Рынок элитного жилья Москвы в начале третьего тысячелетия

После экономического кризиса ситуация на рынке жилых комплексов Москвы была пассивной из-за нестабильности в России и потери сбережений населением. К 2012 г. ситуация на российском рынке жилых комплексов значительно изменилась: экономическая ситуация в стране стала улучшаться, а накопления людей увеличиваться. Многие начали тратить деньги на строительство жилья, на покупку новых квартир или загородных домов. Несмотря на то, что цены на рынке жилья росли, спрос на новые квартиры и коттеджи сохранялся на высоком уровне.

По оценкам компании MIAN, в 2016 г. ситуация на рынке собственности не ухудшится. Прогноз специалистов достаточно оптимистичен: спрос на высококачественные, комфортабельные квартирыбудет увеличиваться.

Спрос на Стандартные квартиры падает. Учитывается не хорошее качество самих домов: люди хотят жить в комфортабельном элитном доме, который бы находился в престижном экологически чистом районе. Наиболее популярны квартиры, расположенные в так называемых «зеленых зонах». Одним из самых экологически чистых районов Москвы считается Юго-Западный район.

Если экономическая ситуация в России не ухудшится, то элитные дома будут пользоваться большим спросом.

Преимущество элитного жилого комплекса определяется прежде всего его местонахождением. Наиболее престижными административными районами Москвы считаются Западный и Юго-Западный. Покупатели больше всего предпочитают находиться вдали от шумных автотрасс или от различных увеселительных заведений, таких, как ночные клубы и спортивные стадионы. Другим не менее важным моментом является вид из окна. Например, дом с окнами, выходящими на лес, парк или озеро, будет пользоваться большим спросом.

Расположение комнат в квартире и особенно окон также играет большую роль в предпочтениях покупателей. К примеру, в спальне и в кабинете воздух должен быть свежим, поэтому желательно, чтобы бы окна выходили на Запад, Северо-запад или на Север. В гостиной и детской должно быть много света и окна, соответственно должны выходить на Юг или на Юго-запад.

Техническое оснащение современных элитных домов должно быть на высшем уровне: центральное кондиционирование, воздухо- и водоочистительная системы, неограниченное количество телефонных точек, Интернет, спутниковое и кабельное телевидение. Инфраструктура жилого комплекса должна включать: спортивный клуб, салон красоты, ресторан, бассейн, пункт первой помощи и детский сад. Неотъемлемой частью современного элитного дома должна быть подземная парковка с двумя парковочными местами на каждую квартиру.

Такие дома должны быть оборудованы бесшумными и высококачественными лифтами лидирующих европейских фирм, как «Otis», «Tissen» или «Schindler».

Не последнюю роль играет и то, что находится вокруг современного элитного дома. Здания, состоящие из пяти блоков, и другие совершенно непривлекательные конструкции совершенно неприемлемы. Самым подходящим вариантом являются дома уникально сконструированные или перестроенные.

Новой тенденцией являются эллиптические постройки, сделанные из монолитного кирпича, обеспеченного системой тепло- и шумоизоляцией. Планировка квартир производится в соответствии с желаниями покупателей.

Таким образом, главными характеристиками элитных домов являются: расположение в престижном районе; уникальный архитектурный дизайн; хорошее, экологически чистое окружение; недавно построенный дом, стены, сделанные из кирпича, каркас – из монолита; высококачественная конструкция, надежность и наличие хоро­ший репутации строительной компании; планирование и оказание различных услуг жильцам; наличие внутреннего двора и дополнительной территории около дома; подземная парковка; высота потолков выше трех метров; прекрасная веранда; использование дорогих отделочных материалов; центральное кондиционирование, система климат-контроля; высококачественные и бесшумные лифты ведущих европейских производителей; круглосуточная профессиональная охрана; широкая инфраструктура; воздухо- и водоочистительная системы; современная телекоммуникационная система; сочетание различных видов отопления (водное, воздушное и электрическое).

