Методические рекомендации. Первый вопрос семинарского занятия посвящен определению понятия жилищного и жилищно-строительного кооператива

Первый вопрос семинарского занятия посвящен определению понятия жилищного и жилищно-строительного кооператива, которые определяются как добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме.

Обращаем внимание студентов на то, что законодатель определил разницу между жилищным и жилищно-строительным кооперативом. Так, жилищный кооператив создается для приобретения, реконструкции, последующего содержания многоквартирного дома. Члены этого кооператива указанные действия осуществляют за счет собственных объединенных средств.

Жилищно-строительный кооператив создается для целей строительства жилого дома, его реконструкции и последующего содержания. Члены жилищно-строительного кооператива также осуществляют указанные действия за счет собственных объединенных средств.

При ответе на второй вопрос занятия студентам следует учитывать, что решение об организации жилищного кооператива принимается на собрании учредителей. При этом в собрании учредителей имеют право участвовать лица, желающие создать жилищный кооператив.

Законодатель установил, что количество членов жилищного кооператива не может быть менее пяти. При этом количество членов не может превышать количества жилых помещений в строящемся или приобретаемом жилом доме.

Решение о создании жилищного кооператива и утверждении его устава считается принятым, если за него проголосовали участники собрания учредителей, т.е. лица, желающие создать жилищный кооператив. Правила голосования на собрании устанавливаются собранием непосредственно.

Решение учредителей о создании жилищного кооператива оформляется соответствующим протоколом. Правила и порядок его ведения также определяются собранием учредителей.

Устав является основным документом, содержащим нормы о создании и деятельности жилищного кооператива, поэтому студентам следует проанализировать нормы статей 113 и 116 ЖК РФ, определяющих основные требования, предъявляемые к нему.

Статьей 112 ЖК РФ установлено, что жилищный кооператив по решению общего собрания его членов (конференции) может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Под реорганизацией юридического лица в гражданском законодательстве понимаются преобразование его в новую организационно-правовую форму, слияние его с другим юридическим лицом, присоединение к другому юридическому лицу, разделение на несколько юридических лиц, выделение из его состава нового юридического лица.

ЖК РФ предусмотрел для жилищных кооперативов только одну форму реорганизации – преобразование. Так, жилищный кооператив может быть преобразован в товарищество собственников жилья.

Жилищный кооператив может быть ликвидирован по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (ст. 123 ЖК РФ). В настоящее время при решении вопросов о ликвидации жилищных кооперативов необходимо руководствоваться ст. ст. 61 – 64 ГК РФ.

Отвечая на третий вопрос практического занятия, студентам следует дать характеристику органов управления жилищного кооператива, к которым ЖК РФ относит:

1) общее собрание членов жилищного кооператива;

2) конференция, если число участников общего собрания членов жилищного кооператива более пятидесяти и это предусмотрено уставом жилищного кооператива;

3) правление жилищного кооператива и председатель правления жилищного кооператива.

В этом вопросе необходимо четко раскрыть правовой статус данных органов, а также объем их полномочий относительно друг друга.

Правовое положение членов жилищных кооперативов должно быть раскрыто студентами при ответе на четвертый вопрос занятия. При подготовке ответа на данный вопрос студентам следует проанализировать следующие положения:

- какой документ необходимо подать гражданину или юридическому лицу для приема в члены жилищного кооператива, и какой срок установлен законодательством для рассмотрения данного документа;

- с какого момента гражданин или юридическое лицо признаются членами жилищного кооператива;

- каковы права и обязанности члена жилищного кооператива;

- в каком случае член жилищного кооператива приобретает право собственности на жилое помещение;

- какие основания устанавливает ЖК РФ для прекращения членства в жилищном или жилищно-строительном кооперативе;

- в каких случаях происходит исключение члена из жилищного кооператива, а в каких – прекращение членства;

- какие лица имеют преимущественное право на вступление в члены жилищного кооператива при наследовании пая;

- каков порядок внесения паевого взноса при вступлении гражданина в жилищный кооператив;

- каковы особенности возврата внесенного пая лицам, исключенным из жилищного кооператива;

- каков порядок выселения бывшего члена жилищного кооператива из занимаемого им жилого помещения.

