Методические рекомендации. При подготовке к первому вопросу студентам важно учитывать, что понятие собственности является межотраслевым и свое нормативное закрепление находит в нормах

При подготовке к первому вопросу студентам важно учитывать, что понятие собственности является межотраслевым и свое нормативное закрепление находит в нормах гражданского законодательства. Именно в статье 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: «Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. Отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом».

Право собственности включает в себя три основных составляющих: право владения, право пользования, право распоряжения. Пункт 1 ст. 30 ЖК РФ в этой связи установил, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении него права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования.

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ посвящен одному из полномочий собственности - праву распоряжения жилым помещением. Так, собственник вправе предоставить принадлежащее ему жилое помещение другому гражданину или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

Но, обращаем внимание студентов на то, что в ЖК РФ акцент сделан лишь на передаче права владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речь о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами - отчуждение. Поэтому обучающимся следует обратить внимание не то, что переход права собственности на жилые помещения - это предмет регулирования в большей степени гражданского, а не жилищного законодательства, и его регулирование сосредоточено в ГК РФ.

Ответ на второй вопрос семинарского занятия должен быть основан на характеристике норм жилищного и гражданского законодательства, закрепляющих права и обязанности собственника жилого помещения.

Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Регулирование прав и обязанностей собственников жилых помещений является своего рода новеллой жилищного законодательства. Ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях советского государства.

В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип «бремени собственности». Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.

Жилищное законодательство в этом смысле не является исключением. Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений. Собственники жилых помещений обязаны:

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

- соблюдать права и законные интересы соседей;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

- соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой связи студентам также необходимо рассмотреть вопрос об ответственности собственника жилого помещения, установленной ст. 293 ГК РФ. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей, либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения - также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению, либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт. Суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение.

Третий вопрос занятия посвящен рассмотрению прав и обязанностей граждан, проживающих в принадлежащем собственнику жилом помещении, содержание которых раскрывается в ст. 31 ЖК РФ. Данной статьей определен круг лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам, прежде всего, относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ, члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ, дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением.

Солидарность ответственности собственника и дееспособных членов его семьи выражается в том, что общая сумма ответственности делится в равных долях между указанными лицами. Такой порядок ответственности по обязательствам может быть изменен по соглашению собственника и членов его семьи. Граждане могут установить между собой, например, субсидиарный вариант ответственности. В этом случае члены семьи будут нести ответственность по обязательствам, возникающим из использования жилого помещения, только в том случае, если имущества собственника недостаточно для исполнения обязательств.

Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга). Студентам необходимо рассмотреть, почему нынешний ЖК РФ сократил по отношению к ЖК РСФСР круг лиц, признаваемых членами семьи собственника, и как законодателем регулируется порядок признания других категорий граждан членами семьи собственника жилого помещения.

Условия пользования жилым помещением бывшим членом семьи собственника регламентируются ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ. Студентам следует обратить внимание на то, что по общему правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением не сохраняется. Однако законодатель установил для собственника и данных лиц ряд правовых гарантий, на рассмотрении которых студентам нужно остановиться подробнее:

1) право пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника может сохраниться только при заключении соответствующего соглашения между собственником жилого помещения и бывшим членом его семьи. Данная норма гарантирует собственнику сохранение права собственности без различных обременений после прекращения родственных отношений;

2) если у бывшего члена семьи собственника жилого помещения отсутствуют основания приобретения или осуществления права пользования иным жилым помещением, а также, если имущественное положение бывшего члена семьи собственника жилого помещения и другие заслуживающие внимания обстоятельства не позволяют ему обеспечить себя иным жилым помещением, право пользования жилым помещением, принадлежащим указанному собственнику, может быть сохранено за бывшим членом его семьи на определенный срок на основании решения суда;

3) суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

Когда срок пользования жилым помещением, установленный для бывшего члена семьи собственника, истек, право пользования прекращается. Однако оно вновь может быть продлено по соглашению собственника и бывшего члена его семьи.

До истечения срока пользования жилым помещением, установленного судом для бывшего члена семьи собственника, это право прекращается при наличии следующих обстоятельств:

- прекращение права собственности на жилое помещение у собственника;

- перестали существовать обстоятельства, в связи с которыми суд сохранил за бывшим членом семьи собственника право пользования жилым помещением.

Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ, объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.

