Порядок оцінки об’єктів нерухомого майна, що містять невід’ємні поліпшення орендаря, під час приватизації

Порядок оцінки об’єктів нерухомого майна, що містять невід’ємні поліпшення орендаря, під час приватизації здійснюється у відповідності з Наказом Фонду державного майна України № 1241 від 17.07.2001 р. “Порядок компенсації вартості поліпшень орендованого майна під час його приватизації”.Експертна оцінка орендованого майна складається з двох етапів: ідентифікація поліпшень орендованого майна; визначення відповідної вартості орендованого майна згідно з вимогами Методики № 1554 оцінки та цього Порядку.Вартісним виразом поліпшень є сума невід'ємних поліпшень орендованого майна, визначених на дату оцінки згідно з Методикою оцінки та цим Порядком, як приріст ринкової вартості орендованого майна на дату оцінки (але не більше ідентифікованої фактичної суми поліпшень), який зумовлений зміною його технічного стану та споживчих якостей внаслідок здійснення поліпшень.Сума невід'ємних поліпшень орендованого майна дорівнює частці орендаря в початковій ціні орендованого майна або в ринковій вартості орендованого майна під час визначення його інвестиційної вартості.Ідентифікацією поліпшень орендованого майна є виявлення експертом, що визначений на конкурсних засадах для проведення експертної оцінки зазначеного майна, відповідності фізичної наявності поліпшень, які неможливо відокремити від відповідного об'єкта без завдання йому шкоди і які здійснені за рахунок власних коштів орендаря та за згодою орендодавця, даним наданих йому органом приватизації документів, відповідно до процедур, установлених цим Порядком.Висновок експерта щодо ідентифікації поліпшень орендованого майна може бути позитивним або негативним. Негативним висновком є висновок, у якому зазначається невідповідність наданих документів про напрямки та обсяги витрат на здійснення поліпшень їх фізичній наявності. Позитивний висновок включається до звіту про експертну оцінку і є його невід'ємною частиною. У разі негативного висновку експерт призупиняє подальші роботи з оцінки майна та подає зазначений висновок до органу приватизації для прийняття відповідного рішення.Метою проведення експертної оцінки орендованого майна для його продажу на аукціоні або за конкурсом є визначення початкової ціни продажу орендованого майна та початкової суми невід'ємних поліпшень.Метою проведення експертної оцінки орендованого майна під час його викупу є визначення інвестиційної вартості орендованого майна.Експертна оцінка початкової ціни продажу орендованого майна та початкової суми невід'ємних поліпшень проводиться у такій послідовності: на дату оцінки оцінюється ринкова вартість орендованого майна, виходячи з ринкової вартості подібного майна, з урахуванням поліпшень, які ідентифіковані згідно з цим Порядком; на дату оцінки оцінюється ринкова вартість орендованого майна, виходячи з ринкової вартості подібного майна, що не містить поліпшень, які ідентифіковані згідно з цим Порядком, тобто оцінюється ринкова вартість орендованого майна без поліпшень; визначається початкова сума невід'ємних поліпшень орендованого майна, що компенсується, як різниця між його ринковою вартістю з урахуванням вищезазначених поліпшень і ринковою вартістю без таких поліпшень, яка не може бути більше фактичної суми поліпшень, що ідентифіковані; установлюється початкова ціна орендованого майна на рівні його визначеної ринкової вартості з поліпшеннями, що ідентифіковані. Якщо результат розрахунку початкової суми невід'ємних поліпшень перевищує фактичну суму поліпшень, що ідентифіковані, то початковою сумою невід'ємних поліпшень є фактична сума поліпшень, що ідентифіковані.Інвестиційна вартість орендованого майна визначається на дату оцінки, виходячи з ринкової вартості подібного майна, що не містить поліпшень, які ідентифіковані згідно з цим Порядком.Інвестиційна вартість дорівнює ринковій вартості орендованого майна без поліпшень, якщо фактична сума поліпшень, що ідентифіковані, дорівнює або перевищує суму приросту ринкової вартості орендованого майна на дату оцінки.Якщо фактична сума поліпшень, що ідентифіковані, менша за вищезазначену суму приросту, то інвестиційна вартість орендованого майна визначається як різниця між ринковою вартістю орендованого майна з поліпшеннями на дату оцінки та фактичною сумою поліпшень, що ідентифіковані.У договорі купівлі-продажу орендованого майна, який укладається з орендарем під час його викупу, указується ціна продажу, яка дорівнює інвестиційній вартості цього майна.Під час проведення експертної оцінки експерт застосовує загальновизнані методичні підходи, аналізує передані орендарем до органу приватизації підтвердні документи про здійснені поліпшення з точки зору фізичних наслідків проведених робіт та їх впливу на збільшення ринкової вартості орендованого майна.Якщо проведені орендарем роботи щодо здійснення поліпшень не завершені та призвели до знецінення орендованого майна на дату оцінки, то початкова ціна (інвестиційна вартість) орендованого майна є його ринковою вартістю на дату оцінки, що визначена, виходячи з фізичного стану такого майна до початку здійснення поліпшень.Якщо орендарем здійснені поліпшення частини орендованого майна, які призвели до збільшення ринкової вартості цієї частини, то експерт визначає інвестиційну вартість орендованого майна на дату оцінки, яка дорівнює сумі ринкової вартості його частини, що містить поліпшення, як її ринкової вартості без зазначених поліпшень, та ринкової вартості залишку орендованого майна, поліпшення якого не здійснювалися.Експерт має право під час визначення ринкової вартості орендованого майна без поліпшень використовувати підтверджуючі матеріали щодо технічного стану орендованого майна до початку здійснення орендарем поліпшень, а саме: акти технічного обстеження будівель, приміщень, їх окремих елементів тощо; матеріали експертної оцінки орендованого майна, яка проводилася з метою укладення договору оренди в частині опису та аналізу фізичного стану цього майна, визначення фізичного зносу, а також інші додаткові матеріали та документи щодо орендованого майна, які мають суттєве значення для проведення експертної оцінки.Звіт про проведення експертної оцінки орендованого майна та висновок про початкову ціну (інвестиційну вартість) орендованого майна та початкову суму невід'ємних поліпшень оформлюються експертом та подаються до органу приватизації в трьох примірниках. До звіту додаються всі матеріали, зібрані та використані під час проведення експертної оцінки орендованого майна.Висновок експерта затверджується керівником органу приватизації в порядку, установленому законодавством.