Документы, удостоверяющие права на землю. Государственная регистрация прав на землю и сделок с землей

1. Общая характеристика.

Земельный кодекс говорит в статье 266

Статья 26. Документы о правах на земельные участки

1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

2. Договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

1.1. История развития документов, удостоверяющих права на землю (по материалам семинара Козырь О. М.).

А) В советское время права на землю удостоверялись:

1 - «государственным актом на право бессрочного (вечного) пользования землей». Такого рода документы выдавались, в основном, на землях сельскохозяйственного назначения.

2 - В городах же, несмотря на то, что в Кодексе было записано, что право собственности возникает с момента получения, фактически право пользования появлялось из актов исполнительной власти (хотя процедуры не доводились до конца). Города строились путем отвода кварталов, речь о выделении конкретных земельных участков, как сейчас, не шла.

3 - Там, где была личная собственность на жилые дома, там была своеобразная форма документа – «документы, удостоверяющие право личной собственности», а также документы из БТИ – планы. БТИ отвечало и за земельные участки тоже.

4 - В некоторых случаях права удостоверялись так называемыми «записями в земельно-шнуровой книге», в ней было написано, где участок, и какого он размера. Частные дома в советское время можно было продавать. Дома были в личной собственности, которую можно было продавать (продавалось право на членство).

Б) Вот то, с чем мы пришли к перестройке.

1 - Первый документ, который был утвержден в РФ и удостоверял права на землю – государственный акт. Но реформаторы не подумали и решили, что этот документ будет удостоверять сразу все права на землю. Потому это государственный акт удостоверял как право собственности на землю, так и право пожизненного наследуемого владения и право бессрочного (постоянного) пользования землей. Здесь первый раз после кодекса 1991 года возникло слово постоянное вместе со словом бессрочное. Важно обратить внимание, что такие удостоверяющие документы возникли только в СЕНТЯБРЕ 1991 года, так как дата постановления и самого первого документа (гос. акта) – 17 сентября 1991 года (постановление правительства, утвердившее форму такого акта). Потому, если мы увидим документ от мая 1991 года, то это подделка, документ такой (гос. акт) должен быть датирован после сентября 1991 года. Форм у такого государственного акта было две: форма 1 для ФЛ, форма 2 – для ЮЛ. Акт был рассчитан по старой традиции преимущественно на земли сельскохозяйственного назначения.

2 - В Кодексе 1991 года была создана коллективная долевая и коллективная совместная собственность. Данные виды собственности удостоверял акт, содержащий список собственников и размер их доли. Он выдавался юридическому лицу, а не лицам-участникам. В итоге оставался акт, где собственность вся была в собственности юридического лица.

Умный директор, получивший акт, держал у себя. Потом когда приходил покупатель, то он представлял юридическое лицо и продавал землю, как совокупность долей и присваивал деньги. Список же «терялся».

Чиновники неправильно написали инструкцию по заполнению документов удостоверяющих на землю – причем сердцевиной был Указ Президента 1993 года. В связи с этим были открыты многочисленные уголовные дела по землям сельскохозяйственного назначения – на руководителей сельскохозяйственных организаций, которые забыли о том, что землями ЮЛ владели члены коллективной долевой собственности, которых потом выселяли с их земли те, кому эти директора продали землю.

В чем была проблема государственных актов? Государственные акты, как правоудостоверяющий документ утвердили, но написали, что печатать надо ставить на гербовой бумаге. Но гербовой бумаги не было (в силу дефицита). И до декабря 1991 года – ни одного акта не напечатали. В итоге кодекс действовал с апреля, а правоудостоверяющих документов а не было.

