Методические рекомендации. При подготовке ответа на первый вопрос семинарского занятия, студентам следует руководствоваться положениями статей 22 и 23 ЖК РФ

При подготовке ответа на первый вопрос семинарского занятия, студентам следует руководствоваться положениями статей 22 и 23 ЖК РФ.

В соответствии с п. 1 ст. 22 ЖК РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Поэтому при ответе, помимо ЖК РФ, студентам следует опираться так же и на нормы Градостроительного кодекса РФ.

Перевод жилого помещения в нежилое помещение не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению, если переводимое помещение является частью жилого помещения, либо используется собственником данного помещения или иным гражданином в качестве места постоянного проживания, а также, если право собственности на переводимое помещение обременено правами каких-либо лиц. Перевод квартиры в многоквартирном доме в нежилое помещение допускается только в случаях, если такая квартира расположена на первом этаже указанного дома или выше первого этажа, но помещения, расположенные непосредственно под квартирой, переводимой в нежилое помещение, не являются жилыми.

Перевод нежилого помещения в жилое помещение не допускается, если такое помещение не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям, либо если право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Студентам следует учесть, что Жилищный кодекс РФ не устанавливает оснований для перевода помещений из жилых в нежилые, и наоборот. Также, статья 22 ЖК РФ не предусматривает возможности определения оснований и условий перевода жилых помещений в нежилые и наоборот законодательством субъектов РФ. Поэтому важно рассмотреть, как данный вопрос регулируется другими нормами ЖК РФ.

Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных этой же статьей.

Студентам необходимо знать:

- какие документы необходимо представить собственнику или уполномоченному им лицу в орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений из жилых в нежилые и наоборот;

- какие сроки установлены органам местного самоуправления для рассмотрения и принятия решения по представленному заявлению;

- каков порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое, либо нежилого помещения в жилое;

- каков порядок подтверждения перевода помещений из жилых в нежилые либо из нежилых в жилые.

Обращаем внимание студентов на то, что в г. Оренбурге перевод жилых помещений в нежилые и наоборот осуществляется на основании Постановления Оренбургского городского совета от 19.05.2005 г. № 118 «Об утверждении положения «О переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Оренбурге».

Отвечая на второй вопрос, студенты должны руководствоваться нормами статьи 24 ЖК РФ устанавливающей перечень оснований для отказа в переводе помещений. Законодатель определил всего четыре таких основания. К ним относятся:

- непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;

- представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;

- наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);

- несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.

Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ, органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Третий вопрос занятия посвящен определению понятий «переустройство» и «перепланировка» жилого помещения.

Согласно ст. 25 ЖК РФ под переустройством жилого помещения понимается установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования в жилом помещении.

Переустройство (переоборудование) жилых помещений может включать в себя:

- установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов;

- устройство и вновь переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи», стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, требующее внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Следует учитывать, что не всякое изменение в оборудовании жилого помещения признается переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно- гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащее оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Согласно п. 1.6 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. № 170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда» собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

Ответ на четвертый вопрос практического занятия требует от студентов анализа норм статьи 26 ЖК РФ, определяющей основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также устанавливающей порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки.

Студентам необходимо рассмотреть:

- какие документы необходимо представить собственнику или уполномоченному им лицу в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке;

- какие сроки установлены органам местного самоуправления для рассмотрения и принятия решения по представленному заявлению;

- каким документом подтверждается принятие решения о согласовании, и в какой срок он должен быть направлен заявителю.

Статья 27 ЖК РФ предусмотрела три основания для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. К этим основаниям относятся:

непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;

представление документов в ненадлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится решение таких вопросов;

несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе техническим регламентам.

Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения ссылаться на одно из указанных в статье 27 ЖК РФ оснований.

Наконец, п. 3 ст. 27 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Согласно п. 1 ст. 28 ЖК РФ, завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.

В соответствии с п. 2 указанной статьи, органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества.

Студентам следует рассмотреть, какие изменения были внесены в данный институт нынешним ЖК РФ, по сравнению с ЖК РСФСР.

Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса от ранее действовавшего является тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.

В новом Жилищном кодексе при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:

- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могли проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное статьей 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР;

- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.

