Практика визначення вартості об‘єктів незавершеного будівництва в процесі приватизації та визначення ринкової вартості об‘єктів незавершеного будівництва

Процедура оцінки вартості об'єктів незавершеного будівництва, включаючи законсервовані об'єкти, визначається відповідно до Закону України "Про особливості приватизації об'єктів незавершеного будівництва" з урахуванням особливостей, передбачених Державною програмою приватизації на 2000 - 2002 роки, та включає такі етапи (Методикою оцінки вартості майна під час приватизації, затвердженої Постановою КМ України від 12 жовтня 2000 р. №1554):

1)передача державному органу приватизації забудовником або замовником бухгалтерської інформації щодо фактичних витрат на будівництво об'єкта за періодами їх здійснення із зазначенням джерела фінансування;2)проведення аудиторської перевірки даних бухгалтерського обліку у разі, коли фінансування об'єкта незавершеного будівництва здійснювалося за рахунок власних коштів державного підприємства або власних коштів та централізованих капіталовкладень або власних коштів акціонерного товариства, на балансі якого перебуває об'єкт (якщо будівництво об'єкта здійснювалося акціонерним товариством на підставі умов, передбачених планом приватизації, або за згодою органу управління державним майном) з метою підтвердження фактів такого фінансування; 3)визначення необхідності проведення незалежної оцінки об'єкта незавершеного будівництва у разі відсутності документів, необхідних для оформлення актів приймання-передачі, зразок яких наведено у додатках 10 і 11 до цієї Методики, та у разі продажу об'єкта незавершеного будівництва під розбирання; 4)відбір експерта на конкурсних засадах у разі продажу будівельних матеріалів, які знаходяться на будівельному майданчику об'єкта незавершеного будівництва, невстановленого устаткування, придбаного для забезпечення функціонування об'єкта після завершення будівництва, та у разі прийняття рішень про необхідність проведення незалежної оцінки об'єктів незавершеного будівництва, зазначених у підпункті 3 цього пункту;5)проведення обстеження будівельного майданчика і технічного стану об'єкта;6)проведення інвентаризації матеріалів, виробів, конструкцій, що завезені на будівельний майданчик, але не використані для будівництва, і устаткування, не переданого для монтажу, або такого, що не потребує монтажу (у разі його наявності);7)проведення стандартизованої оцінки та затвердження державним органом приватизації акта оцінки вартості об'єкта незавершеного будівництвом у термін, що не перевищує 2 місяців від визначеної дати оцінки;8)проведення незалежної оцінки у випадках, зазначених у підпункті 4 цього пункту;9)затвердження державним органом приватизації висновків експерта про незалежну оцінку об'єкта приватизації (окремого майна) у термін, що не перевищує 2 місяців від визначеної дати оцінки;10)складання у разі потреби зведеного акта оцінки вартості об'єкта незавершеного будівництва за результатами проведення стандартизованої та незалежної оцінки і затвердження його державним органом приватизації у термін, що не перевищує 3 місяців від визначеної дати оцінки.

Способы оценки объектов незавершенного строительства:

Ø сметный (определение сметной стоимости);

Ø по фактическим затратам застройщика с учетом физического износа (особенно если консервация не проводилась);

Ø по минимальным ценам при приватизации (объекты делятся по привлекательности на категории).

Здесь необходимо также учитывать затраты на консервацию и расконсервацию.

Оценка объектов незавершенного строительства (включая оборудование для монтажа) проводится с применением затратного подхода путем определения восстановительной стоимости за вычетом физического износа.

Восстановительная стоимость объектов незавершенного строительства (включая оборудование для монтажа) определяется путем увеличения фактически осуществленных затрат по периодам:

расходы, совершенные до 1 января 1997 года – на соответствующий коэффициент индексации, установленный Госкомстатом и Фондом государственного имущества в соответствующих методических рекомендациях для отдельных стоимостных показателей в связи с введением национальной денежной единицы, для отображения их в бухгалтерской и статистической отчетности по капитальному строительству по итогам 1996 года и на совокупный коэффициент, который учитывает превышение годовых индексов инфляции над 10-процентным уровнем и определяется по годам, начиная с 1997 года до года, в который проводится экспертная оценка;

расходы, произведенные после 1 января 1997 года – на совокупный коэффициент, который учитывает превышение годовых индексов инфляции над 10-процентным уровнем и определяется по годам, начиная с 1997 года до года, в который проводится экспертная оценка.

Общая сумма стоимости объектов незавершенного строительства определяется как сумма осуществленных по 1995 год включительно расходов, проиндексированных в карбованцах и разделенных на 100 тысяч, и расходов в гривнах, осуществленных с начала 1996 года.

Оценку незавершенных строительством объектов возможно также осуществлять исходя из следующей логики. Будущий владелец до доведения здания до состояния готовности должен вложить определенную сумму средств, после чего недвижимость начнет приносить доход. Стоимость незавершенного строительства тогда определяется как инвестиционная стоимость:

Сн.з. = (РVDз / K) – PVU,

Где Сн.з. - стоимость незавершенного строительства;

РVDз - текущая стоимость годового чистого операционного дохода после завершения строительства;

К - коэффициент капитализации;

PVU - приведенная в текущую стоимость величина затрат, необходимых для завершения строительства.