Глава 4. Доходный подход

где: С – стоимость объекта оценки;

ЧОД – чистый операционный доход;

- коэффициент капитализации.

Основные этапы оценки методом прямой капитализации:

I этап. Расчет ожидаемой среднегодового дохода:

а) потенциальный валовый доход (ПВД) – доход, который можно получить от недвижимости при 100%-м ее использовании без учета возможных потерь и расходов. ПВД зависит от площади оцениваемого объекта и установленной арендной ставки и рассчитывается по формуле: ,

где: S – площадь, сдаваемая в аренду, ;

- арендная ставка за 1 .

б) действительный валовый доход (ДВД) – это потенциальный валовый доход за вычетом потерь от недоиспользования площади и при сборе арендной платы с добавлением прочих доходов от нормального рыночного использования объекта недвижимости. Определяется по следующей формуле: ,

где: П – потери дохода от недоиспользования площадей;

ДД – дополнительные (прочие) доходы.

в) чистый операционный доход (ЧОД) – действительный валовый доход за вычетом операционных расходов за год: ,

где: ОР – операционные расходы.

Операционные расходы – это расходы, необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства действительного валового дохода.

Операционные расходы делятся на:

· Условно-постоянные – расходы, размер которых не зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (налог на имущество, страховые взносы, земельный налог);

· Условно-переменные или эксплуатационные – расходы, размер которых зависит от степени эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставленных услуг (коммунальные, текущий ремонт, зарплата обслуживающего персонала, налоги на зарплату, расходы на содержание территории, на управление и по обеспечению безопасности).

· Расходы на замещение (резервы) – расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся улучшений (кровля, санитарно-техническое оборудование и т.д.).

II этап. Определение коэффициента капитализации – отражает текущую доходность вложений в объект недвижимости и состоит из двух оставляющих – ставки дисконтирования и ставки возврата капитала.

Ставка дисконта – коэффициент, используемый для расчета текущей стоимости денежной суммы, полученной в будущем. Учитывает степени рисков, связанных со степенью ликвидности объекта, риск вложений в недвижимость.

Методы определения ставки дисконтирования является:

1) метод сравнения альтернативных инвестиций;

2) метод кумулятивного построения – наиболее распространенный метод;

3) метод выделения;

4) метод мониторинга.

В рамках метода кумулятивного построения ставка дисконта определяется путем последовательного наращивания к безрисковой ставке надбавок на различные виды риска (надбавка на ликвидность и на инвестиционный менеджмент), связанные с особенностями оцениваемой недвижимости. Суть: более рисковые вложения требуют более высокой доходности.

Расчетная формула имеет вид: ,

где: БС – безрисковая ставка;

- риски, связанные с инвестициями в недвижимость.

Ставка возврата капитала – это та ставка, которая компенсирует возврат суммы вложенных инвестиций при перепродаже объекта недвижимости.

Существует три способа возмещения инвестированного капитала:

1) возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда) – аннуитетный метод;

2) возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хоскольда);

3) прямолинейный возврат капитала (метод Ринга) – дает наивысшую норму капитала, так как инвестиции возвращаются за указанный срок полностью, причем возврат всей суммы инвестиций осуществляется постепенно в течение всего указанного периода.

Годовая ставка возврата капитала рассчитывается: ,

где: оставшийся срок экономической жизни (временной отрезок, в течение которого объект можно использовать, извлекая прибыль).

В общем виде математическое выражение для данного метода можно представить в виде: ,

где: - текущая стоимость объекта оценки;

- денежный поток периода t;

- ставка дисконтирования периода t;

n – продолжительность владения, лет;

- стоимость реверсии (перепродажи).

Рассчитаем рыночную стоимость оцениваемого объекта доходным подходом. Для этого нужно:

1) определить величину потенциального валового дохода. По данным из сайта газеты «Из рук в руки» в среднем коттедж сдается за 30 тыс.руб./мес. Таким образом, потенциальный валовой доход будет:

тыс. руб.

2) Потери от простоя дома составляют в среднем 1-2 месяца (зависит от времени года, месторасположения и т.д.). В данном случае, примем, что дом не сдавался 2 месяца, тогда потери будут составлять: тыс. руб.

3) операционные расходы за 2009 г. на содержание дома (по квитанциям) составили:

а) переменные расходы:

- электроснабжение (по квитанциям):

Примерно 500руб. в месяц, значит, 500р *12 мес. =6 000 руб. (в год)

- газоснабжение (по квитанциям):

Примерно 1300 руб. в месяц, значит, 1300р. *12 мес. = 15 600руб. (в год)

- водоснабжение (не оплачивается, поскольку имеется своя скважина, откуда насос и качает воду).

- телефон (по квитанциям):

Примерно 400 р. в месяц, значит, 400р *12 мес. = 4800 руб. (в год)

ИТОГО переменных расходов: 6 000+15 600+4800 = 26 400руб. (в год)

б) постоянные расходы:

- страхование имущества от несчастных случаев (1,5% от остаточной стоимости по затратному подходу, равной 1 610 582,05 руб.): руб.

- налог на имущество – 1% от остаточной стоимости:

руб.

-налог на землю:

Площадь земельного участка: 800 (из кадастрового паспорта земельного участка).

На основании решения представительного органа от 29 ноября 2005 г. № 2-3 «О земельном налоге»:

Налог на землю = 0,2% * 80480,48 (кадастр.стоимость ЗУ)=160,96 руб.

в) резерв на замещение: ежегодно 5% от ВС заменяемых конструктивных элементов (отделка). Удельный вес данных элементов по сб. 26, табл.21 УПВС составляет 15%. Восстановительная стоимость берется из затратного подхода (без НДС), равная 1 483 587 руб. Следовательно:

руб.

ИТОГО постоянных расходов: 24158,73+16105,82+160,96+11127=51 552,45 руб.

б) Учтем планируемую инфляцию на 2010 год, равную 10%. Следовательно:

9,7% *1,10=10,67%.