Теперь обязанности арендатора

В литературе все начинается с того, что арендатор должен пользоваться имуществом в соответствии с условиями договора и назначением этого имущества, при этом мы должны понимать, что если и соглашаться с этим тезисом, то только в том случае, если ударение будет ставиться на слова «в соответствии». Никакой обязанности пользоваться у арендатора нет. Это его право.

При неисполнении данной обязанности, при нарушении установленных пределов реализации права пользования, арендодатель вправе потребовать расторжения договора. Тут способ юрисдикционный.

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что он должен поддерживать имущество в надлежащем состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы по содержанию имущества. В данной обязанности мы видим воплощение конца истории: речь идет о распределении времени содержания. Если капитальный ремонт лежит на арендодателе. Текущий ремонт – устранение мелких недостатков и предотвращение преждевременного износа. Он имеет дело с сиюминутными недостатками или износом вещи. Экономически вполне возможно возложить эту обязанность на арендатора, ибо он в этом заинтересован. Но это диспозитивная норма. Иное может быть установлено законом или договором.

При нарушении этой обязанности, если это нарушение неоднократно либо приводит к существенному ухудшению состояния имущества, то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

Следующая обязанность арендатора – главная. Это обязанность арендатора вносить арендную плату за пользование имуществом.

Мы знаем, что размер определяется соглашением сторон. Это несущественное условие, ибо есть ст.424 ГК РФ. Что касается порядка и срока исполнения этой обязанности, то они определяются соглашением сторон. Это тоже несущественное условие. Этот вывод проистекает из абз. 2 п.1 ст.614 ГК РФ.

Говоря об обязанности арендатора вносить арендную плату, мы еще раз должны вспомнить, что эта плата – эквивалент возможности пользования и носит встречный характер по отношению к возможности пользования.

П.13 Инф. письма ВАС N66. Сторонами был заключен договор аренды нежилых помещений сроком до 01.06.2012 года. 1-го апреля 12 года арендатор осознал бесперспективность использования имущества. Он перестал использовать имущество и выехал из него, освободив его. Должен ли арендатор уплачивать арендную плату за период с 01.04.12 до 01.06.12 года? Да, должен. Ибо плата вносит не за пользование, а за предоставление возможности пользования. Эта возможность была ему предоставлена, он сам отказался использовать. Односторонний отказ (ст.310 ГК РФ) недопустим.

Что касается последствий нарушения данной обязанности по внесению арендной платы, то, во-первых, возникает вопрос: какой способ защиты и какая форма ответственности должна действовать по умолчанию? Возмещение убытков. Проценты не могут, потому что форма платы может быть и не денежной. Проценты могут быть только тогда, когда плата выступает в деньгах. Если плата в деньгах, то тогда проценты и возмещение убытков в части, не покрытой процентами. А если плата не в деньгах, то возмещение убытков.

Помимо данной ответственности в качестве негативных последствий нарушения со стороны арендатора обязанности платить, закон говорит, что если нарушение данной обязанности носит существенный характер (невнесение арендной платы более 2 раз подряд), то арендодатель вправе потребовать расторжения договора.

С точки зрения последствий неисполнения арендатором обязанности платить, в практике возник вопрос: а может ли в качестве обеспечения удовлетворения своих требований арендодатель, не получив арендную плату, удерживать имущество, переданного в пользование? Если речь идет о денежном обязательстве и все условия ст.359 выполняются, то да. Например, я обязан был вносить плату, причем я вам дал имущество в пользование и еще часть платил. А еще мы предприниматели. Тогда можно удерживать.

В практике есть другой вариант (п.14 инф. письма N66). Был сдан склад в аренду. Начав использование имущества, арендатор поместил на складе принадлежащий ему товар. А потом он прекратил вносить арендную плату и скрылся. Спустя некоторое время, срок аренды уже истек, арендатор бывший возвратился и говорит: вещички мои отдай, пожалуйста. А арендодатель говорит: конечно же отдам, как только ты погасишь задолженность по арендной плате. И вот арендатор пошел в суд с требованием о возврате имущества. Какое решение должен был принять суд? Обязательное условие удержания, получение законного владения вещью. В данном случае воли арендатора на передачу владения товарами арендодателем не было. А ВАС сказал иначе: действия по удержанию являются законными, а «владение не предоставлялось» ВАС попытался преодолеть за счет умозаключения: договор истек, а арендатор вещь не забрал, то, тем самым, он владение и предоставил. Этот вывод порочен.

