных элементов здания.

3) Метод сравнительной единицы – используется при оценки типовых зданий и сооружений и имеющих небольшие отклонения в конструктивном решении по сравнению с объектами-аналогами, представленными в сборниках “Укрупненных показателей восстановительной стоимости”.

Полная восстановительная стоимость определяется с помощью метода сравнительной единицы по следующей формуле:

,

где: - восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. (принимается из сборника УПВС), тыс.руб.;

- суммарный поправочный коэффициент в ВС единицы измерения, кторый определяется из рекомендаций в Общей части сб.УПВС, технической части и т.д.;

- строительный объем здания (принимается по рабочим чертежам или рассчитывается по рабочим чертежам здания), ;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1969 г. к уровню цен 1984 г.;

- коэффициент пересчета восстановительной стоимости от уровня цен 1984 г. к уровню цен 1991 г.;

- коэффициент уорожания сметных цен от уровня 1991 г. к текущему уровню цен (на дату оценки);

- коэффициент предпринимательской прибыли для данного региона при строительстве объектов аналогичного назначения;

1,18 – налог на добавленную стоимость, который необходимо учитывать в случае купли-продажи.

Произведем расчет восстановительной стоимости с учетом всех поправок, представленных в сб. УПВС. Для оцениваемого объекта целесообразно принять аналог по сборнику № 26, том II, отдел I “Жилые дома двухэтажные кирпичные”, таблица 17. Данный типовой проект приложен в Приложении 2.

Так как в оцениваемом объекте объем здания до 1500 (359,5), вид отделки –простая, то восстановительная стоимость 1 куб.м. здания в базисных ценах 1969 г. будет равна 21,6 руб.

В оцениваемом объекте отсутствуют следующие виды благоустройства:

1) радио – 0,2%.

Суммарный процент, подлежащий поправке будет: 0,2%. Таким образом, поправочный понижающий коэффициент будет: К=100 – 0,2 / 100=0,998.

В объекте аналоге дополнительно предусмотрены следующие виды благоустройства:

1)газоснабжение – 1,7%;

2)водоснабжение горячей водой – 1,6%.

3)телевидение – 1,5%

Суммарный процент, подлежащий поправке будет: 1,7+1,6+1,5=4,8 %. Отсюда следует, поправочный повышающий коэффициент будет: К=1+0,048=1,048.

Другие поправочные коэффициенты, предусмотренные в сборнике УПВС:

Группы капитальности не совпадают, значит поправочные коэффициенты вводить нужно.Изменение капитальности (от 3 к 1)=1,16.Общий повышающий коэффициент будет 1,16

Таким образом, рассчитаем суммарный поправочный коэффициент путем умножения всех полученных значений коэффициентов:

0,998*1,048*1,16= 1,2166.

Строительный объем оцениваемого жилого дома составляет 1977 м3

Восстановительная стоимость объекта с учетом коэффициентов (в ценах на 1969 г.) составит: 21,6*1,2166*1977= 51952,7 руб.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1984 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: С84=51952,7*1,2*1,03=64213,55 руб.

Где: 1,03-территориальный коэффициент к индексам

1,2 – для кирпичного городского строительства.

Восстановительная стоимость объекта (в ценах на 1991 г.) с учетом территориального коэффициента и индекса изменения сметной стоимости СМР составит: С91=64213,55*0,97*1,59= 99036,56руб.

где: 1,59 - для жилищного строительства.

0,97- территориальный коэффициент

Для раздельной индексации специальных видов работ выделим стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ в ценах 1991 г., где удельный вес данных работ по сб.26 УПВС табл.21 составляет 13%. Тогда: 99036,56*0,13= 12874,75руб.

Следовательно, стоимость общестроительных работ (в ценах 1991 г.) составит: 99036,56-12874,75= 86161,85 руб.

Стоимость общестроительных работ на дату оценку, т.е. на 09.03.2010г. будет (Постановление Кабинета Министров РТ от 22.09.08 №690 для кирпичных домов до 5 этажей с наружным утеплителем): 86161,85*57= 4911225 руб.

В стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ включается (Постановление Кабинета Министров РТ от 22.09.08 №690):

1) водоснабжение (полипропиленовые трубы) – 41,66;

2) канализация (чугунные трубы)- 32,97;

3) отопление(конвекторы) – 46,27;

4) газооборудование – 29,70;

5) электроосвещение – 38,44;

6) слаботочные устройства – 50,94.

(С вост.(12874,75) *(20%+ 2%)*41,66=117829,7;

(С вост.(12874,75) *(12%)*32,97=50937,66;

(С вост.(12874,75) *(24%+ 2%)*46,27=154885,81;

(С вост.(12874,75) *(6%)*29,70=22942,8;

(С вост.(12874,75) *((32%-8%)+ 2%)*38,44=117417,7;

(С вост.(12874,75) *(8%)*50,94=52529

Таким образом, рассчитаем стоимость внутренних санитарно-технических и электротехнических работ на 09.03.2010, она равна ∑= 516541 руб.

Полная восстановительная стоимость объекта на 9 марта 2010 г. составит: 516541+4911225=5427766руб.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом предпринимательской прибыли (для жилья – 1,5) составит: 5427766 *1,5 = 8141649руб.

Полная восстановительная стоимость объекта с учетом НДС составит:

8141649*1,18 = 9607145,8 руб.