Характеризуя условия и порядок пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, студентам необходимо руководствоваться положениями статьи 1137 ГК, из которых следует, что завещательный отказ - это такое распоряжение, которым завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), например, обязательство передать в собственность или во временное владение (пользование) какое-либо имущество. В качестве завещательного отказа специально выделена возможность возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования этим помещением или его частью. Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник - как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону.

Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК, согласно которому в случае последующего перехода прав собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу.

Из ГК следует, что гражданин должен пользоваться жилым помещением безвозмездно. Часть 1 ст. 33 ЖК РФ, приравнивая данного гражданина к собственнику в части пользования жилым помещением, возлагает на него солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Солидарная ответственность предусмотрена ст. 322 ГК РФ, в силу которой солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности, при неделимости предмета обязательства.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

Статья 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому, по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица.

Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, так же, как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения ст. 34 ЖК РФ.

Четвертый вопрос занятия требует от студентов обращения внимания на тот исторический факт, что вопрос об общем имуществе собственников помещений в многоквартирном доме отсутствовал в ЖК РСФСР 1983 г. И только с введением в действие ГК РФ 1995 г. были установлены правила:

а) регулирующие основные отношения собственности на квартиру в многоквартирном доме (ст. 289 ГК РФ);

б) об общем имуществе собственников квартир в многоквартирном доме (ст. 290 ГК РФ);

в) о возможности образования товариществ собственников жилья для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и общим имуществом (ст. 291 ГК РФ).

Существенные изменения в законодательство внес и ФЗ от 15 июля 1996 г. «О товариществах собственников жилья», который урегулировал отношения:

- собственности в кондоминиуме как едином комплексе недвижимого имущества;

- по управлению кондоминиумом;

- по обслуживанию кондоминиума;

- по его созданию и деятельности.

В настоящее время данный закон отменен в связи с принятием ЖК РФ, но многие положения данного нормативного правового акта нашли свое отражение в нормах нынешнего ЖК РФ.

В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее действовавшего Закона о ТСЖ.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие «кондоминиум», оно заменено понятием «многоквартирный дом», определение ко­торого, к сожалению, не раскрыто.

Перечень общего имущества многоквартирного дома, указанный в ч. 1 ст. 36 ЖК РФ неудачно заимствован без существенных изменений из Закона о ТСЖ и со­держит терминологический разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества многоквартирного дома. Поэтому студентам следует подробнее остановиться на анализе данного перечня, тем более что он не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещени­ями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной доку­ментации на жилой дом.

К общему имуществу в многоквар­тирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для со­держания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:

- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;

- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помеще­ния;

- при отчуждении помещения следует его судьбе;

- право собственности на общее имущество в многоквартирном
доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;

- оно является принадлежностью не менее чем к двум помеще­ниям в многоквартирном доме;

- имеет функциональную зависимость с помещением;

- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);

- является санитарно-техническим, электрическим, механи­ческим и другим оборудованием).

Часть 2 статьи 36 ЖК РФ ограничивает права собственни­ков по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартир­ном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246-247 ГК РФ), т. к. иной правовой режим общей собствен­ности на общее имущество ГК РФ не был установлен.

Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения об­щим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жи­лищному законодательству.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помеще­ний в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодатель­ства.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29.12.2004г. № 190-ФЗ, реконструкция - это изменение параметров объектов капи­тального строительства, их частей, количества помещений, высо­ты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-тех­нического обеспечения.

В статье 36 ЖК РФ понятие «реконструкция» исполь­зуется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном статьей 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ, собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) переплани­ровки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей доле­вой собственности на общее имущество только в случае уменьше­ния его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

В части 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен много­квартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в т. ч. вве­дение ограничений пользования им, относится к компетенции об­щего собрания собственников помещений.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответ­ствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч.1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в мно­гоквартирном доме собственника помещения:

- следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);

- при переходе права собственности на помещение в многоквар­тирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);

- выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);

- отчуждению отдельно от права собственности на помещение
не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).

На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следую­щие положения ГК РФ:

- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею, иным образом с соб­людением при ее возмездном отчуждении правил, предусмот­ренных ст. 250 ГК РФ;

- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет
право на предоставление в его владение и пользование части
общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможнос­ти этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, со­ответствующей компенсации;

- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу, остальные участники­ долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичныхторгов.

Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права соб­ственности на помещение в многоквартирном доме и устанав­ливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обя­зательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в много­квартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав соб­ственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Соб­ственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмер­но со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обя­зательных расходов на содержание общего имущества в много­квартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Статьи 41-43 ЖК РФ регулируют правоотношения соб­ственности на общее имущество собственников комнат в комму­нальной квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадле­жат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире. От студентов также требуется охарактеризовать основные признаки, присущие общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире.

Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в ком­мунальной квартире про­порциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собствен­ности на общее имущество в многоквартирном доме пропорцио­нальна сумме размеров общей площади комнаты и площади, оп­ределенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена новая норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире осталь­ные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируют­ся ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).

Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствую­щем многоквартирном доме пропорционально своей доле.

Пятый вопрос занятия посвящен институту общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, которое, в соответствии с п. 1 ст. 44 ЖК РФ является органом управления многоквартирным домом.

Статья 44 ЖК РФ устанавливает расширительный пе­речень вопросов, по которым собственники помещений обязаны принимать совместные решения. Студентам необходимо подготовить к семинарскому занятию их перечень и дать им характеристику.

Также обращаем внимание студентов на то, что с момента введения в действие ЖК РФ принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений не может быть реализовано без согласия собственников помещений многоквартирного дома.

Пункт 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ содержит существенный недостаток. К компетенции общего собрания отнесено принятие решений о ре­монте общего имущества в многоквартирном доме, но не указано, о каком ремонте идет речь.

Существенным недостатком ЖК РФ является и то, что институт общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме заимствован из Закона о ТСЖ и вошел в ЖК РФ со всеми существовавшими в нем недостатками, и привнес новые - принятие решений большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, а собрать кворумное собрание в многоквартирных домах, в кото­рых количество собственников превышает 500 человек, практически невозможно.

Что же касается порядка проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, то он устанавливается ст. 45 ЖК РФ.

Часть 3 ст. 45 ЖК РФ устанавливает правомочность общего собрания собственников помещений. Общее собрание собствен­ников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пя­тьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. Студентам следует обратить внимание на то, что данная норма конфликтует с ч. 1 ст. 46 ЖК РФ, т. к. не может быть принято решение по п.п. 1-3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме при наличии собственников помещений, обладающих более чем пятьюдесятью процентами голосов от об­щего числа голосов.

К тому же процедура созыва общего собрания собственников помеще­ний усложнена письменным извещением каждого собственника помещения заказным письмом (обязательная норма). Законодатель не учел, что инициатор общего собрания не может иметь сведе­ний о собственниках, их долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а это обстоятельство определяет в дальнейшем правомочность созываемого собрания, адреса фактического проживания собственников помещений. Инициатор также должен понести существенные затраты на аренду помещений, где будет проводиться общее собрание, и на рассылку извещений о проведении собрания.

Информирование собственников помещений о проведении общего собрания должно быть осуществлено инициатором соб­рания не позднее, чем за 10 дней до даты его проведения. Датой извещения о проведении общего собрания является дата отправки заказного письма, а не дата получения собственником помещения данного письма.

Вторая часть семинарского занятия посвящена рассмотрению наиболее распространенных сделок с жилыми помещениями, а так же вопросов государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Шестой вопрос занятия требует от студентов обращения к нормам гражданского законодательства, регулирующим наиболее распространенные сделки в сфере жилищных правоотношений, к которым относятся:

а) купля-продажа жилых помещений, регулируемая главой 30 и статьями 549–558 ГК РФ.

Статьей 558 ГК РФ предусмотрены особенности продажи жилых помещений. Установлено, что существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением;

б) договор мены жилого помещения, представляющий собой сделку, по которой каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне один товар в обмен на другой (ст. 567 ГК РФ);

в) договор дарения, содержание которого раскрывается в ст. 572 ГК РФ;

г) договор ренты, в силу которого в обмен на полученное имущество новый собственник обязан выплачивать бывшему собственнику ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставлять средства на его содержание в иной форме.

Жилье, которое передается на основании договора ренты, может быть приобретено новым собственником:

- за плату: в этих случаях к отношениям сторон договора применяются правила о купле-продаже (гл. 30 ГК);

- бесплатно: в этих случаях к отношениям сторон применяются правила о договоре дарения (гл. 32 ГК).

Рентный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а договор, предусматривающий отчуждение недвижимого имущества, подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК). При заключении рентного договора относительно жилья необходимо и нотариальное удостоверение, и государственная регистрация, поскольку жилье относится к недвижимому имуществу.