В 2010 г. рынок дорогих и уникально смоделированных домов переживал фазу подъема. Ежемесячно на рынке появлялось около пяти новых проектов. По данным агентства по строительству Income, общее количество элитных и уникально смоделированныхдомов в Москве превышает 150. Предложение в данном секторе опережает спрос, поэтому в последний год отмечалось снижение цен на 5-10%.

Строительство и реализация элитного жилья осуществлялись в Москве несколькими компаниями. Компания «SHolding» начала строительство элитного жилого комплекса «Мастер и Маргарита» около Патриарших прудов. Комплекс включает пять монолитных кирпичных домов с садом внутри. В домах установлены воздухо- и водоочистительная системы, центральный кондиционер, неограниченное число телефонных линий. Оборудование обеспечивает доступ в Интернет, возможность использования спутникового и кабельного телевидения. Дом состоит из трех-шести комнатных квартир с планировкой по выбору покупателей из расчета жилой площади 116-268 м². Инфраструктура представлена бассейном, фитнес-центром, сауной, смотровой площадкой на крыше, мансардой (зимний сад) и подземной парковкой из расчета три места на две квартиры. Цена устанавливалась в пределах от 3000-6000 долл. за м².

Агентство «Sober SM» предлагало трех-четырех комнатные апартааменты (общей площадью 106-260 м²) в монолитном доме, расположенном на Слесарной улице. Планировка производилась по желанию клиентов. Двухэтажные пентхаусы располагаются на самом верхнем этаже здания. Цена колебалась в пределах от 1300-1800 долл. за м².

Компания «KRT» закончила строительство десятиэтажного жилого комплекса «Времена года» на Старомонетной улице. Дом состоит из всевозможных апартаментов свободной планировки – от студии (30м²) до двухэтажных пентхаусов в 300м². Все квартиры компьютеризированы, поэтому возможно контролировать освещение, кондиционирование, технические мощности с помощью одного единственного пульта управления. Инфраструктура дома включает: кинотеатр на 15 мест, бильярд, бар, возможность приготовления барбекю на специально отведенном месте, музыкальный зал и огромное количество услуг высокого уровня. Цена колебалась в пределах от 2100-5250 долл. за м².

«Logic-Reaity» строила 12-ти этажный монолитный кирпичный жилой комплекс в районе Арбата. Дом состоял из 38 квартир (120-140 м²) с планировкой по желанию клиентов. Двухэтажные пентхаусы с каминами располагаются на последних двух этажах. Техническое оборудование включает: центральную систему кондиционирования, вентиляцию, спутниковое телевидение, отдельные линии Интернета. Существует подземная автостоянка на 45 мест. Цена за м² – от 2000 долл.

«SortsService» продавала апартаменты (50-310 м²) в монолитном кирпичном элитном жилом комплексе на Рублевском шоссе недалеко от спортивного комплекса «Крылатское» и Филевского парка, предлагая 23 вида планировки. Инфраструктура включает: медицинский цент, тренажерный зал, сауну, биллиард, подземную автостоянку на 206 мест и 177 квартир. Цена за м² – от 1000 долл.

«Первая ипотечная компания» продавала квартиры в 26-этажном комплексе в районе Ленинградского проспекта. Дом находится напротив торгового центра «Москва» на второй линии, что позволяет защититься от шума и дорожной пыли. Предоставлялись одно-пяти комнатные квартиры с планировкой по желанию клиента (общей площадью 156-208м²), подземная автостоянка из расчета одно место на одну квартиру. Инфраструктура предполагает теннисный корт, два бассейна, сауну, солярий, спортивный клуб, кафе, салон красоты и стоматологическую клинику. Территория охраняется. Цена за м² – 926-1114долл.

