Затратный подход к оценке недвижимости: способы расчета восстановительной стоимости объекта недвижимости

Затратный подход: стоимость объекта недвижимости=затраты на строительство-износ+стоимость земельного участка. Затратный подход – объект не может стоить больше, чем придется затратить на создание аналогичного объекта. Метод основан на расчете затрат на восстановление, замещение оцениваемого объекта с учетом его износа и отдельной оценки рыночной стоимости земли. Сфера применения – новое строительство, реконструкция, для страхования, для налогообложения, оценка недвижимости на пассивных рынках. Оценка текущей стоимости замещения/восстановления здания или сооружения на этом земельном участке. Методы: А) метод количественного анализа (сметный) – детальный подсчет всех издержек, связанных со строительством зданий, включая прямые затраты (оборудование, материалы, трудозатраты) и косвенные (накладные расходы, страхование, проектирование, получение разрешений и соглашений на строительство). Б) поэлементный метод (метод разбивки на компоненты). Предполагает сравнение оцениваемого объекта с аналогичными с целью наиболее точного подсчета затрат. Этот метод предполагает разбивку оцениваемого объекта на строительные компоненты – фундамент, стены, перекрытия т.п. В) метод сравнительной единицы – рассчитывают затраты на полное сооружение аналога здания. Этот метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы аналогичного здания. Особенность применения затратного подхода составляет понимание оценщиком различия между восстановительной стоимостью (стоимостью воспроизводства) объекта и стоимостью замещения. Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же архитектурно-планировочных решений, строительных конструкций и материалов и с тем же качеством строительно-монтажных работ. При определении восстановительной стоимости воспроизводится тот же функциональный износ объекта и те же недостатки в архитектурных решениях, которые имеются у оцениваемого объекта. Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных стандартов, материалов, дизайна и планировки.