Вторая часть семинарского занятия посвящена институту товарищества собственников жилья (ТСЖ), поэтому студенты, отвечая на пятый вопрос занятия, должны четко определить понятие ТСЖ и его значение.

Законодатель установил, что товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и, в установленных законодательством пределах, распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Товарищество собственников жилья является юридическим лицом с момента его государственной регистрации, поэтому студентам нужно определить особенности статуса ТСЖ в соответствии с нормами законодательства.

Вопрос о создании и деятельности ТСЖ, должен рассматриваться студентами, исходя из анализа положений ст. 136 ЖК РФ, а также специфики организационно-правовой формы данного юридического лица.

Товарищество создается на общем собрании собственников жилых помещений в многоквартирном жилом доме. Решение о создании товарищества считается принятым, если за него проголосовало более половины всех собственников жилых помещений в данном доме.

Собственники жилых помещений одного многоквартирного дома вправе создать только одно ТСЖ. Создание в одном доме «альтернативных» товариществ законодателем не допускается.

В пункте 2 ст. 136 ЖК РФ законодатель, помимо создания ТСЖ в одном многоквартирном доме, установил еще две возможные формы создания ТСЖ. Так, товарищество может создаваться при объединении:

- нескольких многоквартирных домов, помещения в которых принадлежат различным (не менее чем двум) собственникам помещений в многоквартирном доме, с земельными участками, расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры;

- нескольких расположенных близко зданий, строений или сооружений - жилых домов, предназначенных для проживания одной семьи, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими расположенными на общем земельном участке или нескольких соседних (граничащих) земельных участках объектами, сетями инженерно-технического обеспечения и другими элементами инфраструктуры.

Согласно п. 3 ст. 136 ЖК РФ, товарищество собственников жилья подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Статья 139 ЖК РФ содержит специальные нормы, регулирующие порядок создания и государственной регистрации ТСЖ, которые организуются в строящихся многоквартирных домах.

Необходимость законодательного регулирования данной ситуации вызвана условиями, сложившимися в настоящее время на рынке жилых помещений. Зачастую жилые помещения в многоквартирном доме, строительство которого только началось, уже проданы или иным образом распределены. В этой связи законодатель предоставил право будущим собственникам жилых помещений в таких многоквартирных домах организовать товарищества собственников жилья до завершения строительства.

Решение о создании ТСЖ в данном случае принимается также на собрании будущих собственников жилых помещений. Порядок проведения собрания регулируется ст. ст. 45 - 48 ЖК РФ.

Государственная регистрация ТСЖ, созданных собственниками строящихся помещений, осуществляется в общем порядке по правилам, предусмотренным Федеральным законом «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

Законодатель предоставил товариществу собственников жилья право заниматься хозяйственной деятельностью. Товарищество собственников жилья является некоммерческой организацией. Некоммерческая организация вправе заниматься предпринимательской (в том числе хозяйственной) деятельностью для достижения предусмотренных уставом целей. Следовательно, ТСЖ вправе заниматься хозяйственной деятельностью для достижения целей, которые предусмотрены уставом товарищества.

ЖК РФ установил несколько видов хозяйственной деятельности, которой вправе заниматься товарищества собственников жилья:

- обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

- строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

- сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды. Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.

Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Согласно ст. 140 ЖК РФ, товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Законодатель предоставил возможность реорганизации товарищества собственников жилья в жилищный или жилищно-строительный кооператив. Такая реорганизация осуществляется по правилам, предусмотренным ГК РФ, по решению общего собрания собственников помещений.

Статья 140 ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ может быть ликвидировано в случаях и в порядке, предусмотренных гражданским законодательством.

В настоящее время при решении вопросов о ликвидации ТСЖ следует руководствоваться ГК РФ.

Специальные нормы о ликвидации ТСЖ и требования к этому процессу могут быть установлены в уставе товарищества.

