И особенности функционирования

«Рынок» есть система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Специфика рынка недвижимости проявляется в отсутствии определенного места купли-продажи объектов недвижимости.

Необходимо выделять различные сегменты рынка:

а) по типу недвижимости;

б) по различным регионам;

в) по инструментам инвестирования;

г) по степени готовности.

Между рынком недвижимости и рынком капитала в краткосрочном периоде существует связь (табл.2.1 и 2.2.).

Объемы предложения на рынке недвижимости определяются притоком капитала в строительство и факторами, характеризующими положение на рынке капитала.

Таблица 2.1

Общие черты и различия рынка недвижимости и рынка капитала

Общие черты	Различия
Рынок капитала	Рынок недвижимости
Цели инвестирования: получе-ние текущего дохода рост стои-мости актива защита от налогов	Объем предложения высокоэластичен	Объем предложения в краткосрочном периоде неэластичен
Риски делятся на управляемые и неуправляемые	Ставка доходности подвержена значите-льным колебаниям	Ставка доходности относительно стабильная
Соотношение спроса и предло-жения определяет цены активов	Ликвидность более высокая	Ликвидность более низкая
Величина безрисковой ставки доходности является основой для определения приемлемой ставки доходности	В период инфляции инвестиционная прив-лекательность финан-совых активов падает	В период инфляции инвестиционная привлекательность растет
Находятся под значительным влиянием макроэкономических изменений	Поток доходов неустойчивый	Поток доходов в виде арендной платы отно-сительно устойчивый
Высокая ставка доходности –показатель более высокого риска	Менее высокая ставка доходности	Более высокая ставка доходности.

Таблица 2.2.

Влияние переменных рынка капитала на рынок недвижимости

Переменная рынка капитала	Влияние на стоимость на рынке недвижимости
Рост денежного потока	Рост стоимости недвижимости как результат оживления и развития деловой активности на макроуровне
Мера систематического риска –рост	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Безрисковая ставка доходности на рынке капитала	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Рост среднерыночной ставки доходности	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости и роста коэффициента капитализации
Рост стоимости кредитов	Снижение стоимости недвижимости в результате роста требуемой ставки доходности инвестированного капитала
Рост доходности отдельного актива на рынке капитала	Снижение стоимости недвижимости в результате роста ставки дисконта денежных потоков от доходной недвижимости
Срок службы активов (рост)	Рост стоимости недвижимости в связи с инфляционными ожиданиями и величиной ликвидационной стоимости недвижимости
Стоимость кредита на рынке капитала (рост)	Снижение стоимости недвижимости

Вопросы для самоконтроля по теме:

1. Дайте определение и характеристику рынку недвижимости.

2. Что такое сегментация рынка недвижимости и какие сегменты на нем присутствуют?

3. Покажите влияние рынка капитала на развитие рынка недвижимости.

4. Назовите общие черты рынка недвижимости и рынка капитала.

5.Как влияет рост стоимости кредитных ресурсов на стоимость недвижимости?