Основные подходы к оценке недвижимости предприятия

Основными подходами являются:

доходный

рыночный

затратный

Доходный подход заключается в определении текущей стоимости будущих доходов, которая возникает в результате использования собственности и возможности будущей продажи. Основан на принципе ожидания и используется: когда предприятие имеет историю (ретроспективу); когда предприятие прибыльно, доходно; бизнес устойчивый и стабильный. Не используется для оценки новых предприятий и для предприятий с нестабильным бизнесом, которые терпят убытки. Является самым распространенным в сфере бизнеса, используется 80-90% крупными предприятиями при оценке контрольного ликвидного пакета акций, открытых акционерных компаний. Имеет 2 основных метода: метод дисконтирования денежных потоков (применяется для определения стоимости контрольного пакета акций, иногда для неконтрольного пакета акций с введением определенных скидок) и метод капитализации (используется когда недвижимость приносит доход).

Рыночный подход основан на том, что ценность предприятия (его активы) определяется тем за сколько их можно продать на фондовом рынке, т.о. оценивается реальная рыночная цена продажи аналогичных предприятий. Преимущества подхода: ориентирован на рынок (спрос и предложение); ориентирован на реальную цену по достигнутым результатам; может являться источником информации для определения рыночной ситуации. Недостатки: очень трудно найти аналог для метода; закрытость информации о финансовой деятельности; базируется на прошлых достигнутых результатах. Используется 3 метода: на основе компаний-аналогов, метод рынка капитала (оценивает акции предприятий, компаний или оценка контрольного пакета акций (миноритарный)); метод сделок (продаж), используется при оценке в-целом предприятия или контрольного пакета акций (по схеме аналогичен предыдущему); метод отраслевых коэффициентов (соотношений), основан на соответствии между ценой предприятия и какими-то финансовыми параметрами.

Затратный метод основан на том, что собственный капитал = активы - обязательства. Балансовая стоимость активов и обязательств вследствие различных факторов (инфляции, выборов метода учета, конъюнктура) не соответствует их реальной рыночной стоимости, поэтому необходимо произвести оценку каждого актива, определить текущую стоимость обязательств и за их вычетом получить собственный капитал, что и будет являться стоимостью предприятия. Используются 2 основных метода: стоимость чистых активов и метод ликвидационной стоимости.