3 - 27 декабря 1991 года Ельцин сделал указ о земельной реформе, где права на землю стали удостоверяться свидетельством НА право собственности. При этом старое постановление не было отменено (государственный акт оставался). Ельцин сказал, что до появления гербовой бумаги – свидетельство будет временным документом, до оформления Государственных актов. Свидетельство уже давалось на два права – право собственности и право бессрочного (постоянного) пользования землей. Это свидетельство выпустил Комитет по земельным ресурсам, причем неизвестна дата постановления – формы документа. До посевной было приказано завершить земельную реформу. Ряду хозяйств была запрещена приватизация, а все остальные должны были приватизировать – не получилось.

4 - Второй этап реформы начался с сентября 1992 года. При этом до этого Правительство 19 марта 1992 года издало свидетельство О праве собственности на землю (а не «НА ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ), В нем было сказано, что свидетельство удостоверяет временно собственность, пожизненное наследуемое владение и право пользования – таким образом, это был глупый и лишний документ, который непонятно что удостоверял. Оно также было рассчитано на земли с/х назначения. Тогда решили менять вообще все соотношение между земельным и гражданским правом и вернулись к Указу 27 декабря 1991 года.

Т.е. обратно к свидетельству НА право собственности на землю. Это был первый документ, который удостоверял только право собственности на землю. Указ был 27 октября 1993 года, а появились свидетельства позже. И он был уже более высокой юридической техники – так как удостоверял только одно право. В этом свидетельстве, которое удостоверяло только право собственности, были введены два понятия – ограничения и обременения. Первое время никто не понимал, для чего это надо и потом стали вносить данные об аренде, етс. То есть просто так продать, как необремененное было нельзя, например, надо было нести договор аренды, который должен был регистрироваться как обременение. Более того, если это была купля-продажа – то это была последняя запись – далее делалось новое свидетельство для нового собственника. Свидетельство оформлялось на конкретных граждан. Свидетельство о праве на долю также оформлялось (но по России не в таких количествах).

5 - Далее закон о государственной регистрации прав на недвижимое имущество 1997 года переделал систему.

Последний действующий на данный момент вариант – это свидетельство о регистрации права. Какие права подлежат регистрации? На что может выдаваться свидетельство? На право собственности, право аренды, право постоянного (бессрочного) пользования, право пожизненного пользования. Сервитуты и ограничения обычно не в свидетельствах, а в кадастровых паспортах. Однако тенденция к закреплению всего вообще в ЕГРП и свидетельстве.

КАДАСТРОВЫЕ ДОКУМЕНТЫ.

Само понятие земельного кадастра появилось только с 1999 года. До этого документы, которые необходимо было иметь назывались «чертеж границ земельного участка». И граждане до сих пор используют эти чертежи. В советском союзе вообще таких требований не было: единственное, что надо было – государственный акт.

2. Государственная регистрация прав на землю и сделок с ней.

А) Что такое государственная регистрация прав и ЕГРП?

Статьей 12 ФЗ о госрегистрации предусмотрено, что права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации и фиксируются в ЕГРП.

Неотъемлемой частью ЕГРП являются дела, включающие правоустанавливающие документы на недвижимое имущество, и книги учета документов:

- Дело правоустанавливающих документов открывается на каждый объект недвижимого имущества (в том числе и на земельные участки). В дело помещаются все документы, поступающие для регистрации прав на указанный объект.

- Книги учета документов содержат данные о принятых на регистрацию документах об объекте недвижимого имущества, правообладателях, регистрируемом праве и заявителях; выданных свидетельствах о государственной регистрации прав; выписках и справках из Единого государственного реестра прав, об иных документах.

- Цель государственной регистрации – обеспечение гарантий устойчивости оборота недвижимого имущества со стороны государства. Средством достижения цели служит создание и функционирование единой для все страны информационной системы о зарегистрированных правах на недвижимость.

- Государственная регистрация прав – это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК. Это административно-правовой акт, с его принятием закон связывает наступление определенных юридических последствий, связанных с возникновение, изменением и прекращением прав на имущество в том числе и на земельный участок. Именно этот акт закон признает единственным доказательством существования зарегистрированного права.

