Права арендатора

Тут только такие права, которые значимы. Эти права не были предметом анализа, когда мы рассматривали обязанности арендодателя.

Во-первых, закрепленное п.1 ст.621 ГК РФ, преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок. Мы должны понимать, что установление этого права – это попытка законодателя воплотить идею стабильности договорных отношений.

При этом законодатель понимал, что защищая интерес арендатора, нужно еще и защитить интересы арендодателя как собственника. Поэтому ст.621 ГК РФ, устанавливая преимущественное право на заключение договора на определенный срок, выдвигает ряд условий, только при соблюдении который, данное право арендатора может быть выполнено. Преимущественное право предоставляется только арендатору, который надлежащим образом исполнял свои обязанности. Понятно, что если арендатор плохо выполнял свои обязанности, то арендодателю такой контрагент не нужен. А тот, кто хорошо выполнял свои обязанности, заслужил доверие у арендодателя. Это преимущественное право сразу исчезает при наличии любого нарушения договора аренды (существенное или несущественное – без разницы).

Вторым условием, необходимым для реализации преимущественного права, является письменное уведомление арендодателя о желании заключить договор аренды на новый срок. Сама инициатива заключить договор на новый срок должна исходить от арендатора, потому что у арендатора есть тот интерес, о котором арендодатель может и не знать.

Третье условие для реализации преимущественного права состоит в том, что арендодатель должен иметь намерение в дальнейшем сдавать имущество в аренду. Требование вполне логичное, потому что арендодатель является собственником имущества. Если в течение одного года он не сдает имущество в аренду, значит, он не желает аренды. А если в течение года заключил аренду с другим лицом, то арендатор может в суде потребовать перевода прав и обязанностей арендатора и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков (п.1 ст.621 ГК РФ).

У арендатора по ст.621 ГК РФ существует преимущественное право на заключение нового договора, а, значит, условия нового договора могут отличаться от прежнего договора.

П.35 Инф. Письма N66 – арендодатель отдал имущество в ссуду в течение года, отказав в аренде предыдущем арендатору. В таком случае, арендатор требовать перевода прав и обязанностей по ссуде не может.

Во многих нормативных актах (о конкуренции, например) установлены правила, где сдача в аренду имущества, принадлежащего публично-правовым образованиям, может быть произведена только через торги. Как тут преимущественное право арендатора реализуется? Это проблема. Тут Постановление Пленума ВАС N73 от 17.11.11 «Об отдельных вопросах… о договоре аренды». Первые 4 пункта тут посвящены вопросам преимущественного права. До Пленума практика была хаотичной. П.3 Пленума сказал, что торги не исключают применения ст.621 ГК РФ. Преимущественное право есть у арендатора независимо от того, был он участником торгов или не был. А как реализовать тогда такое преимущественное право? Идея состоит в следующем: проведены торги, у арендатора есть преимущественное право. Когда итоги торгов подведены, то организатор торгов должен предложит на обозначенных условиях (на тех, которые предложил победитель торгов) заключение договора арендатору преимущественно перед победителем соответствующих торгов. Интерес победителя торгов будет тоже защищаться. Если победитель знал о преимущественном праве арендатора (при организации торгов если участнику торгов ничего не сказали про это право), то все нормально. А если не знал, то может требовать убытков. Если арендатор отказывается от заключения договора на таких условиях, то аренда заключается с победителем торгов. Если предложения арендатору заключить договор не было, то тогда перевод прав и обязанностей применяется.

К числу данных прав наряду с преимущественным правом относится также право арендатора на улучшения. Под улучшениями доктрина понимает изменение свойств вещи, которые повышают ее стоимость, но не изменяют существа. Вопрос о судьбе улучшений регламентируется предписаниями ст.623 ГК РФ. Судьба улучшений зависит от целого ряда параметров. Первым из обстоятельств, влияющих на судьбу улучшений, является то, за чей счет улучшения произведены. Улучшения произведены за счет амортизационных отчислений арендодателем или улучшения произведены за счет арендатора. В первом случае эти улучшения принадлежат арендодателю, и речи о компенсации нет. А вот если улучшения за счет арендодателя, то тут все зависит от характера улучшений: отделимые они или неотделимые. Отделимые – те, которые могут быть отделены без нанесения несоразмерного ущерба вещи и ее назначению. Неотделимые – не могут быть отделены таким образом. Отделимые улучшения – собственность арендатора. Неотделимые улучшения принадлежат арендодателю, потому что они являются составляющими вещи. При неотделимых улучшениях встает вопрос о компенсации. В ст.623 ГК РФ этот вопрос решается в зависимости от критерия «согласие арендодателя». Если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то компенсация есть, а если согласия нет, то и компенсации нет. Причем право на компенсацию возникает при прекращении договора.

Последнее право арендатора – это право на выкуп имущества. Ст.624 ГК РФ дает регламентацию этого права. Право на выкуп – факультативное, то есть существует тогда, когда оно предусмотрено законом или договором.

Установление права выкупа не меняет характеристики исходного договора. Этот момент подтвержден в п.2 Инф. Письма N66.

Практика толкует предписания ст.624 таким образом, что по общему правилу претендовать на приобретение имущества в собственность арендатор может при соблюдении двух условий: внесение выкупной цены и истечение срока договора. Иное может быть предусмотрено договором, но если не предусмотрено, то внесение выкупной цены само по себе к претензиям арендатора о передаче вещи в собственность не приводит.