Уплаты налогов - 4017 - 435 3190 7000 23445

IV шаг. Расчет денежного дохода от продажи после уплаты налогов.

Здесь величину налога можно не рассчитывать, так как налог на продажу при рефинансировании не отличается от налога без рефинансирования. Он равен 327600 у.е. (см. табл. 8.3). Но доход после уплаты налога будет иным, так как при рефинансировании изменится величина остатка кредита, вычитаемого из цены продажи. При величине нового кредита 1200000 у.е. сроком на 20 лет ежемесячные платежи составят 14059 у.е., а остаток невыплаченного кредита на момент продажи составит 1111170 у.е.

Таблица 8.13.

Денежные потоки

Ожидаемая цена продажи 1650000

- Расходы на продажу (6 % от цены) 99000

= Чистый доход от продажи 1551000

- Остаток кредита (14059 х фактор аннуитета за 15 лет) 1111170

= Денежный доход от продажи до уплаты налогов 439830

- Налог на продажу 327600

= Денежный доход от продажи после уплаты

налогов 112230

V шаг. Расчет чистого дохода от рефинансирования.

Из суммы нового кредита вычитается сумма, идущая на погашение старого кредита 454504 у.е.(см. табл. 8.8.) и издержки, связанные с рефинансированием, но добавляется налоговая экономия от финансовых издержек по существующему кредиту. Финансовые издержки по существующему кредиту составили 32000 (4 % от 800000), за 8 лет 21333 у.е. самортизировались, а остаток составил 10667 у.е. Так как этот остаток в случае досрочного возврата кредита вычитается из налогооблагаемого дохода, то налоговая экономия составит 3733 (35 % от 10667). Теперь расчет можно представить в таблице.

Таблица 8.14.

Сумма нового кредита 1200000

- остаток первого кредита 454504

- штраф (5 % от 454504) 22725

- финансовые издержки нового кредита (4%) 48000

+ налоговая экономия 3733

= чистый доход от рефинансирования 678504

Для принятия окончательного решения о рефинансировании необходимо сравнить текущую стоимость потока доходов до продажи недвижимости без рефинансирования и с рефинансированием. И те, и другие следует взять после уплаты налогов. Кроме того, надо учесть чистый доход от продажи после уплаты налогов; он будет разным, поскольку разным будет остаток невыплаченного кредита в вариантах с рефинансированием и без рефинансирования. Доход от продажи после уплаты налогов добавляем к доходу пятого года.

Полученную разницу доходов по годам при рефинансировании и без рефинансирования необходимо продисконтировать, в итоге получим текущую стоимость суммы доходов по обоим вариантам. Если вариант с рефинансированием дает положительную величину чистой текущей стоимости, значит рефинансирование целесообразно.

Таблица 8.15.

разница

Годы С рефинанси- Без рефинан-

рованием сирования*** продискон-

Номинальная тированная 15 %

0 678504* 0 678504 678504

1 -4017 3189 - 7206 -6266

2 -435 4344 - 4779 -3615

3 3190 5306 - 2116 -1360

4 7000 6033 967 380

5 23445 + 6491+ 16954 + 8430 +

112230** 907050 - 794820 - 395160

* См. табл. 8.14

** См. табл 8.13, остальные годы по табл. 8.12.

*** См. табл. 8.9 и 8.4.

Если суммировать текущую стоимость доходов, которые приносит собственность при условии рефинансирования (величины, представленные в последней колонке табл. 6.15), то получим чистую текущую стоимость, равную

678504 – 6266 – 3615 – 1360 + 380 + 8430 – 395160 = 280913 у.е.

Итак, анализ показывает, что при заложенных в нашем примере условиях чистый выигрыш от рефинансирования будет весьма значительным, несмотря на то, что новый кредит берется под более высокий процент.

8.3. Ипотечные кредиты с перезакладываемым залогом

(wrap-кредиты)