Аренда

Понятие и элементы договора аренды. Содержание договора аренды. Прекращение договора аренды. Отдельные разновидности договора аренды.

Понятие и элементы договора аренды.

Глава 34 ГК РФ.

Ч.1 ст.606 ГК РФ дает легальное определение: по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Во-первых, в рамках данного договора имущество передается во временное владение и пользование или только в пользование. Этот признак отличает аренду от тех договорных конструкций, которые мы изучали до этого. Все предшествующие договоры говорили о передаче имущества в собственность, а тут только во владение и пользование или только в пользование. Вне зависимости от того, что предоставляется арендодателю (владение и пользование или только пользование), договор будет квалифицироваться как аренда.

Однако мы должны понимать, что характер правомочий, предоставляемых арендатору, тем не менее, оказывает влияние на правовое положение арендатора. Если только пользование, то у арендатора вещных исков нет, ибо он не становится владельцем. Если еще и владение, то у арендатора вещные иски есть, ибо он титульный владелец.

Но нужно понимать, что статус титульного владельца арендатор получает не за счет заключения договора, а за счет того, что он начал владеть. Если арендодатель, пообещав предоставить вещь во владение, это обещание не исполнил, а потом эта вещь была у арендодателя похищена, то арендатор виндикацию заявлять не может, ибо он не титульный владелец.

Далее, исходя из легального определения, можно утверждать, что владение и пользование или только пользование носит временный характер. И этот признак позволяет нам отграничить аренду от сервитута, например.

В-третьих, существо аренды в легальном определении позволяет сделать вывод относительно возможного предмета данного договора. Если арендатору предоставляется владение и пользование или только пользование, причем временные, то арендатор должен вещь возвратить по прошествии времени. Отсюда, предметом аренды могут быть только вещи непотребляемые.

Очевидно, что арендатор должен вернуть не такую же вещь, а ту же самую вещь. Отсюда вытекает, что предметом аренды могут быть только вещи индивидуально определенные.

Наконец, легальное определение дает нам указание на возмездность договора. Владение и пользование или только пользование вещью является возмездным. По этому признаку данная конструкция отграничивается от ссуды. Ссуда безвозмездная, а аренда – возмездная.

Легальное определение может нам помочь и в решении еще одной проблемы, а именно, в характеристике данного договора.

С точки зрения моменту заключения договора аренды – это консенсуальный договор. Это можно подтвердить ссылкой на глагол в легальном определении: «обязуется…». Да и общее правило – это консенсуальность. А в ст.606 нет указания на реальность договора. Отсюда, все разновидности аренды – консенсуальные. В доктрине есть мнение, что договор аренды транспортных средств – это реальный договор, потому что там написано «предоставляет…». Но формальная логика важнее, поэтому вид должен быть таким же, как род. Род у нас консенсуальный, значит и вид – тоже. Иначе аренда транспортных средств не была бы разновидностью аренды.

С точки зрения встречного предоставления договор аренды – это возмездный договор.

В зависимости от распределения прав и обязанностей между сторонами договор аренды – это двухсторонний, синаллагматический. Арендатор платит деньги потому, что арендодатель передает вещь.

Система главы 34 построена вполне привычным образом, как и в к-п. Есть общие положения (параграф 1) и есть дальнейшие 5 параграфов (2-6), которые посвящены отдельным разновидностям аренды:

• прокат

• аренда транспортных средств

• лизинг (финансовая аренда)

• аренда зданий и сооружений

• аренда предприятий

Эти пять разновидностей не являются классификацией, ибо нет единого критерия выделения.

Элементы аренды.

Стороны – арендодатель и арендатор. Арендатором могут быть любые субъекты ГП с учетом и дее- и правоспособности. Применительно к арендодателю появляются предписания ст.608 ГК РФ. На основании этих предписаний мы должны констатировать, что арендодателем может быть любой субъект, но только такой, который является собственником или управомочен на сдачу имущества в аренду законом или собственником. Эта норма нелогична и выбивается из общей канвы консенсуальный договоров. Всякий консенсуальный договор – это обещание, а для обещания наличие титула необязательно. А законодатель сказал, что обязательно. Норма нелогичная и тут вряд ли успокоит нас тот факт, что законодатель достаточно системен, и во всех договорах этой родовой группы он поступает одинаково. Он ограничивает фигуру ссудодателя, арендодателя и т.д. фигурой собственника или иного управомоченного лица.