Пункт 1 ст.29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения. Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:

- если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;

- если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.

Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ, лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации. Задачей студентов является рассмотрение вопроса о видах и размерах ответственности за данное правонарушение.

Темы для докладов:

1. Порядок осуществления перевода жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение

2. Понятие «переустройства» и «перепланировки» жилого помещения

Разноуровневые задачи:

1. Задача (задание)

Кирсанов подал в администрацию г. Свердловск заявление с просьбой разрешить ему переустройство и перепланировку купленного им дом. Дом этот был двухэтажный и построен из кирпича. Просьба заявителя была обоснована в заявлении, к последнему были приложены проектная документация по переоборудованию и перепланировке, а также другие необходимые документы.

В проектной документации были перечислены следующие виды работ:

А) перенос газовой плиты на другое место кухни;

Б) застекление балкона;

В) перенос стен, разделяющих жилые комнаты с целью создания двух комнат, имеющих по одному окну, и одной комнаты без окна для использования в качестве кладовой. Размеры комнат с окнами должны быть 8 кв. м. и 12 кв. м., а комната без окна – 7 кв. м;

Г) перенос имеющихся и создание новых дверных проёмов шириной 65 см.;

Д) постройка тамбура у входной двери дома;

Е) создание новых вентиляционных каналов.

Ознакомившись с заявлением и приложенными нему документами, межведомственная жилищная комиссия отказала заявителю в его просьбе.

Какие документы, по вашему мнению, были приложены Кирсановым к заявлении?

По какой причине было отказано заявителю в его просьбе? Правомерен ли этот отказ?

Какие из работ, указанных в проектной документации, относятся к переустройству, а какие – к перепланировке?

2. Задача (задание)

Безработный Ринат Галиев, член товарищества собственников жилья четырёхэтажного дома, оборудовал в подвале дома мастерскую по ремонту обуви, снабдив её соответствующей вывеской. По истечении нескольких дней после открытия мастерской Ринат Галиев оказался «завален» заказами: изношенную обувь приносили в ремонт жители как его дома, так и соседних домов. Хозяин мастерской был доволен спросом на свою работу, но ещё больше были довольны жители домов.

Однако председатель ТСЖ выразил недовольство тем, что Галиев занимается предпринимательской деятельностью в помещении, являющимся общей собственностью товарищества. Галиев на это ответил, что помещение технического подвала находится в общей, но при этом долевой собственности его участников, и поэтому разрешения от правления ему не нужно, тем более, что он получил разрешение органа местного самоуправления на предпринимательскую деятельность – проведение платного ремонта обуви.

Правомерна ли претензия председателя правления ТСЖ к Ринату Галиеву?

Аргументированы ли доводы Рината Галиева относительно правомерности занятия им подвала для ремонта обуви?

Разрешите спор, возникший между участниками данного дела.

3. Задача (задание)

25 февраля 2006 г. в 9-этажном доме по ул. Конституции 75 г. Екатеринбург было создано товарищество собственников жилья. 19 марта этого же года собственник квартиры № 15 Панфилов сдал по возмездному договору аренды одно из помещений подвала своего дома торговцу одеждой на одном из вещевых рынков города – Михайлову для хранения одежды, закупаемой им оптом.

Узнав об этом, собственники других квартир потребовали от Панфилова расторжения договора аренды с Михайловым, поскольку считали, что он не вправе был совершать эту сделку без их согласия. Панфилов же заявил, что он сдал в аренду лишь часть общей нежилой площади дома, соответствующую его доле. Это право гарантировано ему п. 2 ст. 247 ГК РФ, как сказал ему юрист районной юридической консультации.

К какому виду жилищного фонда можно отнести дом, о котором говорится в задаче?

Имел ли право Панфилов сдавать подвальное помещение дома, в котором он проживал?

Обязан ли был Панфилов получить согласие на заключение совершенной сделки остальных собственников жилья своего дома?

Имеет ли значение для ответов на заданные вопросы то, что заключённая сделка была возмездной?

Тема 6 Право собственности и другие вещные права на жилые помещения. Сделки с жилыми помещениями. Государственная регистрация прав на жилые помещения и сделок с ними.

План семинарского занятия

Опрос