- Существует две формы государственной регистрации:

- Регистрация прав на недвижимое имущество

- Регистрация сделок с ним.

*ВНИМАНИЕ! Договор купли-продажи недвижимости НЕ ПОДЛЕЖИТ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ, кроме исключения: договор купли-продажи жилого помещения.

Витрянский: «Регистрация перехода права собственности (ст. 551) не означает регистрации самого договора купли - продажи.

Поэтому апелляционная инстанция постановила, что договор купли - продажи здания следует считать заключенным с момента его подписания согласно пункту 1 статьи 433 ГК РФ, а не с момента государственной регистрации <*>.

--------------------------------

<*> См. п. 3 Обзора практики разрешения споров, возникающих по договорам купли - продажи недвижимости (инф. письмо ВАС РФ от 13.11.97 N 21) // Вестник ВАС РФ. 1998. N 1. С. 82 - 83.

Государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности на недвижимость по такому договору от продавца к покупателю (ст. 551 ГК РФ). Для сторон договор вступает в силу с момента его подписания. Роль же государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость к покупателю заключается в том, что только после регистрации покупатель становится собственником недвижимого имущества в глазах третьих лиц. Это относится и к тем случаям, когда стороны (продавец и покупатель) исполнили свои обязанности по договору задолго до государственной регистрации».

Остальные договоры подлежат государственной регистрации:

- Договор дарения.

- Договор ренты.

- Договор аренды (больше 1 года).

- Передача недвижимости в доверительное управление

- Договор продажи предприятия.

- Договор об ипотеке также подлежит государственной регистрации. Несоблюдение правил о государственной регистрации влечет ничтожность.

- Предмет государственной регистрации: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права; Сделки с землей и другим недвижимым имуществом, которые подлежат регистрации; ограничения и обременения.

- Для регистрации требуется идентификация объектов посредством присвоения кадастровых номеров.

Кадастровый номер – это уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, присваиваемый при кадастровом и техническом учете (инвентаризации) согласно ФЗ О ГКН и сохраняется пока существует объект. Кадастровый номер помещения также существует и состоит из кадастрового номера здания или сооружения и инвентарного номера помещения.

- За государственную регистрацию взимается плата. За предоставление информации также взимается плата (пошлина).

- Особенности государственной регистрации.

- Права на землю в рамках предприятия, сделки с данными объектами подлежат регистрации по месту нахождения объекта.

- Государственная регистрация права на жилое помещение в многоквартирном доме является регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

- Право собственности на созданный объект недвижимого имущества.

1. Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.

2. Право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, указанных в настоящей статье.

3. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

4. В случае, если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на ином праве, чем право собственности, право собственности заявителя на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

- Основание для государственной регистрации - следующие документы:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

- Кадастровый план земельного участка (если он не был ранее предоставлен в ФРС).

- Кроме того, если объект создан, то:

- Если это если это объект права собственности не требующий разрешения на строительство, а также индивидуальное жилищное строительство созданное на соответствующем участке в черте поселения и предназначенный для ведения личного подсобного хозяйства, то подаются следующие документы:

- Документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимости и содержащие его описание. К нему относятся – декларация о таком объекте недвижимости, а также технический паспорт объекта индивидуального жилищного строительства и разрешение ОМС на ввод такого

объекта в эксплуатацию.

- правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Б) Правоудостоверяющие документы и правоустанавливающие документы.

- Правоудостоверяющие документы (т.е. документы, удостоверяющие права на земельные участки) - согласно Федеральному закону о госрегистрации - документы, подтверждающие регистрацию прав (ст. 9 Федерального закона о госрегистрации).

- Правоустанавливающие документы - это такие документы, на основании которых права на землю возникают.

В) Свидетельство о государственной регистрации как правоудостоверяющий документ на землю.