Вряд ли мы должны реагировать на доктринальную позицию, согласно которой арендодателем может быть любое лицо, ибо вся аргументация сводится к политике права. С точки зрения политики права всё логично, но это прихоть законодательства.

С точки зрения арбитражной практики есть апелляционные инстанции, где суды поддерживали догматическую тенденцию. Но это лишь прецедентные дела.

Следующий элемент – это предмет. Им могут быть индивидуально определенные непотребляемые вещи. Этот тезис проистекал из того, что потребляемые вещи свои свойства в процессе использования утрачивают. Однако если речь будет идти о таком пользовании, которая не исключает возврата в целостности, то потребляемая вещь может выступать в качестве предмета договора. Вещи только те, которые не изъяты из оборота. Из вещей, подпадающих под данные признаки, мы должны указать изъятие в отношении жилые помещений. Оные по общему правилу быть предметом аренды не могут, ибо временное владение и пользование жильем регулируется наймом жилого помещения, который является самостоятельным договором (глава 35 ГК РФ). Есть одно исключение. Оно зафиксировано в п.2 ст.671 ГК РФ. Это единственный случай, когда аренда может опосредовать отношения, связанные с жилыми помещениями. Но там юрлицо берет в аренду жилье, чтобы потом сдать его в наем гражданам.

Еще есть проблема: допустимость аренды в отношении имущественных прав? С точки зрения исторической, мы можем обнаружить подобные примеры. Смотрим ст.607 ГК РФ п.1 – у нас это только вещи. Следовательно, аренда имущественных прав невозможна.

Следующий элемент – это цена. В аренде цена представлена в виде арендной платы. Условия об арендной плате устанавливаются соглашением сторон. При этом это условие не является существенным условием договора аренды, ибо есть восполняющая норма п.3 ст.424 ГК РФ (общее правило, которое не изменяется в предписаниях параграфа 1 главы 34).

Ст.614 ГК РФ п.2 показывает нам всё многообразие возможных вариантов арендной платы. Здесь можно увидеть, что аренда не ограничивается только лишь денежной суммой. Законодатель закрепляет 6 вариантов, которые не являются исчерпывающими. В общем, в качестве арендной платы может выступать не только денежная сумма, но и встречная передача имущества в собственность, в пользование и т.д. и т.п.

При этом, осознавая всю вариативность форм арендной платы, оная являет собой эквивалент праву владения и пользования, которое предоставляется арендатору. В этом смысле только такая форма встречного предоставления может восприниматься как арендная плата, которая несет в себе данный эквивалент.

Для этого есть п.12 Инф. письма от 11.01.2002 N66. Там был заключен договор, где предмет – это нежилые помещения. Этот договор был обозначен сторонами арендой. При этом по договору в качестве арендной платы выступала оплата коммунальных услуг за это помещение. ВАС справедливо указал, что возложение расходов по коммуналке не может восприниматься как арендная плата, ибо коммуналка – это не встречное предоставление за пользование имуществом, а за коммунальные услуги.

Следующий элемент аренды – это срок. Срок в аренде не является существенным условием, несмотря на то, что в самом легальном определении указывается на временный характер владения и пользования, поскольку п.2 ст.610 предусматривает восполняющую норму. Если срок не установлен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Если бы срок был существенным условием, то в случае неопределения срока договор аренды был бы незаключенным.

Такая восполняющая норма является устоявшейся. При этом при неопределенном сроке любая сторона вправе отказаться в одностороннем порядке от договора с предупреждением контрагента за 1 месяц (а если недвижимое имущество, то 3 месяца).

Поскольку срок – это несущественное условие, то доктрина и практика дозволяет заключать аренду под отменительным условием. Подобные договоры аренды приравниваются судебной практикой к договорам, заключенным на неопределенный срок. Подтверждение этого тезиса – это п.4 Инф. письма N66. Между сторонами была аренда до начала реконструкции здания. Этот договор явно не содержит указания о сроке.

Срок определяется соглашением сторон. При этом, в отдельных случаях законодатель устанавливает предельные сроки аренды, исключая свободы усмотрения сторон в соответствующем вопросе. В этой связи важно понимать, что в отличие от исторических памятников, действующее гражданское законодательство не содержит какого-то общего предельного срока.

Для проката предельный срок – 1 год. Для природопользования (водные объекты, участки лесного фонда) тоже предельные сроки установлены в соответствующих кодексах. Это правило имеет узкую сферу применения. Общее указание о пределах сроков не указано в действующем законодательстве.

