Дохідний підхід оцінки ринкової вартості підприємства та його методи

Дохідний підхід базується на принципі очікування. Вартість об'єкта може бути встановлена як його здатність приносити дохід у майбутньому. Цей підхід засновано на застосуванні двох методів оцінки: капіталізації прибутку й дисконтування грошових потоків.

1. Метод капіталізації (капітальних активів) прибутку припускає, що вартість частки власності на підприємстві дорівнює поточної вартості майбутніх доходів. При використанні даного методу припускають, що доходи від володіння нерухомістю підприємства являють собою поточні й майбутні надходження від здачі її в оренду, доходи від можливого приросту вартості нерухомості при її реалізації в майбутньому.

Він застосовується в основному для оцінки малих підприємств, а також для спрощеного розрахунків вартості підприємства, коли потрібно виконати експрес-оцінку.

Застосування методу капіталізації прибутки включає наступні етапи:

- аналіз фінансової звітності;

- вибір капіталізованого об'єкта прибутку;

- розрахунки обґрунтованої ставки капіталізації;

- обчислення попередньої вартості підприємства;

- внесення виправлень на наявність непрацюючих активів;

- проведення виправлень на контрольний або неконтрольний характер оцінюваної частки, а також на недолік ліквідності.

Важливе значення для оцінки об'єкта нерухомості має вибір величини прибутку, що підлягає капіталізації. Це означає вибір періоду поточної комерційної діяльності, результати якої будуть капіталізовані для розрахунків доходу від об'єкта з метою визначення його вартості.

Вибір роблять між декількома варіантами:

- прибуток останнього звітного року;

- прибуток першого прогнозного року;

- середня величина прибутку за ряд останніх років.

Для розрахунків ставки капіталізації використовують наступні моделі:

- оцінки вартості фінансових активів (capital asset pricing model, САРМ);

- середньозваженої вартості капіталу (weighed average cost of capital, WACC);

- кумулятивної побудови.

У моделі САРМ прибутковість від інвестицій (Д_і) виражається через очікувану прибутковість (Д_о) портфельних інвестицій і коефіцієнта β:

Д_і = Д_о + β(Д_общ-Д_б), (6.3)

де Д_о — очікувана прибутковість;

Д_і — прибутковість від інвестицій;

Д_о6щ — загальна прибутковість ринку в цілому, тобто середньоринкового портфеля цінних паперів;

β — коефіцієнт, що виражає величину "систематичного ризику";

Д_б — прибутковість безризикових цінних паперів.

Модель середньозваженої вартості капіталу (WACC) заснована на визначенні середньозваженої величини з індивідуальних вартостей (цін), у які обходиться підприємству залучення різних видів джерел коштів (акціонерного капіталу, облігаційних позик, банківського кредиту та ін.). Модель має такий вигляд:

, (6.4)

де Ц_ср — середньозважена ціна капіталу;

Ц_зк — ціна залучення позикового капіталу;

Н_п.ін — ставка податку на прибуток підприємства;

d_зк — частка позикового капіталу в структурі капіталу підприємства;

Ц_пр.а — ціна привілейованих акцій;

d_пр.а. — частка привілейованих акцій у структурі капіталу підприємства;

Ц_об.А — ціна звичайних акцій;

d_об.А. — частка звичайних акцій.

Дана модель застосовується при покупці підприємства з метою його рефінансування (фінансового інжинірингу).

Метод кумулятивної побудови має певну подібність із моделлю САРМ (моделлю оцінки вартості фінансових активів). В обох випадках за базу розрахунків приймають прибутковість (ставку доходу) по безризикових фінансових активах, до якої додають додаткову норму прибутковості, пов'язану з ризиком інвестування в даний фінансовий актив. Після цього вносять виправлення (убік збільшення або зниження) на дію кількісних і якісних факторів, пов'язаних зі специфікою комерційної діяльності даного підприємства.

Розрахунки вартості власного капіталу згідно з кумулятивним методом здійснюють у два етапи:

- визначення безризикової ставки доходу;

- оцінка величини премії за ризик вкладень у дане підприємство.

Модель має такий вигляд:

Д_і = Д_б + П _р.п.р. + П _{р.п.р.м.п}. + П _ін, (6.5)

де Д_і — прибутковість від інвестиції;

Д₆ — прибутковість безризикових цінних паперів;

П_рпр — загальна "ринкова" премія за ризик для акцій;

П_рпрмп — загальна "ринкова" премія за ризик для малих підприємств;

П_пр — премія за "несистематичний" ризик (для конкретного підприємства).

Попередня ціна підприємства (Цпр) визначається за формулою:

, (6.6)

де К — ставка капіталізації;

Ді — прибутковість інвестицій.

Ставкою капіталізації (К) є норма очікуваного доходу. Ставка капіталізації виводиться зі ставки дисконту шляхом відрахування очікуваних середньорічних темпів зростання прибутку або грошового потоку.

При відомій ставці дисконту ставка капіталізації визначається за формулою:

ДО = r - а, (6.7)

де ДО — ставка капіталізації;

r — ставка дисконту;

a — довгострокові темпи зростання прибутку або грошового потоку.

У практиці оцінки може використовуватися окремий випадок методу капіталізації — модель Гордона, яка застосовується при дотриманні допущення відносно рівномірності й тривалості одержання підприємством доходів. Модель Гордона:

, (6.8)

де Д_t+1 — прибутковість підприємства за перший рік післяпрогнозного періоду.

2. Розрахунки вартості підприємства методом дисконтування грошових потоків (discounted cash flow, DCF) базується на тому, що потенційний інвестор не заплатить за підприємство суму вище, чим поточна вартість майбутніх доходів. Власник не продає своє підприємство за ціною нижче поточної вартості прогнозованих грошових потоків. У результаті переговорів сторони неминуче прийдуть до угоди про ринкову ціну предмета купівлі-продажу, що дорівнює поточній вартості майбутніх доходів.

Даний метод оцінки вважають кращим з погляду інвестиційних мотивів, оскільки будь-який інвестор, що вкладає кошти в діюче підприємство, у підсумку одержує не набір активів, а потік майбутніх доходів, який дає можливість окупити вкладені кошти, дістати прибуток і підвищити свій добробут.

Література: основна [9, 10, 13, 15, 20], додаткова [4, 16, 17].