Оцінка прав користування об’єктами нерухомого майна, у тому числі земельними ділянками

Для оценки права пользования землей используются такие методические подходы:

Сопоставления цен продажи права;

Капитализации дополнительного дохода земли для пользователя (арендатора земельного участка.

Сопоставление цен продаж. В соответствии с методическим подходом, базирующимся на сопоставлении цен продаж, стоимость права пользования определяется на уровне цен недавних продаж аналогичных прав на пользование подобными объектами с учетом различий в факторах, влияющих на их цену – условия и дата продажи, месторасположение, физические характеристики, отягощения и ограничения в отношении использовании, оставшийся срок пользования (аренды).

Капитализация дохода. В соответствии с методическим подходом, базирующимся на капитализации дохода, оценочная стоимость права пользования определяется как текущая величина будущего дополнительного дохода от этого правапользователя (арендатора). Дополнительный доход рассчитывается как разница между рентным доходом (для земельных участков под сельскохозяйственными угодьями) или чистым операционным доходом и арендной платой, определенной договором аренды по формуле:

t Доі - Окі

Цпк = Σ ----------------,

і=1 (1 + Ск)^і

Цпк - оценочная стоимость права пользования (аренды) земельным участком, грн.;

Доі –ожидаемый доход от арендных платежей за і-й год, грн.;

Окі – арендная плата за і-й год в соответствии с договором аренды, грн.;

t – период (в годах) пользования (аренды) земельным участком.

При определении оценочной стоимости права пользования застроенным земельным участком целесообразно применять технику остатка для земли, которая предусматривает распределение дополнительного дохода между физическими компонентами: землей и земельными улучшениями.