Если предельные сроки установлены, то установление предельного срока влечет два очевидных последствия. Если есть предельный срок и договор заключен на больший срок, то договор считается заключенным на срок, равный предельному сроку, указанному в законе. Само по себе истечение предельного срока прекращает договорные отношения.

Последний элемент аренды – это форма. Ст.609 ГК РФ содержит специальные требования к форме договора аренды. Форма зависит от субъектного состава и срока. Раз здесь установлены специальные правила, то предписания 9-ой главы относительно формы сделок здесь не применяются. Однако мы должны понимать, что устанавливая специальные правила о форме, глава 34 не устанавливает специальные правила относительно последствий ее несоблюдения. Следовательно, если договор аренды будет заключен на срок более 1 года в устной форме, то тут должны применяться предписания главы 9, т.е. сторона не может ссылаться на свидетельские показания. Отсюда, форма – не конститутивный элемент договора аренды. Несоблюдение формы порождает ограничение способов доказывания.

Решение вопроса, связанного с государственной регистрацией договора аренды, содержится в п.2 ст.609 ГК РФ. Договор аренды недвижимого имущества подлежит госрегистрации, если иное не установлено законом. Примеров иного, установленного законом, много. Для аренды зданий и сооружений, например, регистрация нужна только тогда, если срок более одного года. Если меньше года, то государственной регистрации не нужно.

Содержание договора аренды.

Прежде всего, в рамках него, обязанность арендодателя. Основная обязанность арендодателя состоит в том, что он должен предоставить имущество арендатору. Эта обязанность предопределена консенсуальностью всякого договора аренды. Это основная обязанность, причем к ее исполнению законодатель устанавливает ряд требований. Только полное соблюдение их будет означать надлежащее исполнение обязанности.

Во-первых, арендодатель должен предоставить имущество в установленный срок. Этот срок определяется в установленный срок. Если он не установлен в договоре, то тогда в разумный срок после возникновения обязательства (после согласования условий, после заключения договора).

Нарушение данного требования регламентируется п.3 ст.611 ГК РФ. У арендатора следующие способы защиты. Во-первых, арендатор вправе воспользоваться иском из ст.398 (вправе истребовать непереданное ему имущество от арендодателя). Ссылка на ст.398 ГК РФ выглядит вполне адекватной. Для аренды возможность истребования имущества – это универсальный способ защиты. Ст.398 ГК РФ – об индивидуально определенной вещи. В аренде предмет – это индивидуально определенная вещь. При этом требования из ст.398 ГК РФ – это требования личные и имеют объективные пределы.

Если арендодатель продал вещь третьему лицу, которая должна быть передана контрагенту по аренде. Арендатор не может подать иск третьему лицу, потому что требование личное. У арендатора вещных прав нет, а значит вещно-правовым способом защиты нельзя воспользоваться, а личный иск возможен только в отношении арендодателя. Отсюда, арендодатель не исполнил свою обязанность, но истребовать вещь от третьего лица нельзя.

Вот те пределы иска об истребовании имущества, предусмотренного ст.398 ГК РФ. Этот очевидный вывод поддерживается и судебной практикой. В п.9 Инф. письма N66 ВАС констатирует очевидную величину: арендатор вправе истребовать имущество только у арендодателя, но не у третьих лиц, у которых оно находится.

В качестве альтернативной возможности, наряду с требованием из ст.398 ГК РФ, арендатору предоставлен и иной способ защиты: потребовать расторжения договора. Это очень важно. Применительно к аренде, говоря о прекращении договорных отношений, законодатель использует именно юрисдикционную защиту (право требовать расторжения).

При этом право требовать расторжения договора выступает в качестве альтернативного способа защиты и допустимо вне зависимости от того, существует ли возможность воспользоваться иском из ст.398 ГК РФ или не существует.

И еще один достаточно важный момент, связанный с последствиями неисполнения обязанности арендодателя. Этот момент отмечен в п.10 Инф. письма N66. Речь идет о стандартной ситуации: между сторонами есть аренда. По условиям договора арендатор должен выплачивать арендную плату каждое 10-е число. Арендодатель имущество в аренду не передал, а 10-е число наступило. 11-го числа, если арендатор не заплатит арендную плату, будет ли он считаться просрочившим? Нет. Ответ предопределен синаллагматичностью договора. Если по причинам, лежащим на риске арендодателя, возможность пользоваться имуществом не предоставлена, то платить собственно и не за что. Хотя в позитивном праве такой нормы нет, но идея синаллагматичности говорит об обратном. ВАС констатирует: арендодатель, который не исполнил обязанности по передаче имущества, вправе требовать платы только после фактической передачи имущества.

