Основні поняття діагностики ринкової вартості майна

Оцінку підприємства не можна порівнювати з аналізом фінансово-господарської діяльності підприємства, оскільки вона завжди відповідає на питання: скільки коштує або може коштувати підприємство? Саме тому предметом оцінки підприємства в різних ситуаціях розуміється визначення:

- гіпотетичної вартості закритої компанії (акціонерного товариства, в тому числі такого, акції якого не розміщені на фондовому ринку);

- контрольних цифр максимально прийнятної (для покупця) та максимально можливої (для продавця) ціни за закриту компанію, або за долю в ній;

- деякої «дійсної» вартості відкритої компанії, акції якої розміщенні на фондовому ринку більш об’єктивною в порівнянні з тією, на котру вказував фондовий ринок, в випадку, якщо підприємство переоцінювалось або недооцінювалось із-за недостатньої інформації про підприємство на фондовому ринку;

- «дійсної» вартості підприємства, яка тільки частково є відкритою – акції, якого розміщенні на фондовому ринку, але по ним відсутні фактично виконані угоди купівлі-продажу, які підтвердили б або не підтвердили б наявне котирування ціни;

- вартість майнового комплексу по випуску деякого типа продукції;

- вартість майнового комплексу багатонаменклатурного підприємства;

- вартість «бізнес-лінії»;

- цінності майнового інтересу.

Слід зазначити, що предмет оцінки підприємства межує з предметами оцінки нерухомості та об’єктів інтелектуальної власності.

До основних понять оцінки підприємства слід віднести:

- ринкова вартість - це вартість, за яку можливе відчуження об'єкта оцінки на ринку подібного майна, на дату оцінки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем, після проведення відповідного (адекватного) маркетингу, за умови, що кожна зі сторін діяла із знанням справи, розсудливо і без примусу;

- спеціальна вартість - сума ринкової вартості та надбавки до неї, яка формується за наявності нетипової мотивації чи особливої заінтересованості потенційного покупця (користувача) в об'єкті оцінки;

- вартість у використанні - вартість, яка розраховується виходячи із сучасних умов використання об'єкта оцінки і може не відповідати його найбільш ефективному використанню. Вартість у використанні (або споживча вартість) відображає цінність об'єкта оцінки для конкретного власника з урахуванням існуючого профілю (умов) його використання та фінансово-економічних параметрів, які мали місце в минулому та прогнозуються на майбутнє. Якщо ринкова вартість визначається виходячи з принципу найкращого та найефективнішого використання об'єкта оцінки, то споживча - виходячи з поточного використання об'єкта;

- інвестиційна вартість - вартість, визначена з урахуванням конкретних умов, вимог та мети інвестування в об'єкт оцінки. Інвестиційна вартість підприємства визначається конкретним інвестором на базі індивідуальних вимог та оцінок. Сферою застосування цього виду вартості є інвестиційна діяльність підприємства, підготовка та експертиза різноманітних інвестиційних проектів. Різниця між ринковою та інвестиційною вартістю обумовлюється різною оцінкою ризику, дохідності та ліквідності об'єкта інвестування, різними можливостями покупців щодо організації бізнесу та ін.;

- подібне майно - це майно, що за своїми характеристиками та (або) властивостями подібне до об'єкта оцінки і має таку саму інвестиційну привабливість;

- дата оцінки - дата (число, місяць та рік), на яку здійснюється оцінка майна та визначається його вартість. Як правило, це останнє число місяця, у якому проводиться оцінка;

- адекватний маркетинг - відповідні сучасним умовам, вимогам і рівню знань маркетингові дії (зусилля, процедури, заходи), що забезпечують максимально ефективний продаж об'єкта. Тривалість маркетингу повинна бути достатньою, щоб майно, що продається, привернуло до себе увагу адекватної кількості покупців. Період маркетингу, природно, передує даті оцінки.

З поняттям «ринкова вартість», пов’язане поняття «період реалізації», «використання об’єкту», «умови чесної угоди».

Період реалізації -це період від моменту подання пропозиції до моменту здійснення угоди купівлі продажу. Слід розрізняти поняття «очікуваний», «фіксований», «прискорений» і «розумно тривалий» період реалізації.

Очікуваний період реалізації визначається оцінювачем. Оцінювач вважає, що для реалізації даного об'єкта за певною вартістю необхідний саме такий період експозиції на ринку.

Фіксований період реалізації визначається клієнтом, замовником оцінки. Клієнт вимагає, щоб об'єкт був проданий саме за такий період, розуміючи, що вартість об'єкта буде відрізнятися від вартості при розумно тривалому періоді експозиції об'єкта на рийку.

Прискорений період реалізації визначається нормативними державними і відомчими актами - вимогами законів, інструкцій, порядків та ін. Ними передбачається обмеження періоду реалізації певним строком (найчастіше один місяць) через певну трудомісткість процедурних етапів, що супроводжують угоду, де оцінка є одним із них. Скорочений строк реалізації порівняно з розумно тривалим не може не відбитися на вартості об'єкта та вимагає вибору відмінної від ринкової бази оцінки.