- Согласно ст. 14 ФЗ о госрегистрации свидетельством удостоверяется проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество. Форма свидетельства установлена Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утв. Постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. N 219. На правоустанавливающих документах делается специальная отметка регистрирующего органа (например, печать на договоре купли-продажи собственности о регистрации).

- То, что свидетельство о государственной регистрации права на недвижимое имущество является правоудостоверяющим документом, разъясняется и оказывается в основе ряда судебных решений. ФАС ЦО Постановлении от 5.09.2005 г. N А35-11108/04-С27 по делу N А35-11108/04-С27 разъяснил, что право собственности на объект недвижимости возникает в силу государственной регистрации прав, но не по причине такой регистрации, которая не отнесена законом к одному из оснований приобретения права собственности. Далее судом обращено внимание на то, что в соответствии со ст. 14 Федерального закона о госрегистрации свидетельство о государственной регистрации права является не правоустанавливающим, а правоудостоверяющим документом и служит для подтверждения зарегистрированного права.

- Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами ведения Единого государственного реестра прав. Формы свидетельства о государственной регистрации, введенные отдельными субъектами РФ и администрациями городов до установления единой формы свидетельства, признаются юридически действительными.

- Свидетельство о государственной регистрации выдается:

- правообладателю - при регистрации любого вещного права на объект недвижимого имущества;

- арендатору - при регистрации аренды (сроком более 1 года);

- залогодержателю - при регистрации ипотеки.

- В случае общей совместной собственности в свидетельстве указываются все правообладатели и свидетельство выдается в единственном экземпляре для всех правообладателей. В случае совместной долевой собственности в свидетельстве указываются все правообладатели, а свидетельство выдается каждому из сособственников.

- Свидетельство заполняется от руки или автоматизированным способом.

- Свидетельство выдается правообладателю в день его явки в учреждение юстиции по регистрации прав.

- (!) Если лицо приобрело земельный участок до вступления в силу ФЗ о госрегистрации и не зарегистрировало его на основании ст. 4 данного Закона, правоудостоверяющими документами на земельный участок в данном случае будут те документы (свидетельства о праве на землю), которые были ему выданы при оформлении участка в соответствующем земельном комитете.

3. Правоустанавливающие документы (документы, на основании которых права на землю возникают):

Согласно статье 17 ФЗ О госрегистрации:

1. Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

- акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения;

- свидетельства о праве на наследство;

- вступившие в законную силу судебные акты;

- акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

- иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

- иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

- Кадастровый паспорт объекта недвижимости, если он отсутствует и не предоставлялся.

Статья 33. О введении в действие ФЗ О госрегистрации.

До 1 января 2013 года обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на здание, сооружение, помещение или объект незавершенного строительства, является кадастровый паспорт такого объекта недвижимого имущества. Представление кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества не требуется, если кадастровый паспорт, план такого объекта недвижимого имущества или иной документ, предусмотренный настоящим Федеральным законом и содержащий описание такого объекта недвижимого имущества, ранее уже представлялся и был помещен в соответствующее дело правоустанавливающих документов.

При этом, если в связи с изменением сведений о таком объекте недвижимого имущества требуется внесение соответствующих изменений в подраздел I Единого государственного реестра прав, уточненные сведения о таком объекте недвижимого имущества вносятся в Единый государственный реестр прав без повторной регистрации на основании заявления правообладателя такого объекта недвижимого имущества или его представителя и прилагаемого кадастрового паспорта такого объекта недвижимого имущества, содержащего новые сведения о таком объекте недвижимого имущества.

После 1 января 2013 года кадастровый паспорт здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства является обязательным приложением к документам, необходимым для осуществления по установленным пунктом 1 статьи 17 настоящего Федерального закона основаниям государственной регистрации прав на такой объект недвижимого имущества, только в случае, если сведения о таком объекте недвижимого имущества отсутствуют в государственном кадастре недвижимости.

2. Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации прав, должен быть доступен для ознакомления заинтересованными лицами.