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что вместе с передачей имущества арендодатель должен передать арендатору все необходимые принадлежности и документы. Перечень таких документов может быть установлен договором, а если не установлен в договоре, то те документы и принадлежности, которые необходимы для использования вещи, исходя из условий договора.

При нарушении данной обязанности в том случае, если арендатор не может пользоваться имуществом, либо в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать, арендатор вправе либо потребовать предоставления, либо потребовать расторжения договора.

К возможности использования этих вариантов защиты приводит не само по себе нарушение, а только наступление последствия нарушения – невозможности использования или лишения того, на что был вправе рассчитывать. Если и без документов использование имущества арендатором возможно и полезный эффект от использования не уменьшается, то никакой защиты арендатору не предоставлено.

Кроме того, в ст.611, закрепляющей соответствующее правило, требование предоставления документов и требование расторжение договора являются альтернативными. В том отличие главы 30 и главы 34. В к-п, где к обязанности передать товар предъявлялось требование о передаче документов, был установлен ступенчатый механизм защиты: сначала потребовать документов, и только потом, если это не действовало, прибегать к расторжению договора.

В аренде законодатель уже отказывается от ступенчатого построения системы защиты. Право требовать документов и право требовать расторжения являются альтернативными возможностями. Выбор отдан исключительно на усмотрение арендатора.

Говоря о последствиях нарушения данного требования, нужно посмотреть п.8 Инф. письма N66 на основании синаллагматичности делает попутные выводы. Там в аренду был передан вертолет, а документы свидетельства о регистрации и сертификаты летной годности не предоставлены. Далее вопрос: платить аренду или нет? Арендатор выбрал не платить, а арендодателю это не понравилось, де, вещь-то передана. Ключом ответа на этот вопрос послужила синаллагматичность договора аренды. Само фактическое предоставление не создало для арендатора тех имущественных благ, на которые он рассчитывал. Летать он не мог, потому что без документов летать нельзя. Отсюда, ВАС сделал вывод, что платить не за что.

Следующее требование, которое предъявляется к основной обязанности арендодателя, состоит в том, что передаваемое имущество должно быть надлежащего качества. Это имущество должно соответствовать условиям договора и назначению имущества. При этом, поскольку закон исходит из свободы сторон в определении требований к качеству, мы должны понимать, что принципиально предметом аренды может быть и неисправная вещь. Нарушением будет предоставление имущества в состоянии, не соответствующем оговоренному качеству в договоре.

При нарушении требования арендодатель несет ответственность за недостатки. Для того, чтобы адекватно всё это понять, регламентацию пределов ответственности арендодателя за недостатки говорит п.2 ст.612 ГК РФ, который эти пределы и закрепляет. Арендодатель отвечает за все недостатки кроме тех, которые были оговорены, которые были заранее известны арендатору и те, которые должны были быть обнаружены при обычном осмотре и проверке. С точки зрения ст.612 ГК РФ знание или незнание арендодателя об этих недостатков не имеет значения на возложение ответственности на него. Арендодатель также будет нести ответственность за недостатки, даже если он о них не знал.

Таким образом, здесь термин ответственность употреблен в условном смысле слова и сама ответственность строится по системе гарантии (не важно, кто их сделал, знаем ли мы о них).

Такое положение вещей не должно нас шокировать. Мы с таким уже сталкивались в к-п, где ответственность продавца за недостатки базировалась тоже на системе гарантии. Вообще, этот подход системный сегодня. Этот подход абсолютно логичен, потому что в решении соответствующего вопроса риск недостатков будет нести либо арендодатель, либо арендатор. Поняв, что выбор не так велик, из этих вариантов выбор предопределен. Поскольку арендодатель является собственником имущества, он должен отвечать за любое состояние этого имущества вне зависимости от того, знает он о них или не знает. Любое иное решение будет граничить с несправедливостью. К тому же, у арендатора никакой возможности контролировать ее не было до передачи вещи.

В том случае, когда у нас наличествуют недостатки, за которые отвечает арендодатель, в качестве средств защиты арендатора законодатель предусматривает следующие альтернативные возможности. Арендатор вправе потребовать либо потребовать устранения недостатков, либо потребовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо потребовать возмещения собственных расходов на устранение, либо потребовать расторжения договора.

