Определяем чистый годовой доход застроенного земельного участка

Последовательность расчетов следующая:

A. сначала определяем потенциальный валовой доход,

B. потом эффективный валовой доход,

C. дальше ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости,

D. и в конце концов чистый годовой доход.

А) Определяем потенциальный валовой доход.

Как было установлено раньше (в соответствии с данными информационных бюллетеней "Янус-Нерухомість", "Недвижимость Киева", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости") среднемесячная стоимость аренды офисно-административних помещений, которые имеют потребительские качества, подобные к объектк оценки, составляет 58,24 грн./м².

Анализ приведенных данных свидетельствует, что ставка арендной платы за указанные помещения будет увеличиваться при улучшении их потребительских качеств (наличие ремонта, охраны, автостоянок и др.) и меньше зависит от их местоположения, тем более, что эта выборка объектов проводилось по центральным районам города.

Тогда потенциальный валовой доход от аренды административного дома ПД будет составлять:

ПД = 58,24 грн./м² х 396,5м² х 12 міс. = 277 105,92 грн.

В) Определяем эффективный валовой доход.

Эффективный валовой доход ЕД от предоставления помещений в аренду с учетом коэффициента недозагрузки составляет 75% от потенциально возможного дохода:

ЕД = 277105,92 х 0,75 = 207 829,44 грн.

С) Определяем ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости (табл. 6).

Таблица 6 - Ежегодные затраты на эксплуатацию и удержание объекта недвижимости

Наименования ежегодных затрат на эксплуатацию и удержание объекта оценки	Затраты, грн.
Земельный налог	10 200,00
Эксплуатационные затраты	58 500,00
Административно-управленческие затраты (3%)	7 064,37
Охрана и пожарная сигнализация	5 300,00
Текущий ремонт	4 100,00
Всего	85 164,37

D) Определяем чистый годовой доход от застроенного земельного участка.

До ⁼ 207 829,44 - 85 164,37 = 122 665,07 грн.