Функциональная пригодность

Кфп рассчитывается по формуле:

Кфп = (1 - Кфзн), (18)

где Кфзн - коэффициент функционального износа.

Функциональный износ — функциональное старение, которое предопределяется недостаточностью или чрезмерностью размеров дома, несвоевременным объемно планировочным решением или старением механического оборудования.

Различают поправимый и непоправимый функциональный износ. К поправимому функциональному износу относят потерю стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных стандартов, качества дизайна современным требованиям к этим пунктам. Поправимый функциональный снос измеряется стоимостью его исправления.

При анализе допускается, что поправимый функциональный износ предопределяется недостатками, которые нуждаются в добавления элементов; недостатками, которые требуют замены или модернизации элементов; „доулучшения”.

К недостаткам, которые требуют добавления, относят позиции, которых нет в существующем сооружении и без которых сооружение не может отвечать современным стандартам.

Количественным измерителем поправимого функционального сноса за счет недостатков, которые требуют добавления, является различие между стоимостью выполнения необходимых добавлений на момент оценки и стоимостью выполнения этих же добавлений, если бы они были выполнены при строительстве объекта оценки.

К недостаткам, которые требуют замены или модернизации элементов, относят позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не отвечают современному рыночному стандарту. Это измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возвращения материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов.

К "лишним улучшениям" относят позиции и элементы сооружения, наличие которых в данное время неадекватно современным требованиям рынка. Это измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций "лишних улучшений" минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус возвращения материалов, если оно имеет место.

По аналогии с поправимым, непоправимый функциональный износ предопределяется также недостатками и "доулучшениями". Недостатки включают: позиции, которые не включены в стоимость нового, но которые должны быть; позиции, которые включены в стоимость нового, но которые не должны быть.

Первые измеряются как чистая потеря прибыли, которая относится к этому недостатку, который капитализируется при норме капитализации для домов, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Вторые определяются как текущая стоимость нового строительства минус соответствующий физический износ, минус стоимость добавленного улучшения (то есть, действительная стоимость дополнительных затрат, связанных с наличием данной позиции).

В случае применения восстановительной стоимости непоправимый функциональный износ за счет "лишних улучшений" измеряется как восстановительная стоимость "лишних" элементов минус их физический износ, плюс действительная стоимость затрат собственника, связанных с наличием лишних, минус добавленная стоимость.