Короткая справка об объекте оценки

Объект оценки — земельный участок несельскохозяйственного назначения площадью 304 кв.м, который находится в г. Киеве и входит во вторую экономико-планировочную зону. Земельный участок находится в пользовании открытого акционерного общества. На земельном участке, который оценивается, находится офисно-административный дом — двухэтажное каменное здание І группы капитальности общей площадью 396,5 м² и строительным объемом 1890 м³ с подвалом, который является собственностью открытого акционерного общества.

По данному методическому подходу оценочная стоимость земельного участка Ц_В определяется как остаток между ожидаемой ценой продажи Цо и затратами на сооружение объекта недвижимости Вос:

Ц_В = Цо – Вос.

Алгоритм расчета.

1. Определяем Цо как капитализированный чистый доход от использования застроенного земельного участка:

Цо = До / Ск.

1.2. Определяем Ск двумя методами: методом экстракции и методом кумулятивного построения. Это сделано для иллюстрации достоверности определенной Ск, хотя в практике оценки, как правило, применяют один из методов.

А) Определяем Ск методом экстракции.

Современное состояние рынка аренды нежилых помещений типичного использования (офисные, административные) в г. Киеве является достаточно сформированным и постоянным, что дает возможность определить Ск на основании рыночных данных путем экстракции. Средний уровень Ск определяется как отношения годового дохода, полученного от сдачи в аренду помещений к цене продажи этой недвижимости.

В качестве информационной базы относительно рыночных предложений ставок арендной платы за 1 м² площади и предложений стоимости продажи офисных и административных помещений в районе расположения оцениваемого земельного участка, используются официальные данные, например, бюллетени "Янус-Недвижимость", "Недвижимость Киева", "Недвижимость-Комфорт", "Вестник недвижимости", данные консультаций с специалистами агентств недвижимости и отделов аренды предприятий-арендодателей в районе расположения объекта оценки.

В таблицах 3 и 4 представлены данные о действующих ставках арендной платы за помещения, аналогичные по своим потребительским качествам зданию, которое оценивается, а также стоимостные показатели предложений к продаже офисных и административных помещений. Надо отметить, что аналоги в двух таблицах хотя и имеют одинаковые номера, но, разумеется, они не совпадают.

Таблица 3 - Действующие ставки арендной платы за помещения, аналогичные по своим потребительским качествам зданию, которое оценивается

Номер объекта-аналога	Доход от аренды, грн./месяц	Доход от аренды, грн./м2 в месяц
	7611,10	54,37
	6088,88	43,49
	8480,94	65,24
	4349,20	43,49
	9785,70	65,24
	60073,33	70,67
	13047,60	65,24
	4697,14	43,49
	5980,15	72,90
Среднее значение	58,24

Таблица 4 - Стоимостные показатели предложений к продаже офисных и административных помещений, аналогичных по своим потребительским качествам зданию, которое оценивается

Номер объекта-аналога	Стоимость нежилых помещений, выставленных на продажу, подобных к объекту оценки, грн.	Стоимость, грн./м2
	309880,50	2817,09
	244642,50	2844,65
	244642,50	2718,25
	434920,00	3245,64
	299007,50	2990,08
	353372,50	2944,79
	217460,00	2978,88
	250079,00	2778,65
Среднее значение	2914,75

Соответственно приведенным данным, ПД/м², который может быть получен от аренды 1 м² подобной недвижимости, составляет:

ПД/м² =58,24 грн./м² х 12 міс. = 698,88 грн.

Эффективный годовой доход с учетом возможной загрузки площадей, поправки на неплатежи и несвоевременное внесение арендной платы и т.п., установленный экспертным путем на равные 75% на основе данных исследования рынка, консультаций со специалистами агентств недвижимости и отделов аренды предприятий-арендодателей, будет составлять:

ЕД/м² = 698,88 х 0,75 = 524,16 грн.

Исходя из средних данных стоимости 1 м² нежилых помещений и ЕД/м², который может быть получен от 1 м² подобной недвижимости, Ск в данном случае составляет:

Ск = ЕД/м² / Вм² = 524,16/2914,75 = 0,18.

Б) Определяем Ск методом кумулятивного построения.

Как отмечалось, суть данного метода состоит в суммировании Бк и R_i, связанных с ликвидностью объекта оценки, отличиями в условиях инвестиций, необходимостью в компетентном управлении и других рисков (табл. 5):

Таблица 5 - Определения Ск методом кумулятивного построения

Наименование ставки и компенсации	Значение ставки (компенсации), %
Базовая ставка (типичная ставка процента по надежным валютным депозитам с ежемесячным начислением процентов после компенсации инфляционных ожиданий относительно доллара США и отчисления налога на прибыль по ведущим коммерческим банкам Украины, которые находятся вблизи расположения объекта оценки)	7...9
Компенсация отличий в ликвидности вложений (недвижимость в отличие от банковских вкладов не может быть в короткое время обращена в деньги без существенных потерь в стоимости, хотя в границах своей квалификационной группы объект, который оценивается, является относительно ликвидным)	2...3
Компенсация отличий в условиях инвестиций (срок вложений в недвижимость является несравненно большим, чем срок банковских депозитов, сумма инвестиций превышает типичную сумму депозита)	3...4
Компенсация необходимости в инвестиционном менеджменте и компетентном управлении активами (выбор возможных вариантов финансирования и принятия решений об удержании или продаже объекта не предусматривает значительных усилий со стороны инвестора или уровня квалификации инвестора, который существенно отличается от среднего)	2...3
Компенсация других видов риска	1...2
Всего:	15...21

Как наиболее достоверная, принимается среднее значение Ск чистого дохода в границах определенного диапазона: Ск = 18,0%.