Основные проблемы, решаемые в процессе оценки недвижимости. Практическое применение результатов оценки недвижимости

1)неравномерный поток платежей (за аренду): в стадии разработки строительства одни затраты; в ходе сдачи в аренду – переход от затрат к доходам; можно получить значительные суммы при продаже объекта (наличка), прибыль перекрывает все затраты.

2)потенциальный рост стоимости земли: эта позиция рассматривает способы застройки; относительный дефицит участков с какими-либо требованиями, в связи с инфляцией и др. условиями.

3)снижение стоимости зданий и сооружений в связи с физическим, моральным и технологическим устареванием самого здания и оборудования, ухудшением экологической обстановки, строительства рядом несовместимого сооружения, снижение деловой активности в районах. Различают экономическую жизнь здания (срок, при котором увеличивается стоимость здания), физический срок жизни (период реального существования объекта в функционально пригодном состоянии до его сноса), эффективный возраст здания (основан на оценке внешнего вида и технического состояния объекта; фактически зданию – 10 лет, но из-за хорошего ухода выглядит на 5 лет). Износ устранимый и неустранимый (неустранимое функциональное устаревание).

4)гибкость финансирования: собственность, приносящая доход может иметь несколько уровней финансирования (доля физлица, доля юрлица, заемная доля). Все это вместе – финансовый леверидж. Но это финансирование обременяется различными условиями со стороны банка, инвестора и от этого изменяется метод расчета ставки процента долей участников и собственных интересов.

5)разделенные правовые интересы (составляются при юристе): любое имущество состоит из сложного сочетания юридических прав и интересов всех собственников, поэтому оценщик должен рассматривать все договора на объект и получить на них заключение юриста.

6)налоговые соображения: НК очень запутан и зачастую 1 его позиция исключает другую, кроме того, существует огромное кол-во местных и региональных нормативных актов, и все это вместе создает барьер для инвестиций в недвижимость, особенно зарубежную. Оценщик должен разбираться в сложнейшей паутине налогов и правил.

7)стратифицированность рынка: рынок недвижимости является узким, локализованным (неотделим от конкретного места), сегментированным и персонализированным. Данные по объектам недвижимости очень сложно собирать и анализировать, именно поэтому цены сделок складываются в частных переговорах по каждому объекту.

8)риск и определенность (из-за физической невозможности передвигать недвижимость).