Перспективные направления развития ипотечного кредитования в России: система строительных сберегательных касс

Ипотечное кредитование выступает существенным фактором экономического и социального развития страны. Его роль становится особенно заметной для страны в период выхода из экономического кризиса. На сегодняшний день имеются проблемы, которые препятствуют эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования. В первую очередь, это связано с недостаточно четко определенными гарантиями возврата кредитов при осуществлении жилищного кредитования населения, слабого развития правовой базы, регулирующей деятельность различных участников рынка жилищного финансирования граждан, включая деятельность кредитных институтов и их взаимоотношения с заемщиками. Кроме того отсутствуют специализированные кредитные организации, которые могли бы выполнять ссудо-сберегательные операции с населением.

Все вышеназванное сдерживает активность банков в сфере долгосрочного жилищного ипотечного кредитования. В этих условиях имеют место различные формы жилищного кредитования («суррогаты ипотеки»), которые осуществляются без лицензии Банка России, в результате физические лица несут существенные риски, связанные в большинстве случаев с деятельностью различных структур, которые на этапе строительства привлекают денежные средства граждан, а затем при покупке квартиры предоставляют краткосрочные кредиты в форме рассрочки платежа. Иногда инвестиционные жилищные проекты носят мошеннический характер, особенно на стадии привлечения денежных средств.

Дальнейшее формирование развитой, отвечающей потребностям современного российского общества системы жилищного кредитования, предполагает обеспечение всесторонней защиты прав и интересов кредиторов и заемщиков, всестороннее правовое регулирование. К такому регулированию следует отнести деятельность строительных сберегательных касс, предусмотренную проектом федерального закона «О строительных сберегательных кассах».

В соответствии с проектом закона, строительная сберегательная касса - это банк, специализирующийся на привлечении денежных средств физических лиц в строительные сберегательные вклады и предоставлении его вкладчикам кредитов в сумме, недостающей накопленных строительных вкладов для улучшения жилищных условий. Потенциальный покупатель жилья копит средства на целевом счете в уполномоченном банке, государство поощряет подобный вид накопления стимулирующей премией. После того, как вкладчик накопил 20-30 % стоимости приобретаемого жилья, он может въезжать в новую квартиру. После выплаты оставшейся суммы с символическими процентами (гарантированная процентная ставка) жильё переходит в полное его распоряжение. Получение кредита через структуру строительно-сберегательных касс обойдется в два с половиной раза дешевле, чем ипотечное кредитование. Вкладчик стройсберкассы будет заключать с банком договор накопления сбережений на заранее фиксированную итоговую сумму. Ее размер клиент определяет вместе со стройсберкассой в зависимости от собственных пожеланий и возможностей. В этом договоре определяются процент на депозит и процент на кредит. Договор предусматривает внесение им в течение определенного срока взносов фиксированного объема (предполагается что срок будет не менее 2 лет). Когда накопленная сумма составит 30–50% от стоимости квартиры (договорной выплатной суммы), вкладчик приобретает право на получение кредита в объеме, необходимом для покупки жилья. Период ожидания может составить от 2 до 6 месяцев. Кредиты, предоставляемые стройсберкассами, будут выдаваться на срок от 7 до 15 лет. Чтобы у стройсберкасс не возникало соблазна завышать проценты по кредиту, в законопроекте предусмотрено ограничение: ставка по кредиту не должна превышать ставку по вкладу более чем на 3%. Например, если ставка по вкладу будет 3% годовых, то ставка по кредиту – не более 6%.

Важнейшим стимулом привлечения средств населения в ССК должна стать государственная поддержка. Она заключается в начислении премии на сбережения в размере 20% от ежегодного прироста вклада. При этом законодатели оговорили, что размер государственной премии в расчете на год на одного россиянина не может превышать 14 тыс. рублей. То есть 70 тыс. рублей – это максимальная сумма, которая премируется. Воспользоваться кредитом можно будет не раньше, чем через два года после открытия счета.

Система строительных сбережений успешно реализовалась в Австрии, Германии, Чехии, Словаки, Венгрии и др. странах Европы. Например в Германии 45% всех семей имеют договор строительного вклада, через систему стройсбережений было профинансировано 45% приобретаемого жилья.

Эта система могла бы внести существенный вклад в решение проблемы финансирования жилья в России, способствуя эффективному развитию рыночной системы ипотечного кредитования путем накопления и участия средств населения для улучшения жилищных условий, снижая нагрузку на бюджет, предназначенный для этих целей. Кроме того, система стройсбережений способствует снижению инфляции, связывая свободные средства и направляя их на инвестиции в реальный сектор экономики.