Инвестиционное проектирование при гор.строительстве

Важной чертой современных подходов в управлении гор территориями явл – ся привязка к конкретным инвистицион.проектам.

Все перспективные изменения параметров инвестиционного проектирования должны прогнозироваться и вводиться в экономические расчеты, охватывающие достаточно длительный период времени. При инвестицион.проетировании нужно определить возможные финансовые риски.

Первоначально необходимо проведение исследования по анализу и оценке рыночной конъюнктуры, тенденций и иных условий, характерных для местного рынка. Целью данного этапа является выявление инвестиционного потенциала региона и прогнозирование будущей доходной составляющей объекта.

Далее проводится анализ наилучшего и наиболее эффективного использования земельного участка, предназначенного для строительства. В целях инвестиционного проектирования необходимо учитывать не только условия местного рынка недвижимости, но и отдельные характеристики земельного участка, на котором планируется возведение будущего объекта. Выявляются преимущества и недостатки участка для различных видов использования, оценка ресурсного качества земельного. Основной целью является выявление наиболее эффективного использования, которое является допустимым, возможным, востребованным рынком и обеспечит максимальный экономический эффект.

предполагает разработку концепции, т.е. стратегии развития, которая впоследствии станет основой для воплощения проекта. Концепция представляет собой подробное описание функционала объекта, его класса, групп потенциальных арендаторов, архитектурно-планировочные решения, коммерческие условия, схемы взаимодействия участников. На основе концепции разрабатывается техническое задание для последующего проектирования объекта, ведутся предварительные переговоры с финансовыми организациями о привлечении заемного финансирования, разрабатываются предложения для потенциальных арендаторов проекта.

Далее предполагается разработка концепции, т.е. стратегии развития, которая впоследствии станет основой для воплощения проекта. На основе концепции разрабатывается техническое задание для последующего проектирования объекта.

Финальным этапом инвестиционного проектирования является разработка бизнес-плана.

2. Риск – факторы управления гор.территориями

Под рисками понимается процесс принятия решения в условиях информационной неопределенности, что приводит к незапланир.ущербу или доходу.

Кач – ве риск – фыктора рассм – сяисточники с неопределенной ситуацией, которые появляются в ходе реализ – ии проекта.

Процесс упр – ия риск – факторами заключ – ся в определении стоимости мероприятий по нейтрализации риск – факторов в целях успешного выполнения проекта.

Сам процесс управления состоит из след.задач:

1 Выявление и классиф –ия рисков

2 оценка и анализ риск – факторов

3 Метод управления рисками

4 Оценка эффект-ти управления рисками

Все разнообразие риск – факторов может быть поделено на след.блоки

- Технологические риски, к-ые вкл в себя кадровые, предпроектные, проектные риски объектов и эксплуатации объектов. Заключ-ся в увеличении вероятности аварийных ситуаций из – за нарушения технологии реалииз-ии проекта при недостаточном контроле на инвистиц.и эксплуатационной фазе. В условиях городов источником таких воздействий явл-ся

1. площадная затройка, приводящая к нивелировке пов-ти, изменению уклона рельефа, образованию искусств. террас и дамб.

2. Строительство лин.соор-ий, приводящее к изменению стр-ры водосборных бассейнов, соор-ие линейных насыпей, дорого с различн.типом покрытий, мостов

3. Строительство подзем.сооружений (метро, тоннели, шахты)

4. Строительство очистных соор-ий, полей орошения, уничтожение в пределах городов мелкой дренаж.сети, строительство крупн.гидротехнич.объектов.

5. Добыча строй материалов, в том числе формирование сети карьеров, выемок в пределах гор.территорий.

6. Формирование свалок пром.и быт.отходов.

- Риски эконом.среды, сюда относятся валютные, кредитные, налоговые, законодательные, маркетинговые риски

- Природные процессы, к-ые приводя к развитию негатив.ситуаций в гор.среде. В гор.условиях сюда следует отнести:

1. геодинамические процессы (землетряс, эрозии, гравитацион.процессы)

2. Воздействие подзем.вод (карст, механич.перемещение грунта)

3. креалогич.явления (вечная мерзлота, течение грунта)

4. экзогенные деформирующие процессы (оползни, осыпи, обвалы)

В наст.время широко используются методики оценки природ.рисков на основе прогнозирования ЧС. В основе таких методик лежит 2 сис-мы оценки:

1. Вкл идентификацию риск – факторов и минимизацию уровня возможн.проявления.
2. Связана с минимизацией размещения объектов (например, жилой застройки на террит-ях, обладающих повышенной опасностью возникновения ЧС) это направления реализ-ся через создание сис-м мониторинга, вкл средне- долго – краткосрочные прогнозы.

Для выявления риск – факторов, связанных с изменением среды формируются модельные смтуации, к-ые представляют собой способ прогнозир-я развития ЧС. Подобные прогнозы ситуации в дальнейшем обобщаются и образуют обобщенные схемы ранжирования гор.территорий по степени воздействия различн.факторов.