Зайві поліпшення, сутність та порядок урахування в практиці оцінки об’єктів нерухомості

К излишним относят те улучшения, которые не отвечают функциональным или конструктивным особенностям объекта оценки. В качестве примера можно привести проведение евроремонта в небольшом кафе на окраине небольшого районного центра. Потраченные средства не приводят к росту доходов, и, следовательно, росту стоимости.

Функциональным износом называется величина, характеризующая степень несоответствия основных параметров, определяющих условия эксплуатации, объем и качество предоставляемых услуг, современным требованиям. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Здесь имеется ввиду устранимость износа с экономической точки зрения, но никак не с технической. Если издержки на ремонт, восстановление или демонтаж элемента (если он не востребован рынком) выше вклада в суммарную стоимость объекта, то износ будем считать неустранимым и наоборот.

Устранимый функциональный износ определяется потерей стоимости в результате несоответствия проекта, материалов, строительных норм, дизайна современным требованиям к ним и вызывается:

недостатками, требующими добавления элементов;

недостатками, требующими замены или модернизации элементов;

недостатками, требующими удаления элементов (“сверхулучшения”).

К недостаткам, требующим удаления элементов объекта (“сверхулучшения”) относят позиции и элементы объекта, наличие которых входит в экономическое противоречие с современными условиями рыночных требований, а устранимый функциональный износ, относимый на счет "сверхулучшений", определяется как текущая восстановительная стоимость самих сверхулучшений минус их физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус стоимость возвращенных материалов и оборудования, если она сформирована.

Все затраты на устранения выявленного несоответствия требованиям рынка должны быть экономически оправданы. Устранимый функциональный износ измеряется стоимостью его устранения.

По аналогии с исправимым, неисправимый функциональный износ вызывается также недостатками и излишними улучшениями. Недостатки включают:

1. позиции, не включенные в стоимость нового, но которые должны быть;

2. позиции, включенные в стоимость нового, но которых быть не должно.

Первые измеряются как чистая потеря дохода, относящаяся к этому недостатку, капитализированная при норме капитализации для зданий, минус стоимость этих позиций, если бы они были включены в стоимость нового строительства.

Вторые определяются как текущая стоимость нового минус относящийся физический износ, минус стоимость добавленного (т.е. настоящая стоимость дополнительных расходов, связанных с наличием данной позиции).

В случае применения восстановительной стоимости неисправимый функциональный износ за счет излишних улучшений измеряется как восстановительная стоимость элементов излишних улучшений минус их физический износ, плюс настоящая стоимость издержек владельца, связанных с наличием излишних улучшений, минус добавленная стоимость.