д) договор пожизненного содержания с иждивением (ст. 601 ГК РФ) - разновидность договора пожизненной ренты. По этому договору получатель ренты - гражданин передает принадлежащий ему жилой дом, квартиру или иную недвижимость другому лицу, которое обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц).

Перечисленные выше договоры, конечно, не исчерпывают весь перечень сделок, которые могут совершаться с жилыми помещениями, они являются наиболее распространенными в практике гражданского оборота. Поэтому студентам необходимо рассмотреть и другие сделки в сфере гражданского оборота жилых помещений.

Отвечая на седьмой вопрос занятия, студент должен не только дать определение понятия государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, но и определить цели и значение данного института в регулировании жилищных правоотношений.

Основным нормативным правовым актом, регулирующим проведение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним является Федеральный закон от 21 июля 1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Пункт 1 статьи 2 Закона содержит легальное определение государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: «Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации».

Согласно ст. 131 ГК РФ, государственной регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности; право хозяйственного ведения; право оперативного управления; право пожизненного наследуемого владения; право постоянного пользования; ипотека; сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных Гражданским кодексом РФ и иными законами.

Однако нужно помнить, что, например, согласно п. 2 ст. 20 Земельного кодекса, «гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются».

Данный перечень был дополнен отдельными статьями части второй ГК РФ (об аренде, о доверительном управлении и др.), а также Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и охватывает практически все случаи возникновения (перехода) прав на недвижимое имущество.

Исключения из общего правила об обязательной регистрации прав на недвижимое имущество весьма редки и могут быть предусмотрены только в законе.

Восьмой вопрос занятия посвящен рассмотрению порядка регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, который регламентируется статьей 13 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Она определяет последовательность стадий регистрации в следующем виде:

- прием документов, необходимых для государственной регистрации и отвечающих требованиям этого закона; регистрация представленных документов;

- правовая экспертиза представленных документов и проверка законности сделки с недвижимостью; сопоставление заявленных прав на объект недвижимости с уже зарегистрированными на него правами с целью установить отсутствие возможных противоречий;

- при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа в регистрации либо ее приостановления - внесение записи в Единый государственный реестр, прав на недвижимое имущество;

- совершение регистрационных надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной регистрации, каковыми, согласно ст. 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», являются особого вида свидетельства.

Согласно ст.17 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания.;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные решения;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством.

Статья 14 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусматривает два способа удостоверения государственной регистрации прав в зависимости от объекта регистрации: свидетельство о государственной регистрации прав и специальную регистрационную надпись на документе. Свидетельство выдается для удостоверения проведенной государственной регистрации, возникновения и перехода, прав на недвижимое имущество. Специальная регистрационная надпись на документе, выражающем содержание сделки, совершается для удостоверения государственной регистрации договоров и иных сделок. В развитие данного положения, Постановление Правительства от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» установило новые формы свидетельства и регистрационной надписи. В связи с этим, Федеральная нотариальная палата в письме от 16 марта 1998 г. № 175 «О применении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» отмечала: «Применение новых форм свидетельства о регистрации и регистрационной надписи с момента введения в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» приведет к нарушению прав участников гражданского оборота, чьи права и договоры по совершенным и зарегистрированным сделкам с недвижимым имуществом в период после введения в действие данного Федерального закона до опубликования названного постановления Правительства Российской Федерации были удостоверены в соответствии с п. 2 ст. 14 указанного Федерального закона ранее введенными образцами форм». Налицо пробел в законодательстве.

Студентам следует подробнее остановиться на рассмотрении порядка ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также целей, для достижения которых введен данный институт.

Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним «аккумулирует информацию о правовом положении всякой недвижимости, находящейся в регистрационном округе»[9]. Для достижения этой задачи установлено правило, согласно которому все вещные права на недвижимость, а также любой акт вещно-правового значения, должны быть внесены в реестр, и только с этого момента они получают юридическую силу для всех третьих лиц. Это так называемый принцип формализма (или иначе - принцип обязательности).

Неотъемлемой частью Единого государственного реестра прав являются дела, включающие в себя правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов.

Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества. В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

Книги учета документов содержат данные:

- о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях;

- о выданных свидетельствах, о государственной регистрации прав;

- о выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

Единый государственный реестр, прав состоит из разделов, содержащих записи о каждом объекте недвижимого имущества. Каждый раздел реестра содержит описание объекта, записи о праве собственности и иных вещных правах на этот объект, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав и наличии сделок с этим объектом.