Розумно тривалий період реалізації визначається оцінювачем за аналогами продажів або іншим шляхом. Це період експозиції об'єкта на ринку за умови, що об'єкт запропонований за справедливою ринковою вартістю навідкритому конкурентному ринку і є припустимо тривалим з погляду продавця.

Використання об'єкта - це засіб, інструмент, спосіб одержання вигоди (доходу).

Умови чесної угоди передбачають, що:

- сторони угоди типово мотивовані (добровільне бажання одного купити, а іншого продати, на обидві сторони угоди відсутній будь-який тиск, сторони прагнуть досягти найбільшої вигоди для себе);

- сторони достатньою мірою поінформовані про об'єкт і стан ринку подібного майна;

- оплата здійснюється в грошах, що є в обігу у місці розташування об'єкта.

Залежно від методики вартість розрізняють:

1) вартість відтворення (відновлювальна вартість) - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) в сучасних умовах нового об'єкта, який є ідентичним об'єкту оцінки; визначається витратами на відновлення точної копії підприємства в сучасних умовах у разі втрати або пошкодження активів;

2) вартість заміщення - визначена на дату оцінки поточна вартість витрат на створення (придбання) нового об'єкта, подібного до об'єкта оцінки, який може бути йому рівноцінною заміною, тобто вартість заміщення визначається вартістю найбільш близького активу-аналога або витратами на створення функціонального аналога об'єкта оцінки;

3) залишкова вартість заміщення (відтворення) - вартість заміщення (відтворення) об'єкта оцінки за вирахуванням усіх видів зносу (для нерухомого майна) з урахуванням ринкової вартості земельної ділянки при її існуючому використанні (прав, пов'язаних із земельною ділянкою).

У практиці оцінки зазвичай розрізняють спеціалізоване і неспеціалізоване майно.

Спеціалізоване майно — це майно, що, як правило, не буває самостійним об'єктом продажу на ринку ї має найбільшу корисність та цінність тільки у складі цілісного майнового комплексу.

Неспеціалізоване майно -це майно, яке в достатній кількості вільно обертається на ринку як самостійний об'єкт типового або серійного випуску.

При визначення вартості майна та майнових комплексів в Україні керуються Законом України «Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні» (№ 2658-ІІІ від 12.07.2001р.) та використовують Методику оцінки майна, затверджену Постановою Кабінету міністрів (КМУ) України від 10.12.2003р. №1891 «Про затвердження Методики оцінки майна» зі змінами, внесеними з Постановою КМУ №904 від 14.09.2005р.

Зазначена Методика оцінки майна застосовується для проведення оцінки майна у випадках:

- приватизації (корпоратизації);

- створення підприємств (господарських товариств) на базі державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді та у разі відчуження такого майна у випадках, встановлених законодавством, крім випадків відчуження майна згідно із Законом України «Про правовий режим майна у Збройних Силах України»;

- визначення вартості внесків учасників (засновників) господарських товариств у разі, коли до статутних фондів зазначених товариств вноситься державне(комунальне) майно, майно господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

- визначення вартості цілісних майнових комплексів господарських товариств, до статутних фондів яких вноситься державне (комунальне) майно;

-виділення або визначення часток майна у спільному майні, в якому є державна (комунальна) частка;

- застави державного та комунального майна, а також майна господарських товариств з державною часткою (часткою комунального майна) у статутному фонді;

- повернення об'єктів приватизації у державну власність, у тому числі за рішенням суду.

Вона визначає способи і методи оцінки, а також види оцінюваної вартості майнових комплексів серед яких:

- незалежна оцінка є визначенням певного виду вартості майна суб'єктом оціночної діяльності за договором із замовником. Незалежна оцінка майна здійснюється відповідно до вимог національних стандартів з урахуванням положень визначеної Методики та міжнародних стандартів оцінки. За зверненням правоохоронних органів оцінка майна здійснюється відповідно до нормативно-правових актів, чинних на визначену відповідним органом дату, з використанням їх термінології;

- стандартизована оцінка представляє собою оцінку, здійснювану самостійно державними органами приватизації (органами, уповноваженими управляти державним майном) з використанням стандартної методики та стандартного набору вихідних даних.

При здійсненні оцінки майна розрізняють різні види його вартості:

- початкову;

- переоцінену;

- сукупну;

- чисту.

Початковою є вартість майна, з якої розпочинається його продаж встановленими законодавством способами, що передбачають конкуренцію серед покупців.

Переоціненою є вартість активів, за якою активи відображаються в передавальному балансі підприємства, складеному на дату оцінки, у тому числі активи, що підлягали переоцінці на засадах незалежної оцінки відповідно до порядку та у випадках, передбачених вказаною вище Методикою.

При цьому передавальним балансом підприємства є баланс підприємства, складений на дату оцінки відповідно до положень (стандартів) бухгалтерського обліку за результатами інвентаризації, в якому у випадках, визначених Методикою, зазначається переоцінена вартість необоротних активів.

Сукупною вартістю цілісного майнового комплексує сума вартості активів підприємства, відображених у його передавальному балансі.

Чистою вартістю цілісного майнового комплексує сукупна вартість цілісного майнового комплексу, зменшена на суму зобов'язань.