Следующая обязанность арендатора состоит в том, что без согласия арендодателя арендатор не может сдавать имущество в субаренду, заем, перенаем, безвозмездное пользование третьим лицам.

Само существо этого регулирования (ст.615 ГК РФ) является традиционным. Закон традиционно исходит из понимания права пользования в буквальном смысле этого слова и не включает в содержание права пользования возможность распоряжаться таким имуществом.

При этом никаких конкретизаций относительно порядка и формы такого согласия ст.615 не содержит, а, следовательно, поскольку употреблен термин «согласие», то значит, это может быть согласие предварительное (соглашение) и последующее (одобрение). Согласие может быть выражено любым образом и в любой форме. Это может быть согласие предварительное, помещенное в сам договор аренды, это может быть согласие, которое уточнено относительно субъекта, в отношении которого распоряжение возможно, это может быть выражено в составлении отдельного документа, это может быть выражено в форме визирования. Никаких конкретизаций ст.615 не дает. Главное, чтобы это согласие наличествовало. Только если такое согласие будет, реализация соответствующих прав возможна.

Наконец, последняя обязанность арендатора, которая вытекает из срочного характера договорных отношений по аренде. При прекращении договора арендатор обязан возвратить арендуемое имущество арендодателю. Он должен возвратить то же самое имущество в исправном состоянии с учетом его нормального износа.

При нарушении данной обязанности законодатель возлагает на неисправного арендатора целый ряд негативных последствий, которые и стимулируют арендатора к должному поведению.

Во-первых, за весь период просрочки арендатор должен будет уплатить арендную плату. С догматических позиций, верно говорить, что арендатор платит сумму, равную арендной плате, потому что арендных отношений уже нет и, соответственно, арендной платы тоже нет. Тут речь идет о неосновательном обогащении, которая равна размеру ранее согласованной арендной плате. Также арендатор должен возместить убытки в части, не покрытой соответствующей суммой. Кроме того, на арендатора, просрочившего возврат имущества, закон возлагает риск случайной гибели или повреждения соответствующего имущества.

При этом данную ситуацию, когда в нарушение указаний закона арендатор продолжает пользоваться имуществом, нельзя квалифицировать как договорные отношения. Ее нужно отличать от ситуации, указанной в п.2 ст.621 ГК РФ. Если арендатор продолжает пользоваться имуществом, и при этом нет возражения арендодателя, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Разница в том, что в первом случае у нас противоправное поведение, а во втором – всё правомерно, тут имеет место пролонгация договора аренды.

При этом очевидно, что п.2 ст.621 ГК РФ являет собой некое изъятие из общего правила, когда молчание воспринимается как некое согласие. Именно по наличию или отсутствию возражения арендодателя эти две ситуации и различаются. В первой ситуации арендодатель сказал: «Возвращай!», а во второй ситуации арендодатель не возражает против дальнейшего пользования вещью арендатором.

Поскольку ключом к разграничению этих двух ситуаций является наличие или отсутствие возражения арендодателя, отсюда правовое значение будут иметь только те действия, которые максимально близки к истечению договора. Например, аренда заключена до 31.12 соответствующего года. А арендодатель хер положил на то, что аренда истекает 31.12. В марте вспомнил, что аренда истекла, и он пошел к арендатору и сказал: «Отдавай вещь!» Здесь возражение не будет иметь юридической силы, ибо промежуток времени большой прошел с момента прекращения аренды. Возражений после 31.12 не было, а значит, договор был пролонгирован. Если он возражает, то тогда договор прекратится через 1 или 3 месяца в зависимости от объекта (для бессрочных аренд). А если бы возражение было подано, например, 2-го января, а арендатор бы вещь не отдавал, то тут пролонгации аренды не было, и пользование арендатором вещи было противоправным.