Каждый раздел Единого государственного реестра прав идентифицируется кадастровым номером объекта, а в случае его отсутствия - условным номером.

Разделы Единого государственного реестра прав располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества. «Раздел, содержащий информацию о зданиях, сооружениях и иных объектах недвижимого имущества, находящихся на земельном участке, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом участке. Раздел, содержащий информацию о квартирах, жилых и нежилых помещениях и иных объектах, входящих в состав здания или сооружения, располагается непосредственно за разделом, содержащим информацию об этом здании или сооружении»[10].

Следует также отметить, что Единый государственный реестр прав, дела правоустанавливающих документов и книги учета документов являются вечными. Их уничтожение, а равно изъятие из них каких-либо документов или их частей не допускаются.

Содержание ответа на девятый вопрос семинара, должно основываться на характеристике норм статьи 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», устанавливающих основания для приостановления государственной регистрации в зависимости от субъекта государственной регистрации:

- во-первых, основанием является решение самого регистратора. При возникновении у регистратора прав на недвижимое имущество и сделок с ним сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, в течение месяца он обязан, согласно ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», принять необходимые меры по получению дополнительных сведений. Регистратор прав обязан немедленно известить об этом заявителя, который вправе представить дополнительные доказательства наличия у него оснований для государственной регистрации прав;

- во-вторых, государственная регистрация прав может быть приостановлена не более чем на три месяца на основании заявления в письменной форме правообладателя или уполномоченного им на то лица при наличии у него надлежаще оформленной доверенности. В заявлении, согласно п. 3 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», указываются причины, послужившие основанием для приостановления государственной регистрации прав, и срок, необходимый для такого приостановления. Подача заявления о приостановлении государственной регистрации прав прерывает течение срока, установленного пунктом 1 ст. 19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Срок, истекший до подачи указанного заявления, не засчитывается в новый срок;

- в-третьих, в порядке, установленном законодательством, государственная регистрация прав может быть приостановлена на основании определения или решения суда. В силу п. 4 ст.19 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», приостановление государственной регистрации прав сопровождается внесением соответствующей отметки в Единый государственный реестр прав.

О приостановлении государственной регистрации регистратор выносит решение, в котором должны быть указаны:

- номер регистрационного дела;

- дата приема документов;

- срок выдачи документов;

- вид регистрации (в соответствии с заявлением);

- Ф. И. О. заявителя (наименование юридического лица);

- адрес объекта;

- причина приостановления (например, п. 1 ст. 24 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» - при регистрации общей собственности при отсутствии согласия всех сособственников);

- срок приостановления;

- новая дата выдачи документов (не допускать назначения даты выдачи на нерабочие дни).

Статья 20 Закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» закрепила основания для отказа в государственной регистрации прав. Так, в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если:

- право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

- с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

- документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

- акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество, признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

- лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

- лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

- правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.

При принятии решения об отказе в государственной регистрации прав, заявителю в письменной форме в срок не более пяти дней после окончания срока, установленного для рассмотрения заявления, направляется сообщение о причине отказа; копия указанного сообщения помещается в дело правоустанавливающих документов.

Темы для докладов:

1. Основания прекращения права собственности на жилые помещения

2. Сделки с жилыми помещениями

3. Проблемы осуществления государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

4. Право собственности на жилое помещение в многоквартирном доме члена жилищного кооператива

5. Нюансы которые следует учитывать в договоре ренты, дарения.

Тема 7 Жилые помещения, предоставляемые по договорам найма.

План семинарского занятия

1) Опрос

2) Коллоквиум

3) Деловая (ролевая) игра

Основные вопросы для опроса:

1) понятие договора найма и его виды;

2) основания и порядок предоставления жилого помещения по договору социального найма;

3) социальный наем жилого помещения;

3.1) понятие и форма договора социального найма;

3.2) права и обязанности сторон по договору социального найма;

3.3) ответственность сторон по договору социального найма;

4) обмен жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма;

5) поднаем жилого помещения, предоставленного по договору социального найма;

6) изменение, расторжение и прекращение договора социального найма жилого помещения;

7) договор коммерческого найма жилого помещения;

8) предоставление специализированных жилых помещений и пользование ими.