«Кунцево-Инвест» строила элитный жилой комплекс «Изумрудный город», находившийся недалеко от станции метро «Молодежная». Клиенты имели возможность выбирать из 60-ти вариантов планировок. Предлагались одно-восьми комнатные квартиры с террасами, большими гостиными и кухнями. Инфраструктура включает: спортивный комплекс, кафе, ясли, подземную автостоянку на 164 места для 179 квартир. На территории дома находятся сад и фонтаны. Цена – 850-1600 долл. за м².

Independent Building and Construction Company (IBCC) – международная строительная компания работает на рынке недвижимости Москвы в течении семи лет. Компания занимается строительством элитных жилых комплексов. Ее постоянными клиентами за рубежом являются крупные компании в Великобритании, Германии, Франции, Швейцарии.

Целевой сегмент компании – преуспевающие люди со стабильной и высокооплачиваемой работой, высоким социальным статусом и хорошей репутацией, Как правило, это звезды телевидения, шоу-бизнеса, предприниматели и политики. Многие из них занимают высокие должности и работают в Москве или в ближайшем Подмосковье. Большинству их них от 30 до 40 лет. Они очень заняты, поэтому предлагаемые услуги направлены на то, чтобы облегчить им жизнь. Многие имеют семьи из двух-трех детей. Вопрос престижа тоже очень важен для них. Они больше доверяют крупным компаниям.

По оценке специалистов, потенциальными потребителями элитного жилья являются около 10% москвичей. Эта аудитория требовательна: необходимы высокое качество и широкий спектр услуг.

До 2010 г. компания IBCC построила четыре дома, и все квартиры в них были удачно распроданы. Последний проект компании – строительство жилого комплекса «Smarthouse». Комплекс создавался на основании всех последних разработок в данной области: конструкции, дизайна, оформления, технического оборудования, максимально ориентируясь на пожелания клиентов. «Smarthouse» расположен в экологически чистом, живописном районе Москвы.

Высококвалифицированные архитекторы и дизайнеры разработали дизайн дома и прилежащей территории. Территория вокруг дома – около одного га, хорошо охраняется. Забор снабжен автоматическими воротами. Вечером, ночью забор, территория и сам дом подсвечиваются декоративными лампами. На территории имеются парк, газоны, фонтаны, цветы, несколько дорожек для катания на роликах. Площадка для барбекю предназначена для тех, кто хочет организовать пикник. Инфраструктура включает: игровую площадку для детей, теннисные корты, две спортивные площадки со специальным покрытием (летом их можно использовать для футбола и волейбола, а зимой – для катания на коньках), парковку для гостей на 50 мест, супермаркет.

Для управления всеми мощностями и инфраструктурой дома используется центральная операционная система. В ее основные функции входят охрана дома, сохранение порядка и чистоты, контроль за работой всех систем. Жильцы могут использовать дополнительный вид услуг, включающий приготовление пищи, доставку еды и уборку квартир. Жители дома имеют право не платить наличными за товары и услуги внутри комплекса: эта сумма будет автоматически прибавляться к ежемесячной плате за квартиру, ее можно выплатить в любое удобное время.

Дом оснащен самым современным оборудованием: французские высокоскоростные лифты фирмы «Otis», система центрального кондиционирования и вентиляции, подогрев полов, система тройной очистки воды, немецкая система отопления, противопожарная система и система сигнализации, линия оптического волокна для телекоммуникации, электронные замки и бронированные двери. Дом совершенно независим от городских коммунальных услуг, так как имеет собственный цифровой коммутатор, свою систему отопления и электрификации.

Уникальным преимуществом дома являются телекоммуникационные возможности. «Smarthouse» ориентируется на систему оптических волокон SDH – одну из лучших в Европе. Это дает массу преимуществ для клиентов: электронная телефонная связь, высокоскоростной доступ в Интернет, высококачественная настройка, прием и частота каналов и сетей.