Основания для ликвидации ТСЖ идентичны основаниям для ликвидации всех юридических лиц. Единственным специальным основанием для ликвидации именно ТСЖ является основание, предусмотренное в п. 2 ст. 140 ЖК РФ. Так, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме обязано принять решение о ликвидации ТСЖ, если число голосов собственников, участвующих в ТСЖ, оказалось меньше половины от общего количества собственников жилых помещений в этом доме.

Законодатель предоставил двум или нескольким товариществам собственников жилья создать объединение товариществ.

В случае создания объединения товариществ, объединившиеся товарищества не теряют своего статуса и не ликвидируются. Они продолжают оставаться самостоятельными юридическими лицами. Каждое из ТСЖ входит в объединение самостоятельно.

Объединение товариществ имеет своей целью совместное управление общим имуществом в многоквартирных домах.

Характеристика прав и обязанностей ТСЖ, являющихся предметом рассмотрения седьмого вопроса занятия должна основываться на анализе норм статей 137 и 138 ЖК РФ, содержащих перечень основных прав и обязанностей ТСЖ. Но студентам не следует забывать что законодательно установленный перечень прав и обязанностей не является исчерпывающим и может быть расширен уставом ТСЖ. Поэтому студентам рекомендуется проводить характеристику прав и обязанностей, используя также устав любого ТСЖ, что поможет проследить специфику регулирования данного института, на основе локального нормотворчества.

Ответ на восьмой вопрос требует от студентов рассмотрения особенностей возникновения членства в ТСЖ, а так же системы управления данным юридическим лицом.

Согласно ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании поданного им заявления.

Если лицо приобрело право собственности на помещение в доме, в котором собственники помещений создали ТСЖ, то у такого лица возникает право стать членом ТСЖ. Данное право возникает с момента возникновения права собственности на помещение в этом многоквартирном доме.

Пункт 3 ст.143 ЖК РФ установил два основания прекращения членства в ТСЖ:

1) подача членом ТСЖ заявления о выходе из товарищества;

2) прекращение права собственности на помещение в многоквартирном доме, где организовано ТСЖ.

В статье 144 ЖК РФ законодатель установил, что управление товариществом собственников жилья осуществляется двумя основными органами:

- общим собранием членов ТСЖ;

- правлением ТСЖ.

Устав ТСЖ может предусматривать создание и других органов управления товариществом собственников жилья, а также контрольно-ревизионных органов.

Согласно п. 1 ст. 145 ЖК РФ, общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления товариществом.

Порядок созыва и ведения общего собрания членов ТСЖ должен быть установлен уставом товарищества с соблюдением требований законодательства.

В пункте 2 ст. 145 ЖК РФ законодатель определил основные вопросы, отнесенные к компетенции общего собрания членов ТСЖ:

- внесение изменений в устав товарищества;

- принятие решений о реорганизации и ликвидации товарищества;

- избрание правления и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- установление размера обязательных платежей и взносов членов товарищества;

- образование специальных фондов товарищества, в том числе резервного фонда, фонда на восстановление и ремонт общего имущества в многоквартирном доме и его оборудования;

- принятие решения о получении заемных средств, в том числе банковских кредитов;

- определение направлений использования дохода от хозяйственной деятельности товарищества;

- утверждение годового плана о финансовой деятельности товарищества и отчета о выполнении такого плана;

- рассмотрение жалоб на действия правления товарищества, председателя правления товарищества и ревизионной комиссии (ревизора) товарищества;

- принятие и изменение по представлению председателя правления товарищества правил внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, положения об оплате их труда;

- определение размера вознаграждения, членов правления товарищества;

- принятие решений о сдаче в аренду или передаче иных прав на общее имущество в многоквартирном доме;

- другие вопросы, предусмотренные ЖК РФ или иными федеральными законами.

Компетенция общего собрания членов ТСЖ должна быть включена в устав товарищества. При этом уставом могут быть предусмотрены и иные вопросы, решение которых входит в компетенцию общего собрания.