Использование любого из способов защиты отдано на выбор арендатора. При этом предписания предпоследнего абзаца п.1 ст.612 ГК РФ вызывают интерес. Там есть норма, которая соответствует международным стандартам о том, как должна строиться защита субъекта оборота. Арендодатель может заблокировать использование тех или иных способов защиты, осуществив замену вещи ненадлежащего качестве вещью надлежащего качества. Достаточно прогрессивное регулирование. Оно основано на учете интересов обоих субъектов обязательства. Да, конечно арендодатель нарушил, но защита интересов арендатора в этой связи не должна кардинальным образом нарушать интерес арендодателя. Получает ситуация, когда и волки сыты, и овцы целы (и пастуху добрая память).

Нас не должно смущать то обстоятельство, что предмет аренды – это индивидуально определенная вещь. Мы просто должны отдавать себе отчет в том, что термины индивидуально определенная и уникальная вещь – это термины разные. Следовательно, такая замена возможна. Если речь будет идти об уникальном объекте, то тогда замена объективно невозможна.

Следующее требование, которое предъявляется к обязанности арендодателя предоставить имущество, состоит в том, что арендодатель должен предупредить арендатора обо всех права третьих лиц на имущество, переданное в аренду. Это требование юридического качества объекта. Это требование очевидно, потому что явно наличие прав третьих лиц способно нарушить исходный интерес арендатора. Например, если вещь является заложенной и существует угроза обращения взыскания на этот предмет залога, то у арендатора нет возможности планировать свои действия. Именно поэтому законодатель выдвигает требования юридического качества объекта. Норма ст.613 ГК РФ далека от совершенства, потому что из нее нельзя однозначно вывести границы ответственности арендодателя за эти самые юридические недостатки. Будет ли арендодатель отвечать только за те права третьих лиц, которые были ему известны и не были им сообщены, или же он будет отвечать вообще за все права третьих лиц, даже о тех, о которых ему известно не было. Тут у нас поле для размышления.

Вопрос о том, на ком будет лежать риск соответствующих прав? Либо на арендаторе, либо на арендодателе. Но арендатору ни о каких правах неизвестно, ибо вещь-то не его. А вот арендодатель должен знать о правах других лиц на свою вещь, которая находится в его обладании.

Варианты защиты арендатора: можно потребовать соразмерного уменьшения арендной платы либо можно потребовать расторжения договора.

Только при полном соблюдении указанных выше требований обязанность арендатора исполнена должным образом.

Круг обязанностей арендодателя не заканчивается. Помимо обязанности предоставить имущество закон возлагает на арендодателя обязанность осуществлять капитальный ремонт имущества. Это отголосок бремени содержания имущества. Законодатель учитывает с одной стороны то, что арендодатель продолжает оставаться собственником, а с другой стороны, возложить обязанности по содержанию можно и на арендатора.

Все возможные ремонты законодатель делит на две группы: ремонт капитальный и ремонт текущий. Капитальный ремонт – это обязанность арендодателя, а текущий ремонт – обязанность арендатора. Однако, поскольку данный вопрос завязан на экономические интересы субъектов, законодатель делает эти нормы диспозитивными. Стороны, воплощая свой интерес, могут решить этот вопрос иначе.

Под капитальным ремонтом понимается восстановление целостности вещи, т.е. замена ее конструкции или основных частей, узлов и деталей в связи с существенным износом или разрушении. Поскольку здесь идет речь о ремонте, предполагающем восстановлении исходной конструкции, законодатель возлагает эту обязанность на арендодателя. У арендатора интерес использования вещи лишь временный, а собственнику вещь нужна целой всё время, поэтому собственник и должен беспокоиться об исходном состоянии вещи.

Арендодатель должен исполнить свою обязанность в срок, установленный в договоре, а если он не установлен договором или имеется необходимость в производстве капитального ремонта, то в разумный срок после возникновения соответствующей необходимости.

Например, договор заключен на 50 лет, предмет аренды – здание. В договоре написано – капитальный ремонт каждые 10 лет. Спустя 10 лет пришел и отремонтировал. Но после ремонта здание разрушилось. Чего, нам еще ждать 10 лет? Нет, надо в разумный срок, потому что появилась необходимость проведения капитального ремонта.

Если арендодатель свою обязанность не исполняет, то п.1 ст.616 ГК РФ предоставляет арендатору следующие возможности защиты. Арендатор вправе по своему усмотрению либо самостоятельно произвести капитальный ремонт и взыскать расходы, либо требовать соразмерного уменьшения арендной платы, либо требовать расторжения договора.

Обязанности арендодателя на этом заканчиваются.