Особливості оцінки окремих видів майна: будівель, споруд, обладнання промислового призначення, нематеріальних активів, цінних паперів, нематеріальних активів бізнесу

Методика оцінки вартості будин­ків включає в себе 3 методи: витрат, капіталізації доходу (дохідності) та порівнянного продажу.

Оцінюючи будівлі методом витрат, користуються нормативами вартості однієї одиниці фізичного параметра об'єкта-аналога. Аналіз практики застосування методу витрат у експертних оцінках вартості будинків, дає можливість висновувати, що він має як недоліки, так і переваги проти інших методів. Недоліки цього- він не враховує ринкових чинників, зокрема попиту і пропозиції за визначення ціни будівель, а та­кож поточних витрат і доходів від їх експлуатації. Крім того, нормативну базу, яка використовується для визначення ціни, розроблено для морально застарілих архітектурно-будівельних рішень і вона не враховує сучасних будівельних технологій, конструкцій і матеріалів.Переваги методу:він забезпечує (за наявності відповідної інформації) ви­значення реальної відновної вартості будинку, яка може вико­ристовуватися як певний індикатор коливання цін на будівлі під впливом ринкових чинників.

На практиці для розрахунку відновної вартості будинків вико­ристовується формула: S_від = V_будР_вК₁К₂К₃К₄, V_буд — будівельний об'єм будинку, визначений відповідно до загальної частини «Збірників укрупнених показників відновної вартості будівель та споруд»; Р_в — норматив відновної вартості 1 м² будинку за «Збірника­ми укрупнених показників відновної вартості будинків та спо­руд» з урахуванням коригувальних коефіцієнтів за групою капітальності, кліматичним районом, конструктивними особливостя­ми будівель; К₁ — коефіцієнт перерахунку цін на будівельно-монтажні роботи 1969 р. у ціни 1983 р.; К₂ - інтегральний коефіцієнт, що характеризує зміни базо­вої ціни будівельно-монтажних робіт за період з 1983 р. до 01.05.2000 р., К₃ — коефіцієнт, що враховує інфляцію за період з 1.05.2000 р. до моменту оцінки; К₄ — галузевий коефіцієнт відповідно до державних будівель­них норм.

Залишкова вартість будівлі розраховується за формулою:, де Зср – середньозважений знос за експертною оцінкою. Показник середньозваженого зносу розраховується згідно з Правилами оцінки фізичного зносу жилих будинків як величина зносу, встановлена експертом щодо кожного основного констру­ктивного елемента будинку з урахуванням питомої ваги цього елемента. Розрахунки проводяться за формулою: Зф =, де Ві — питома вага і-го конструктивного елемента будинку згід­но з галузевим «Збірником укрупнених показників відновної вар­тості будинків і споруд»; З_ексі — величина фактичного зносу і-го конструктивного еле­мента будинку, встановлена експертом; п — кількість основних конструктивних елементів будинку.

З метою впорядкування оцінки вартості нематеріальних активів всі нематеріальні активи під­розділяються на три групи: об'єкт права інтелектуальної власно­сті; об'єкт права користування ресурсами або іншими вигодами; гудвіл (добра репутація фірми).

У процесі експертної оцінки нематеріальних активів застосо­вують три групи методів оцінки: методи, що ґрунтуються на роз­рахунку доходів від володіння нематеріальними активами; мето­ди, що враховують витрати на створення (відтворення) нема­теріальних активів; комбіновані (або ринкові) методи, які врахо­вують як доходи, так і витрати.