Законодатель в п. 4 ст.145 ЖК РФ предоставил общему собранию членов ТСЖ право принимать решения по вопросам, которые отнесены к компетенции правления товарищества.

Согласно п. 1 ст. 147 ЖК РФ, для руководства текущей деятельностью ТСЖ создается правление товарищества.

Правление ТСЖ вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к компетенции общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме и общего собрания членов ТСЖ.

Полномочие по избранию членов правления ТСЖ предоставлено законодателем общему собранию членов ТСЖ.

Срок, на который избирается правление, должен быть определен в уставе ТСЖ. При этом такой срок не может быть более чем два года.

Работой правления руководит его председатель. Согласно п. 3 ст.147 ЖК РФ, председатель избирается из числа членов правления самим правлением.

Правление является исполнительным органом и обязано отчитываться перед общим собранием членов ТСЖ.

Срок и порядок созыва заседаний правления ТСЖ должны быть определены в уставе товарищества. Полномочие по созыву правления предоставлено его председателю.

Пункт 6 ст. 147 ЖК РФ установил кворум для признания заседания правления правомочным. Этот кворум составляет более половины членов правления.

Статья 148 ЖК РФ установила перечень обязанностей правления ТСЖ по управлению деятельностью товарищества.

Так, в обязанности правления входит:

- соблюдение товариществом законодательства и требований устава товарищества;

- контроль за своевременным внесением членами товарищества установленных обязательных платежей и взносов;

- составление смет доходов и расходов товарищества на соответствующий год, отчетов о финансовой деятельности товарищества, предоставление их общему собранию членов товарищества для утверждения;

- управление многоквартирным домом или заключение договоров на управление им;

- наем работников для обслуживания многоквартирного дома и увольнение их;

- заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в многоквартирном доме;

- ведение списка членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности;

- созыв и проведение общего собрания членов товарищества;

- выполнение иных вытекающих из законодательства и устава ТСЖ обязанностей.

Cтатья 149 ЖК РФ устанавливает, что срок полномочий председателя правления ТСЖ определяется уставом товарищества.

В функции председателя правления входит обеспечение выполнения решения правления. Председатель вправе давать руководящие указания всем должностным лицам ТСЖ.

Конкретные функции председателя ТСЖ должны быть предусмотрены в уставе товарищества. При этом законодатель установил для председателя правления обязательный набор функций. Так, председатель правления:

- действует без доверенности от имени товарищества;

- подписывает платежные документы;

- совершает сделки, которые в соответствии с законодательством, уставом ТСЖ не требуют обязательного одобрения правлением или общим собранием членов товарищества;

- разрабатывает и выносит на утверждение общего собрания членов ТСЖ правила внутреннего распорядка товарищества в отношении работников, в обязанности которых входит обслуживание многоквартирного дома, а также положение об оплате их труда.

Порядок деятельности контрольного органа ТСЖ - ревизионной комиссии или ревизора - установлен в ст. 150 ЖК РФ.

Устав товарищества должен определить, какой орган будет осуществлять контрольные функции в товариществе - ревизионная комиссия или единоличный ревизор.

Независимо от этого, члены контрольного органа избираются общим собранием членов ТСЖ. Срок их полномочий не может быть более двух лет.

Законодатель установил запрет на избрание в состав ревизионной комиссии или назначение на должность ревизора лица, уже избранного членом правления.

Если контрольный орган товарищества представлен в виде ревизионной комиссии, то ее работой руководит председатель, избираемый из ее состава.

Ревизионная комиссия (ревизор) выполняет следующие функции:

- проводит не реже чем один раз в год ревизии финансовой деятельности товарищества;

- представляет общему собранию членов товарищества заключение о смете доходов и расходов на соответствующий год товарищества и отчет о финансовой деятельности и размерах обязательных платежей и взносов;

- отчитывается перед общим собранием членов товарищества о своей деятельности.

Дополнительные полномочия и обязанности ревизионной комиссии или ревизора могут быть установлены в уставе ТСЖ.