Раскройте суть метода прямой капитализации, основные положения и этапы его реализации

Метод прямой капитализации доходов заключается в расчете текущей стоимости будущих доходов, полученных от использования объекта недвижимости. Доход от использования объекта и выручка от его перепродажи капитализируются в текущую стоимость, которая и будет представлять собой рыночную стоимость объекта.

Преимущества метода прямой капитализации:

– простота расчетов; – мало предположений; – отражение состояния рынка; – дает хорошие результаты для стабильно функционирующего объекта недвижимости с малыми рисками (здание с одним арендатором и долгосрочной арендой). Стоимость объекта недвижимости определяется посредством метода прямой капитализации в три этапа:

1) определяется величина ожидаемого чистого операционного годового дохода I;

2) определяется величина коэффициента капитализации R;

3) определяется стоимость объекта недвижимости V по следующей формуле:

1. (V): V = I / R

На первом этапе величина I определяется в результате выполнения реконструированного отчета о доходах. На втором этапе рассчитывается величина коэффициента капитализации. Существуют следующие методы определения коэффициента капитализации: – рыночной выжимки;

– аналитический (кумулятивное построение R); – ипотечно-инвестиционного анализа (при использовании заемного капитала);

– экспертизы; – коэффициента покрытия долга. Метод расчета коэффициента капитализации выбирается в зависимости от конкретных условий, в которых функционирует объект оценки. Наиболее значимы из них: – информация о доходах и ценах сделок; – источники и условия финансирования сделок; – возможность корректного прогноза относительно стоимости объекта в конце прогнозного периода.