Внутренняя инфраструктура дома включает: подземную парковку на 375 мест с мойкой машин, автосервисом и системой видеонаблюдения и сигнализации; оказание первой помощи 24 часа в сутки, спортивный центр, бассейн для детей с искусственными волнами и водными горками, большой бассейн с несколькими каскадами, джакузи на 50 человек, фитнес-центр с профессиональными тренерами, русскую и турецкую бани, сауну, фригидариум (комната с падающим снегом для охлаждения после ванны или сауны), калдариум (комната для отдыха с использованием средств аромотерапии и специальным освещением), солярий, массаж, аэробику и шейпинг, бильярд, боулинг, настольный теннис, бар, салон красоты, парикмахерскую, прачечную и химчистку, прокат видеокассет и DVD), детский центр (родители могут оставить здесь ребенка на несколько часов – няни будут играть с ним, помогут сделать домашнюю работу и т.д., здесь много игрушек, настольных игр, книг для детей), зимний сад с редкими растениями и цветами, ресторан (существует возможность зарезервировать столик для специальных случаев).

Одним из главных преимуществ апартаментов является компьютерная система управления. Главные ее функции – управление светом в квартире и на лестничной площадке, управление телевизором, аудио- и видеосистемой, автоматический полив цветов, открытие и закрытие дверей и окон, жалюзи, управление всем кухонным и ванным (банным) оборудованием, управление наблюдательной системой, сигнализацией. Эта система дает возможность жильцам контролировать свою квартиру, находясь в любом месте Москвы или даже мира.

Жильцы могут выбрать некоторые дополнительные функции операционной системы их квартиры в соответствии с пожеланиями.

Если клиент собирается уехать из квартиры и не хочет, чтобы кто-нибудь знал об этом, то специальная функция безопасности создаст иллюзию нахождения кого-то в квартире.

Дом находится в одном из самых, лучших районов Москвы – Юго-Западном. Здесь нет заводов и фабрик, и поэтому он считается одним из самых чистых районов города. Чистые потоки воздуха идут с Юго-Запада и со стороны Калуги, что в значительной степени положительно влияет на экологическую ситуацию.

Юго-Западный район известен своими красивыми парками: парк 50-летия Победы, Воронцовский парк, Воробьевы Горы, Нескучный сад и Тропаревский парк. Это один из самых зеленых районов Москвы.

Реализуя построенные квартиры, компания IBCC практически не прибегает к привлечению торговых посредников. Продажа квартир осуществляется через главный офис компании.

С целью увеличения объема продаж особенно в недостроенных жилых комплексах потенциальным потребителям предлагаются различные комплексы услуг, льготы при оплате ежемесячных коммунальных услуг, всевозможные скидки, бонусы и специальные предложения.

«Smarthouse» является высокодоходным проектом, позволяющим покрыть расходы на проведение исследовательских работ, покупку сырья, маркетинговую деятельность и получить прибыль. Уровень цен на квартиры в «Smarthouse» достаточно высоки, но оправданы использованием новых технологий в области конструкции, дизайна, инфраструктуры, а также тем, что он находится в «зеленой зоне» и в двадцати минутах езды от центра города. «Smarthouse» относится к проектам класса «люкс», и поэтому достаточно высокая цена только подтверждает истинную ценность товара, его высокое качество и уникальность. Скидки компания IBCC обычно предоставляет при покупке квартир в еще недостроенном комплексе.

Вопросы и задания

· Оцените уровень конкуренции на рынке элитного жилья Москвы.

· Как компании IBCC следует позиционировать свой товар?

· На какую стратегию по отношению к спросу целесообразно ориентироваться фирме и почему?

· Охарактеризуйте целевой сегмент фирмы IBCC. Каковы предпочтения целевого сегмента?

· Какой ценовой политики придерживаются фирмы на московском рынке элитного жилья?

· Каковы основные направления товарной политики компании IBCC?

· Разработайте предложения по продвижению товара фирмы IBCC на московском рынке.