Главная Случайная страница Контакты | Мы поможем в написании вашей работы! | ||
|
Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.
В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов: прямой капитализации доходов и дисконтированных денежных потоков.
Метод капитализации доходов используется, если:
потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную положительную величину, возрастают устойчивыми, умеренными темпами.
Существуют три способа возмещения инвестированного капитала:
• прямолинейный возврат капитала (метод Ринга);
• возврат капитала по фонду возмещения и ставке дохода на инвестиции (метод Инвуда). Его иногда называют аннуитетным методом;
• возврат капитала по фонду возмещения и безрисковой ставке процента (метод Хосколъда).
Метод дисконтированных денежных потоков позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.
В западной практике для расчета ставки дисконтирования применяются следующие методы:
1) метод кумулятивного построения;
2) метод сравнения альтернативных инвестиций;
3) метод выделения;
4) метод мониторинга.
Стоимость объекта недвижимости определяется как сумма текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
Ипотечно-инвестиционный анализ представляет разновидность доходного подхода, который используется для оценки объектов недвижимости, приобретаемой с участием ипотечного кредита.
Для целей оценки особенно важен график погашения кредита и уплаты процентов в течение анализируемого периода. Поэтому все ипотечные кредиты делятся на кредиты с постоянными и переменными платежами.
Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения оказывают влияние на величину ипотечной постоянной. Ипотечная постоянная показывает величину обязательных выплат по ипотечному кредиту, включающих как погашение долга, так и сумму причитающихся процентов.
Ипотечная постоянная используется для определения величины годовых расходов по обслуживанию долга и оценки финансового левереджа.
Под финансовым левереджем понимается возможность использования заемных средств в инвестиционном процессе. Для оценки финансового левереджа следует различать уровни дохода, приносимого недвижимостью, и правильно определять соответствующие ставки доходности.
Понятие доходности строится на сравнении размеров полученного дохода с величиной вложенных средств.
Например: Объекты № 1 и № 2 приносят ежегодно одинаковый чистый операционный доход - 1500 и имеют равную стоимость 10000. В каждый объект инвестор вложил одинаковый собственный капитал - по 4000, следовательно, они имеют сходную величину ипотечного кредита. Однако, поскольку кредит получен на разных условиях, ежегодные расходы по обслуживанию долга составят по объекту № 1 — 700, а по объекту № 2 — 1000.
Для оценки финансового левереджа рассчитаем показатели доходности.
Объект № 1 | Объект № 2 | |
1. Ставка доходности недвижимости | ||
2. Ставка доходности собственного капитала |
Таким образом, финансовый левередж по объекту № 1 будет оцениваться положительно, а по объекту № 2 - отрицательно.
Важным фактором является также доля стоимости недвижимости, финансируемая за счет ипотечного кредита.
Дата публикования: 2014-12-08; Прочитано: 481 | Нарушение авторского права страницы | Мы поможем в написании вашей работы!