Тема 1.Понятия, цели и принципы оценки недвижимости

Недвижимое имущество - это физические объекты с фиксированным местоположением в пространстве и все, что неотделимо с ними связано как под поверхностью, так и над поверхностью земли или все, что является обслуживающим предметом, а также права, интересы и выгоды, обусловленные владением объектами. Под физическими объектами понимаются нерасторжимо связанные между собой земельные участки и расположенные на них строения.

В зависимости от целей оценки, полноты оцениваемых прав на недвижимость различные виды стоимости могут быть объединены в группы:

- стоимость в обмене как выражение меновой стоимости. Формами проявления стоимости в обмене являются рыночная, ликвидационная, залоговая, страховая, арендная, утилизованная стоимости.

- стоимость в пользовании как выражение потребительной стоимости.

Формами проявления стоимости в пользовании являются инвестиционная, балансовая, стоимость для целей налогообложения и др.

Существуют общие, выбранные длительной практикой, принципы оценки, которые облегчают труд оценщика. К ним можно отнести следующие четыре группы принципов:

A.принципы, основанные на представлениях пользователя: полезность, замещение, ожидания.

B.принципы, связанные с характеристиками объекта оценки: учет остаточной продуктивности, вклада, возрастания и уменьшения дохода, экономического размера.

C.принципы, связанные с рыночной средой: зависимости и связи, соответствия, спроса, предложения, конкуренции.

D.принципы наилучшего и наиболее эффективного пользования.

Процесс оценки недвижимости включает следующие этапы:

1-й этап. Определение задачи оценки.

2-й этап. Составление плана и договора на проведение оценки.

3-й этап. Сбор и анализ информации.

4-й этап. Анализ лучшего и наиболее эффективного использования.

5-й этап. Расчет оценочной стоимости объекта недвижимости на основе трех подходов: доходного, затратного и сравнительного.

6-й этап. Согласование полученных результатов и выведение итоговой величины стоимости объекта недвижимости.

7-й этап. Составление отчета об оценке.

Вопросы для самоконтроля по теме:

1.В чем состоит отличие недвижимости от движимого имущества?

2.Какие объекты относятся Гражданским кодексом к недвижимому имуществу?

3.Для каких целей может проводиться оценка недвижимости?

4.Чем отличаются стоимость, цена и затраты?

5.Каким образом определяются потребительная и меновая стоимости объектов недвижимости?

6.Какие факторы оказывают влияние на величину меновой стоимости недвижимости?

7.Какими признаками характеризуется стоимость в пользовании и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости вы знаете?

8.Что такое стоимость в обмене и какие формы ее проявления применительно к объектам недвижимости используются в оценке?

9.Укажите различия, существующие между понятиями «рыночная стоимость» и «инвестиционная стоимость».

10.По каким признакам все принципы оценки недвижимости разделены на четыре группы?

11.В чем проявляется взаимосвязь принципа полезности с принципами ожидания и замещения?

12.В чем заключается противоречие между принципами ожидания и спроса и предложения?

13.Укажите различия между принципами сбалансированности и соответствия.

14.При оценке каких видов стоимости отдельные этапы организации процесса оценки становятся необязательными? Приведите конкретные примеры.